今天,房贷利率正式换锚!这些城市的买房成本降了…

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  10月8日,对于中国的房地产市场,是个当之无愧的大日子。不但是小长假后上班第一天,更是房贷利率正式“换锚”的第一天。关于房贷利率从基准利率到LPR“换锚”的重大变化,一个多月之前,局姐曾经在《央行放大招!实体经济降息可以,房贷?不可以!》)如今,房贷利率挂钩LPR迎来实施首日,当时的预测也成为了现实:利率换挡后,果然,基本没降,不少城市还暗搓搓地涨了。你的城市,买房的成本会有什么变化呢?- 01 -LPR时代,房贷的游戏规则是:利率=LPR+各省人行决定的加点数+银行报的加点数。记得在之前的篇幅里,局姐曾经分析过,新政下,每个地区,每个银行的房贷利率,都可能不一样。放权会带来更加百花齐放的利率走向。那么,当下各地的新利率走势如何?易居集团今天出了个报告,整理了十几个城市的最新情况。先看看一线城市:(图:易居研究院)
北京、深圳、广州全部都有微增,上海增加得稍微多一些。上海的房贷利率本是可以打折的,如今折扣没了,还要加点,自然差价明显。不过,相比之下,上海的利率依然保持着一线城市的最低水平。不过在实际操作中,情况却是不同:

21世纪经济报道从两位沪上国有大行和股份行高管处了解到,房贷利率挂钩LPR之后,上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点,因此一定程度上首套房贷利率甚至较此前降低

不过,虽然今日是换锚之日,多数银行目前尚未执行新政。一位国有大行上海分行房贷客户经理对记者表示,尚未接到今日如何更改房贷利率政策的通知。21世纪经济报道

  而二线城市的走势是这样的:

  

  杭州、合肥、重庆和海口都是基本持平,苏州大涨之后转凉,利率涨跌互现——首套下跌,二套上涨。

  宁波的房贷利率上涨明显,大概是因为最近房价领涨全国:

  

  再看看三四线城市。

  三四线城市公布出来城市的不算太多,但是,局姐惊讶地发现,出现了第一个利率全面下跌的城市——佛山

  

  佛山这个城市很有意思。位于当下最火的超级大IP——粤港澳大湾区之中,产业基础雄厚,GDP排入了全国前20,人口净流入排名全国前十,然鹅,房价长期疲软。中国房价行情网最新的数据显示,一手楼的均价只有1.6万,可能还比不上很多长三角的县级市。

  而且,还是至今为止,在“LPR房贷时代”唯一给首套和二套房都大举降息的城市。

  总之,在新利率模式下,全国绝大部分城市的房贷利率不会低于之前的水平。而一些首套房贷仍在打折的城市,将会彻底告别“折扣时代”,进入“加点时代”。

  -02-

  从数据里,可以看出全新的“LPR房贷时代”的几个特点。

  首先,房贷利率基本没跌。

  在LPR实施之前,80%以上的城市都维持着过去2年的最低利率,LPR时代到来后,绝大多数的城市,房贷都较之前持平,或者调升0.1-0.2个百分点。只有苏州和佛山的房贷利率稍微有那么一丢丢的松动。

  利率是楼市的强调控手段。在LPR每月下降,但地产行业被排除在外的大背景下,各地的房贷利率走势透露了同一个信号——无论利率自主权放在哪一个层级,“房住不炒”依然是铁板钉钉的政治正确,必须执行到位。

  其次,利率的涨跌,对于买房成本的实际影响非常小。

  在10月8日之前签下贷款合同的购房者,新政的影响为零。

  而对于10月8日及以后签署的贷款合同,易居研究院算了一笔账:贷款100万元,30年期,在新政后签贷款合同的房奴们,和新政前相比,每个月多还的钱大都限于几块几十块,大概也就是早餐要不要隔三差五心血来潮加个茶叶蛋的区别。

  

  当然,在北上广深这种一不小心就要贷款三五百万的地儿,差价就显得有点多了。

  最后,不同能级的城市,也有一些微弱的差异。

  基本上,一线城市的利率是普遍小幅上调的,二线城市以持平为主,只有房价上涨厉害的城市需要明显调高房贷利率,而三四线城市出现了涨跌互现的情况。

  这也大概是未来的方向——一线城市就算当下房价淡静,也不敢放松,担心一放松就暴涨,而房价上涨压力不大的三四线城市可能会率先降息,维持市场平稳。

  -03-

  所以,LPR时代对于买房成本的最大影响,是什么呢?

  大概就是每月房贷还款额的调整方式了。

  LPR时代,每个月20号会公布一次最新的LPR值。如果遇到降息周期,那未来房贷利率会随着LPR利率下浮,如果是加息周期,那就正好相反。

  利率调整的周期是多长呢?从网上曝出的某行贷款合同新模板可以看到,选择余地还是很大的——

  可以选择固定利率,再也不调整了,也可以选择挂钩LPR的浮动利率。

  如果选择浮动利率,可以每年调整,也可以选择2年、3年、4年、5年调整一次。

  浮动利率的调整方式,可以是起息日在调整年的对月对日,也可以是当年的1月1日。

  

  当然,每个银行可能不太一样,但大同小异。

  那么,接下来LPR会降吗?

  在《降息了!为什么他们还是不高兴?》里,局姐说过,当下LPR的调降是非对称的,5年期LPR因为涉及房贷,进行调整会更为慎重。

  但是,根据此前央行全面降准的动作,以及后续国内市场全面降成本的导向,5年期LPR迟早是会跟随全社会的利率水平一起下降的。

  当然了,只要5年期LPR有明显下降,银行大概率会把新增贷款的加点给上调,以保持房贷利率的稳定。

  所以,在近几年,在房贷利率方面,基本会是“早买房早优惠,每年调整更优惠”

  不过呢,看看上文算的账,再看看当下房企的融资困局,局姐觉得,和年底可能到来的楼市跳水大折扣相比,在利率上省下来的钱,根本不值一提。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 14 参与 78
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

房知了

问答平台,让购房咨询更简单。

头像

房知了

问答平台,让购房咨询更简单。

220

篇文章

638

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码