仲量联行：未来3年成都近郊零售开发占比近4成 商业下沉成主线

仲量联行发布2019年第三季度成都房地产市场回顾之零售物业篇

2019年10月8日，成都——成都商业地产历经三十载发展，三级商圈格局已成型，正焕发全新活力。城市更新助力核心商圈扩能升级，城市化进程带动商业开发下沉至社区与近郊商圈，街区商业成近期热点。零售需求保持活跃，国货崛起，国潮引领消费时尚，中国质造与中国智造的全球影响力不断提升，屡受瞩目。

仲量联行成都董事总经理谢凌表示：“成都零售物业市场双核心格局已成型，春熙路核心商圈在城市更新加持下，将持续引领成都商业地产发展；伴随优质零售物业的落成以及未来地标商业体的引入，金融城板块将成为城南未来的商业中心，区位价值亦不容小觑。”

三季度成都零售物业市场研读

本季，成都优质零售物业市场录得三个新开业项目：天荟·万科城市广场、七一国际广场、石犀里，新增供应共计20.8万平方米。其中，七一国际广场、石犀里分别位于新都、郫都两个近郊板块，开业率较高。天荟·万科城市广场毗邻东郊记忆，主打餐饮、潮流娱乐与体验，并引入部分成都首店。未来，该区域将有多个商业体呈现，商业氛围将逐步成熟，地铁8号线的开通将提升通达性，助力该区域成为成华区继万年场之后又一新兴商业聚集区。

成都零售物业市场需求整体平稳，第三季度国际品牌持续首进成都，茶饮品牌、文创业态、运动业态表现活跃。

1. 1. 国际品牌持续进驻成都核心商圈。IFS、太古里两大商业地标营业额与租金收益持续走高，继续录得国际品牌首开案例。季内，大陆第四间Harry Winston直营店、Golden Goose进驻太古里。
2. 2. 茶饮品牌仍处快速扩张期，积极抢占市场。继喜茶、奈雪的茶后，更多饮品品牌相继进驻成都市场，包括Manner Coffee、%Arabica、Elephant Grounds等。中低价位茶饮品牌的加盟拓展速度亦毫不逊色，快速下沉至社区。鉴于产品相似度高，进入门槛低，市场竞争逐步加剧，未来茶饮品牌的创新能力、营销方式是竞争焦点，产品亦将加速迭代。
3. 3. 文创娱乐业态受街区商业青睐，本季表现活跃。新山书屋、抖音文创、Mao Livehouse进驻天荟万科城市广场，几何书店进驻万科猛追湾城市更新项目。
4. 4. 运动品牌持续发力儿童业态，大型运动场馆在购物中心扩张。运动品牌在诸如儿童业态等细分领域，已经开出独立的专业化门店，该领域已成竞争焦点。本季，Skechers kids、李宁 kids、Fila kids等品牌录得新店开业案例。此外，部分大体量购物中心引入运动场馆，提升人气、去化空置面积。季内，篮球梦幻岛进驻武侯吾悦广场，KD全速体育公园进驻富力天汇广场，北城天街将原真冰场改造为篮球场。

仲量联行数据显示，成都核心商圈租金持续上涨，带动全市购物中心首层平均租金环比上涨0.3%，报377.0元/平方米/月。市场供需关系稳定，平均空置率环比持平，至季末报7.8%。

70年丰碑，30载成都零售商业沿革

成都：中国零售商业第三城，双核心+三级商圈格局成型

追随中国70年发展步伐，成都商业历经30余载耕耘，亦成绩斐然。90年代初，春盐商圈聚集多家百货商场，商圈规模不断扩大，成为成都的时尚高地。千禧年后，购物中心在蓉出现，改变了传统购物场景。2011年开始，成都零售物业市场进入集中供应时期，次级商圈快速崛起，以万象城、来福士广场、金牛万达广场等为代表的优质购物中心陆续开业，次级商圈竞争力迅速增强。2014年，IFS和太古里的相继开业重塑核心商圈商业地位。2015至2018的三年间，随着银泰中心、悠方、仁和新城等项目陆续开业，金融城商圈商业体量已逐步超越春盐商圈，成为成都存量第一的区域市场。与此同时，双流、郫都、龙泉、新都等近郊区域迎来优质项目开业，近郊商圈商业氛围快速提升。

三十年过去，春盐与金融城两大核心商圈引领成都商业发展，次级商圈调整升级，近郊商业步入发展快车道，三级商圈格局俨然成型。在商业开发存量、品牌渗透率等指标上，成都已仅次于京沪，成为中国零售第三城。

成都商业消费“吸引力法则”：核心商圈扩能+城市更新升级

国庆黄金周，成都接待游客共计2,017.1万人次，同比增长32.7%；实现旅游总收入286.46亿元，同比增长25.2%。成都春熙路商圈晋升游客打卡网红地，IFS熊猫塑像、太古里、大慈寺等地客流如织。五年前IFS和太古里的开业使商圈东移并实现提档升级，而今核心商圈周边区域亦启动城市更新，万科猛追湾城市更新项目呈现，助力商圈扩能升级。同时，成都推出“夜购、夜读、夜赏、夜动、夜食”五大夜间消费场景，夜间经济“吸金”、“吸睛”能力非同一般，尤以核心商圈的夜间经济价值最为凸出。在新一轮城市更新中，核心商圈再次扩能升级，功能性及影响力亦不断提升，将承担成都商业中心与旅游目的地的双重职能。

零售“献礼”：中国ZHI造，再续国潮时尚消费之风

老字号品牌跨界创新迸发新活力。国货崛起，传统老字号品牌尝试创新发展，应时应季不断迭代产品线，跨界合作、联名产品引爆线下流量，令老字号品牌迸发新活力。第三季度，1828王老吉进驻成都；大白兔与GODIVA合作推出全新大白兔冰品系列快闪店。国货美妆品牌逐渐兴起。国内的美妆市场长期被国际品牌占据，而今社交平台助力国货美妆品牌发声，引发年轻消费者积极关注。季内，Perfect Diary、英树、卡姿兰等品牌在蓉扩张。国潮品牌引领中国潮流市场，中国李宁全国首家全新形象旗舰店进驻太古里。国产手机品牌美誉度提升，演绎中国智造的全球影响力，积极拓展线下实体店。华为进驻百盛购物中心、今站购物中心等。国产无人机等智能电子、国产新能源汽车等拓展实体门店，DJI大疆无人机进驻仁恒置地、小鹏汽车进驻来福士广场。

未来展望：城市更新与商业下沉主导成都未来商业地产市场发展主线

成都已成为继京沪后中国零售物业存量第三大的城市。随着城市化进程，成都已形成“双核心+次级带+近郊商圈”的商业版图。中心城区区位价值凸显，但受制于有限土地供应，城市更新将成为未来核心商圈的发展主线。IFS和太古里的开业重塑春盐商圈的核心地位，超高人气带动周边街区商业快速发展，从太古里周边到镗钯街，老城旧区焕发商业新活力。第三季末，万科猛追湾万巷更新项目开业，与商业地标项目形成良性互补, 凸显核心商圈城市更新商业价值。与核心商圈城市更新同步，成都零售商业版图向近郊板块与社区商业快速下沉。成都凭借宜居宜业的优势，成为中国新一线城市人才引入的桥头堡。人口与产业导入加速城市化进程，近郊商圈与社区商业呈现出强劲发展态势。

仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“仲量联行通过地理信息系统研究成都零售物业市场的未来走势。未来三年，双流、郫都、龙泉、新都等近郊区域零售物业开发占比近4成。近郊商圈的商业密度将大幅提升，形成真正意义的区县级商业中心。综上，成都商业发展数十载，如今市场格局已今非昔比，城市更新与商业下沉主导成都未来商业地产市场发展主线。”