一线城市“黄金周”楼市扫描:北上广跌跌不休,深圳一枝独秀

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图片来源:视觉中国

  黄金周落幕,绝大多数城市都没有等来一场楼市盛筵,“银十”的开局算不上美好。

  整体来看,十一黄金周楼市成交稳中有降,中指研究院监测的14个主要城市日均成交面积较2018年同期下降21.9%。在一线城市中,除了深圳“一枝独秀”,北京、上海和广州都出现了不同程度的下滑。

  不过,“银十”的开端也不是没有亮点,乐居财经发布的黄金周销售排行榜显示,1至7日,恒大地产全国销售额超过510亿元,而在刚刚过去的9月,恒大才刷新单月销售纪录。此外,另有七家房企的销售额在黄金周内突破百亿。

  广州:“银十”开局不算美好

  金九银十成色不足,已经成为了各地楼市的共同写照。度过了“失色”的九月之后,广州楼市“银十”开局也不算美好。

  阳光家缘数据显示,刚刚过去的国庆黄金周(10.01-10.07),广州一手房网签成交617套,较去年同期减少5.95%,网签面积为62183平方米,较去年同期减少7.49%。

  中原地产项目部总经理黄韬认为,今年国庆黄金周广州楼市表现中规中矩,成交下滑一方面是因为近年来随着房价上升,可以承担目前房价的很多购房者出外游玩,另一方面开发商在国庆前已经有过一波推盘,有的则会选择在10月中下旬或年底再推,这造成了成交有所下滑。

  广州中原研究发展部监测数据显示,过去的“金九”,广州一手房网签套数为6523套,同比减少33%,网签面积70.66万平方米,同比减少32%,这一成绩甚至比7、8月份还要逊色。从5月份开始,广州一手房月成交基本维持在7000套(约75万平方米)的水平,其中7月份为7086套(76.03万平方米),8月份为7292套(76.64万平方米)。

  二手房表现同样低迷,来自广州链家研究院的数据数据显示,从5月份开始,广州二手房成交均价开始持续下跌,8月份跌至最低水平后略有回升,9月份二手房均价环比上升4.3%至22621元/平方米,成交套数则从7月份最高峰的11212套下滑至9月份的8463套。

  虽成交不如人意,但为了冲刺年终业绩,开发商在国庆黄金周期间的推盘力度不减。来自广州中原研究发展部的数据显示,国庆期间,广州共有13个项目开盘,虽较去年同期减少了4个,但总套数为2221套,较去年同期的1904套增加了17%。

  郊区依然是供货主力,其中增城表现尤为突出,合计推出1023套房源,几乎占了全市供应的半壁江山,货量同比去年更是暴增309%;排名第二的花都推货量为470套,较去年同期的60套暴增683%;去年同期无推货的番禺,今年也一口气推出了350套。

  而去年供应最多的南沙则“低调”了很多,合计推出108套一手房源,较去年同期减少了86%,天河、海珠、越秀、白云等老城区则是零推货。

  受广地花园、珠江铂世湾不俗的成交拉动,番禺南村万博板块成为了去化最高的一个板块,首日去化量达到110套,去化率为73.3%。

  据时代财经了解,早在9月27日晚,珠江铂世湾已经率先推出一批房源,仅一小时,推出的186套房源就去化了近95%。去年首开当天,该项目还曾交出过一份十亿的成绩单。

  虽推盘力度有所增加,但推售价格浮动并不大,整体保持平稳。广州中原研究发展部监测的数据显示,广州全市23个“旧盘加推”项目中,十一国庆期间的价格与最近三个月持平(或变化幅度±3%)的项目有13个,让利项目有7个,让利幅度集中在4-7%。

  在促销方式上,大部分楼盘都将楼层或朝向较次的房源以“特价房”的方式处理,以引流及刺激成交。

  一位在国庆期间前往南沙看房的购房者向时代财经透露,其所看的几个项目,国庆的价格跟之前并没有太大区别,即使是部分“特价房”、“一口价”的房源,国庆之前也已经存在优惠。“我觉得并没有什么太多的优惠。”

  楼市成交平淡之余,广州土地市场也没有太多亮点。10月8日,广州举办国庆之后,也是“银十”后的首场土拍,最终,来自上海的大华集团经过45分钟的抢夺后,以总价14.74亿元竞得增城区广州地铁二十一号线朱村街朱村站北83003200A19027号宅地,成交楼面价为13034元/平方米,未达到15950元/平方米的最高限价。

  北京:网签量创2014年来新低

  相比于广州,北京更为惨淡。诸葛找房数据显示,无论是新房还是二手房,今年国庆北京的网签量都创下2014年以来的新低。

  时代财经获悉,2014-2019年国庆期间,北京新建商品住宅网签量分别为538、442、216、222、235、190套;二手住宅网签量为56、101、209、28、44、41套。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,从国庆历史成交量来看,今年北京房地产市场较为低迷,新房、二手房网签均不乐观。

  在国仕英看来,导致国庆期间北京楼市低迷的原因,主要是度假观念的转变和调控的持续加码。“目前国庆期间大多数人会选择外出旅行或者回家探亲,不再单纯地留在北京购置房屋;另外,受房地产调控持续加码的影响,购房者观望情绪浓厚、入市谨慎。双重因素影响下,今年国庆期间北京新房、二手房网签量均出现回落。”

  虽然网签数据具有一定的滞后性,但“银十”成色不足或已成定局。中原地产首席分析师张大伟认为,楼市已经多年没有金九银十。今年以来,热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高,市场也已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北京、上海、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现。

  从房地产调控的政策密集程度看,2019年前9个月,合计有415次涉及房地产的各类调控,平均每个工作日有2次以上的相关房地产调控,刷新了历史记录。

  但楼市下行并不意味需求不足,事实正相反。中原地产相关数据显示,今年1-9月,北京住宅(包括限竞房、共有产权房等)合计签约43290套,金额合计2377.98亿,达过去4年同期的最高值。

  张大伟认为,北京楼市已陷入“二八分化”,各项目去化情况呈现极端的两级分化,而限竞房是供应主流。目前北京楼市主要特点为单价集中在5-6万,市场热点成交集中在郊区。在京房企也呈现较严重的分化,越来越多的企业离开了北京市场,优质的项目也较以往减少。

  但北京依旧是房企兵家必争之地。

  中国指数研究院数据显示,1-9月,北京土地成交额为1224亿,同比增长34%,在全国城市中位居第三。而同期,全国土地成交金额TOP10城市同比增长仅为21.3%。

  与此同时,北京土地市场也出现了分化,土地构成从前两年的全面限竞房、共有产权,变成商品房、共有产权、限竞房三分天下的局面。据时代财经不完全统计,今年前9月,北京累计成交26宗商品房住宅地块,其中15宗限竞地块,11宗不限价地块。

  不过,民营房企、中小房企想进入北京、扎根京城,难度一如既往,这从土地市场即可见端倪,央企、国企及联合体一直是近年来北京土地市场的赢家。

  上海:成交下滑95%,热度不及预期

  与广州和北京一样,上海楼市在黄金周期间亦未出现“盛况”。作为项目销售的罗伟(化名)深有感触,今年的国庆小长假他没有休息,而是扎在项目上,抓紧十一黄金周的一分一秒,不遗余力地进行销售冲刺。

  罗伟所在的项目位于上海外环外,由于交通不够便捷,除了看房活动期间客流较多之外,平日的自然来客量并不理想。早在9月初,小罗和他的团队就开始策划国庆购房活动,并喊出“决战黄金周”的口号。

  “针对客户,我们策划了一些类似砸金蛋抢优惠的促销活动。为了调动销售人员的积极性,还设置了成交现金奖。国庆黄金周是传统意义上的营销黄金期,我们心里还是对这个节点抱着比较大的期望。”

  趁着国庆黄金周大肆进行营销抢客的现象并不少见,建发一楼盘就在国庆期间推出了“购房送宝马”的活动,另有不少楼盘直接放出了折扣价。

  然而,如今的黄金周已不是地产商们的狂欢节。10月4日,小罗发布了一条朋友圈为其所在项目进行宣传,配文开着玩笑写道“今天再不成交,我就要告别房地产了”。在此之前,他的团队经历了零成交的一天,团队士气大受打击。

  “整体来说,国庆黄金周的来客量和成交量都没有达到预期。”正如小罗所言,眼下的上海楼市已经难以见到热闹的场面,今年国庆黄金周。上海楼市的表现相比往年明显要平淡许多。

  中国指数研究院8日发布的统计数据显示,“十一”黄金周期间,14个受监测城市日均成交面积较2018年同期下降21.9%,其中,一线城市同比下降36.4%,二线代表城市下降21.8%,仅三线城市出现18.6%的同比上涨。而上海楼市成交降幅极其显著,同比下降高达95%。

  中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶分析称,9月份以来,不少企业在重点城市推盘力度加大,但需求端反应不是很积极,购房者观望情绪较浓,决策周期拉长,不少城市新房成交规模有所回落,即使是十一黄金周期,这一情况也未发生明显变化。

  她还指出,最近两年,无论是从成交量价等数据还是市场感受,房地产的季节性特征已不那么明显,“金九银十”屡屡“失约”。9月份房地产市场延续8月相对平淡的趋势,楼市在低温区域徘徊。

  上海二手房市场在国庆期间亦出现降温。上海中原地产监测数据显示,10月1-7日,上海市二手房新增挂牌7509套,是下半年以来挂牌新增量最低的一周,比去年同期减少21.3%。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,今年国庆长假期间没有特别靓丽表现,一方面,长假不少客户出去游玩对于楼市的关注度会下降,加上当前楼市已经稳定,对买家而言没有入市急迫感;另一方面,国庆前两天天气不佳某种程度也影响看房计划,对成交也会有一定影响。

  深圳:特立独行,成交激增80%

  在四个一线城市中,深圳是个例外。与北京、上海、广州楼市持续退烧不同,深圳国庆假期期间的楼市销售情况延续了9月的热度。易居研究院提供数据显示,10月1日-7日,深圳新建商品住宅成交面积达40289平方米,同比增长达80%。

  与去年略显冷清的“黄金周”相比,今年深圳楼市回温明显。“国庆期间深圳看盘的人很多,我看的一些还没有正式入市的楼盘也很热。”一位购房者对时代财经表示,不少没有任何促销计划的楼盘人气也很足。

  深圳链家的一位中介透露,去年同期,受到“三价合一”等严厉的调控政策的影响,市场观望情绪比较浓,而今年在“先行示范区”的热度影响下,深圳国庆期间从老家过来给子女买房的群体剧增,一二手房的带看量和成交量明显增加。

  “今年国庆期间,我们在深圳楼盘销售的虽然不是太好,但肯定比去年要好多了。在销售和融资的双重压力下,大家都在抢销售、促回款,我们在粤港澳大湾区启动多城联动促销的活动,这起到了不错的效果。”某TOP50房企内部人士对时代财经透露。

  事实上,自从8月18日《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布以来,深圳楼市表现活跃。深圳中原研究中心数据显示,9月深圳新建商品住宅推售面积合计53.32万平方米,环比激增149%,创下年内新高。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,在“先行示范区”规划发布后1个月后,各项配套政策相继落地,比如教育医疗“补短板”的细化目标出炉,广东省举全省之力支持深圳打造先行示范区,楼市升温明显。

  克而瑞研究中心数据显示,深圳9月新建商品住宅的成交量为35万平方米,环比增长7%,同比增长46%。

  “深圳‘先行示范区’的新定位下,对楼市最大的利好,就是深圳未来将补上教育和医疗的短板,并且将成为比肩北京上海的国际大都会,这对楼市价值重估和市场预期是利好。”但在李宇嘉看来,在经济环境、调控政策、房贷利率等多重因素影响下,新房市场会弱势反弹,但绝不会大涨。

  事实上,近一个月多来,深圳新房市场的回温很大程度在于房企加大了供货量,而项目总体的去化率并不佳。李宇嘉指出,9月份,深圳新入市的几个楼盘,去化率基本在20%-40%,有的楼盘开盘就转中介销售。

  克而瑞研究中心数据显示,截至9月底,深圳新房库存量达到443万平米,同比增长69%。而从更反应真实市场需求的二手房交易来看,深圳9月成交面积为53万平方米,环比下降7%,同比下降4%。

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