自如、蛋壳还没动静,青客公寓抢先赴美上市,三年来累计亏14亿

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10月7日,长租公寓品牌青客公寓向美国证券交易所提交了上市招股书,股票代码“QK”, 拟通过发行ADS(美国存托股票)方式募资最高1亿美元,承销商为摩根士丹利和中金公司。据介绍,这笔款项将被计划用于扩大其公寓网络,以及技术系统和基础设施的持续投资。
从去年至今,国内多个长租公寓品牌频频陷入负面舆论,被曝“资金链断裂”、发生“爆仓”、哄抬租金、虚假房源等事件,行业洗牌加速,一方面头部品牌不乏知名资本押注,另一方面行业“烧钱”亏损问题严重。南都记者了解到,此前,国内长租公寓几大品牌自如、蛋壳等都曾相继被传上市,但相关消息和IPO时间表都未得到官方正式的回应。有业内人士认为,如果一切顺利,青客公寓有望先于自如、蛋壳完成海外上市。

  公开资料显示,总部位于上海的青客公寓成立于2012年,业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京等城市,主要面向年轻租客(应届大学毕业生,入门级白领和服务业人员)公寓市场。截至2019年上半年,可供出租的房源数96854间,其中已出租93331间,占比96%;在所有的签约租赁房源中,64.4%位于上海。不过,也未能逃脱“烧钱换市场”的状态,财务数据显示其2018财年就已亏损近5亿元。

  

  青客公寓招股书

  平均月租低于2000元的长租公寓市场

  长期公寓租赁是指租赁期为一个月或更长时间的公寓租赁。目前,中国的长期公寓租赁市场正在快速增长。有行业统计称,中国每位长期租户的月租金支出复合年增长率为11%,超过了同期人均可支配收入的增长,去年约80%的租户寻求平均月租金低于2000元的公寓。然而,中国长期租赁房客的渗透率仅为17.2%,增长潜力大。

  据招股书介绍,青客公寓的战略重点是在分散的模式下基于相对便宜而又方便的位置(通常在地铁站附近)从房东处租赁公寓,并将这些公寓(大多从简陋的状态)转变为标准化的带家具的房间,再对外出租。房型改造方面,通常会转换租用公寓来添加额外的卧室或N+1模型(客厅隔断成房间),经过标准化装饰和陈设后将每个卧室分别外租,以提高租户负担能力和共租效率。另外还提供各种增值服务和租赁融资。

  南都记者注意到,基于上述背景,青客公寓的房源出租客单价基本处于1500元以下的水平,“由于我们扩大到城市中偏远地区,在租金预付前的平均月租金较低”。数据显示,平均每月租金(税前)在2017~2018财年分别为1299元和1272元,截至今年上半年,该数字同比下降约10%至1149元。


  招股书数据

  招股书提到,“我们的租金成本占租赁服务收入的百分比从截至2018财年6月30日止9个月的82.3%增加到截至2019财年6月30日止9个月的90.7%,这主要是由于大量新的租赁单元正处在上升期,带来较低的租金利差和入住率。同时,我们积极主动降低租金以保持2019年相对较高的出租率。”

  随着运营效率的提高,青客公寓房源的平均入住率从2017年的89%增加到2018年的91.6%,后又略降至今年的90.6%。同时受季节性因素影响:三季度和一季度分别是每年入住率和收入的高峰、低谷期。

  招股书援引灼识咨询的统计强调,青客公寓与房东、房客的租赁合同的期限在中国主要分散长期公寓租赁运营商中均属于最长。据统计,2018年,租户在公寓的平均居住租期为8.5个月;截至2019年6月30日的9个月,租户的平均租住时间为7.7个月;不过,在2019年的同一时期内,有47.3%的租户在签订租房合同到期前就已退租。

  2017年至今净亏损累计14亿元

  依据招股书披露的数据,2017-2018财年,青客公寓的净收入分别为人民币5.23亿、8.90亿元,同比增长70.3%;同期净亏损分别为人民币2.45亿元和4.99亿元。而截至2018财年6月30日和2019财年6月30日的前9个月,净收入分别为5.93亿、8.979亿元,同期净亏损分别达到人民币3.24亿元、3.73亿元,同比增长约15%。

  按照上述数据测算,2017年至今,青客公寓的净亏损累计至少已达14亿元;归属于普通股股东的净亏损同比也在增长。细分来看,租赁服务和增值服务(如宽带互联网)是公司收入的两大构成,97.5%的租赁服务收入源于长江三角洲城市群;运营成本(租金、折旧、人员、清洁成本、宽带互联网成本等)和营销费用在整体成本中占比最大。

  

  青客公寓官网房源

  “我们的经营业绩取决于总体经济状况以及影响中国房地产业(尤其是公寓租赁业)的状况”,青客公寓在招股书中解释称,“租金是我们最大的运营成本和支出”,“还招致了大量的运营费用,包括用于公寓采购,市场营销,租赁,租赁后维护以及研发的费用。此外,随着我们向新地区扩展,我们将招致大量的前期运营费用用于市场研究,建立物流和供应链及其他支持功能以及建立我们的品牌。”

  招股书同时提到,将从最近公寓租赁行业的某些优惠政策中受益,包括:中国一线城市对购房的严格要求,和鼓励和支持公寓租赁业增长的有利政策。

  15%租户申请分期贷预付租金

  值得注意的是,为了实现更广泛的扩张和保证运营资金的持续性,招股书提到,青客公寓以折扣形式鼓励租户通过向金融机构合作方分期付款的形式来预付租金。截至今年上半年,有15%的租户正在申请租金分期贷款。

  曾有多位分析人士对南都记者指出,长租公寓运营方连续“爆雷”事件背后,暴露的是快速发展的租赁行业存在的矛盾:前期往往需要“烧钱”进行高额投入以追求房源的快速规模化扩张,但在扩张中能否保持稳定的现金流,成为了企业能否持续经营的关键。这种回报周期长的行业,在引入金融工具维持稳定现金流的同时,容易频繁陷入金融风险。

  青客公寓在招股书中列出了26项公司面临的风险和挑战——包括宏观形势、行业竞争、维持和运营公寓的持续资金需求、与金融机构、第三方服务商加深合作的能力等,并坦言在新兴市场和快速发展的市场中自身运营历史有限,未来前景和运营结果难以评估,“我们依靠房客的租金预付款来为我们的增长提供资金……如果大量租赁协议提早终止,我们的流动性和财务状况可能会受到重大不利影响。”

  按照计划,青客公寓还将在亏损基础上持续扩大公寓网络——“我们可能无法维持或提高盈利能力”,招股书说明称,“因为我们打算继续花费大量资金来扩大运营”,“发展业务的努力可能会比我们预期的花费更高,并且我们可能无法立即或大幅增加收入来抵消我们的运营费用……如果我们无法实现或维持盈利能力,我们的美国存托凭证的市场价格可能会大幅下降。”

  采写:南都记者傅晓羚

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