踩盘|80平起东1.5环新盘即将取证,刚需可以摇起来

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  东1.5环还有新房在卖,好难得啊!坐标就是新鸿路,之前完全没得丁点消息,现在呢,悄悄咪咪地就准备开盘了。

  本工前去打探的时候,围着目的地逛了三圈,高德导航都快按烂了,差点就打道回府的情况下,最后还是亲爹的提醒,走近了才晓得,原来这个名叫“同森锦逸”的低调盘,居然在这儿。

  楼盘详情

  项目名:同森锦逸

  类型:高层+洋房

  占地面积:约20亩

  总栋数:6栋(4栋高层中2号楼为返迁房,2栋洋房)

  预计推出时间:10月上旬

  装修情况:装修

  梯户比:2梯5户、2梯4户、2梯3户、1梯2户

  绿地率:34.6%

  容积率:4.0

  停车位:1:1.2

  物业费:2.9元/平米

  最近地铁:6号线新鸿路站,8号线万年路站

  

  尽管“进城少”,但开发商还是有实力的

  说到同森这个开发商,就算很多本地的成都购房者,都可能会丈二和尚摸不着头,因为这个名字相对陌生。相比华润万科,甚至于本土有名的蓝光置信来说,开发商的名气都是小得可怜。

  然而,对于郫县和华阳人民来说,这个开发商的名气在本地还是如雷贯耳的。毕竟“农村包围城市”的战略下,同森在诸多大企业的围追堵截下,不仅活了下来,还活得很好,这一点还是让人相当佩服的。

  本工第一次知道这个开发商,还是来自于红光的同森锦熙,当时不知道什么原因,进了他们的行销群,之前一直处于卖不动的境地,虽然每天也有一两套售出,但大部分都来自于行销带客,自然到访量极低。然而515限购才开始没多久,这个房子的售价就像打了鸡血一般,直接冒了两千多,不到一年居然就售罄了。

  然后,戛纳湾系列的诞生,在华阳,开发商的名字也是家喻户晓。

  东1.5环位置没的说,配套也是杠杠的

  “东二环”听多了,但在东二环内还是少见。就算周边老破小再多,位置上给人的感觉也是没得挑的。具体位置见下图:

  

  周围邻居的名字很强大:恒大云门、中海新华府,九龙仓御园等等,随便哪一个站出来,都可以在成都楼市呼风唤雨。虽然楼盘位于东二环内,但实际上项目并没有紧靠主干道。众所周知,这一块的职工房很多,什么新鸿路38号院,新华社区北区等等,都是以前厂区的福利房或者各种30年房龄的老小区,相关介绍如下:

  

  具体有好多人在这里居住呢,本工对此有深刻的理解,因为2007年才来成都那会,在其中一栋房子里就住了将近三个月,当时的房费是单间200,就算过了十几年,当初的居住场景也是历历在目。

  

  这个片区,人多是最大的特点,随之而来的就是杂。而楼盘本身,就好比一个格格不入的转校生,硬要把他强塞进这样的“问题班级”里,感觉没有一定的时间,是完全适应不下来的。所以,如果要选择买这个房子的人,本工以为地缘性客户应该居多,其次就是资金实力不够雄厚,但也想住进主城区的刚需会对楼盘有兴趣。

  该项目最大的亮点配套应该有三类:教育、交通和公共配套。

  1、教育方面主要周边主要有成华小学和列五中学,都是公立且重点学校,这一点还是具备相当大的吸引力,但是如今学校的划片都是根据位置来的,对于楼盘来说,尽管置业顾问提到99%的可能性会读到成华小学,然而没到最后一刻,谁也不敢百分之百的保证在某个划片范围内。

  2、毋庸置疑,交通配套当成亮点,越靠近中心城区的地方,轨道交通的交错程度就越高。所以楼盘周围遍布了6号线、8号线等多条线路,最近的是新鸿路站,直线距离约五百来米。

  

  3、新华公园的后门距离楼盘的直线距离不到300米,加上两者之间的老破小最高只有6层,所以对于该项目来说,高楼层的视野还是值得期待的。

  16楼以上,3栋和1栋是重点选择对象

  六栋楼,5栋和6栋是洋房,1、3、4三栋高层是商品房,可以买的,剩下的2号楼是返迁房,为啥会有个如此特别的存在呢?原来,2018年12月20日,同森以11380元/平米的价格竞得后,里面有一个出让方案:竞得人须在地块内建设并无偿移交134套总计容建筑面积不少于9459.99平的原地返迁安置房,此外还须建设26套总计容建筑面积不少于2264.98平原地返迁安置房,由相关单位按《返迁安置房协议》约定的价格回购,所以实际楼面价要远高于成交价,这就是2号楼的由来。

  

  剩下的几栋楼里面,位置分布见下图:

  

  

  本工觉得位置最好的就是返迁房2号楼,往南可以看新华公园,往西可以远眺电视塔,也就是说,以后过年过节有什么焰火表演之类的,坐在阳台上,就可以免费享受,再也不用去现场挤得人仰马翻了。

  

  当然剩下的楼栋中,本工推荐1号楼112平米,111平米,以及3号楼的93平米,共计3种户型。

  

  本次推出的产品中,高层有327套,洋房有28套。在结构上还有一点不一样的地方,比如1号楼(右下角楼栋),16层以下的是两梯五户,16层到32层则是两梯四户;3号楼,16层以下的是两梯五户,16到32楼则为两梯三户。所以在居住选择上,本工建议20到28层应该是重点购买对象。

  五个主力户型,谁是你心中的菜

  

  A1-3室2厅1卫-92.0㎡

  

  A3-3室2厅2卫-111.0㎡

  

  A4-3室2厅2卫-112.0㎡

  

  A5-2室2厅1卫-80.0㎡

  先给大家看看四个主力户型,其中80平米的产品在目前大户型当道的成都市场上,已经是非常少见了,除非是二手房,新房基本上算得上是凤毛麟角了。从户型的设计上看,基本上算得上中规中矩,令本工比较满意的是卧室的设计,两个卧室当中最小那个的尺寸都能保证3米的宽度,放一张床以及一些家具,完全没有任何问题。

  另外,唯一的卫生间和生活阳台只有一墙之隔,对于使用热水器的朋友来说,是一个福音。因为如果距离过大,你一定会碰到脱了衣服洗澡,等水热的窘状。另外,因为只有80平米,景观阳台的尺寸实在有些小,除去放置空调的空间,剩下来的尺寸,对于三口之家来说,还是有些捉襟见肘。

  

  C1-3室2厅1卫-93.0㎡

  当然,有些追求的同学,可以选择93平米的产品,不过因为位置太好(直接看电视塔)的缘故,可能竞争力比较大。

  据置业顾问介绍,93平米的户型景观阳台,两个卧室的飘窗台都是直面电视塔方向的,加上附近的老破小都是多层设计,所以高楼层的住户视野不错。

  尺寸上,最上面的那个卧室,长只有2米5,宽也仅仅3米,这个设计就略显尴尬,但多出来一个房间,对于三口之家过渡来说,还是可以接受,毕竟作为婴儿房,或者书房,加上父母以及老家来的亲戚,也算得上绰绰有余。

  但是,和80平米产品差不多,住得舒服了,公共空间就必然受到压缩。依然是3米6的开间,整个设计看起来就像,又回到了本工买房子的那个7090时代。

  关于价格,大家可能最关心这个

  因为临近开盘,所以最终价格还是要以官方的说法为准。在现场,本工依然试探性地打探了一下,参考地价和周边价格,清水大概2万1到2万2,加上精装的价格在里头,最终单价估计在2万5到2万6的样儿。

  如果是纯钢铁刚需,就是急需一套房入住成都的,这个机会一定不能放过。我们来计算下,80平米,如果单价25000,总价差不多200万,首付三成,即便银行利率有上调,首付款差不多也才60多万,这个首付对于很多急需上车的刚需来说,咬咬牙是完全可以承受的。毕竟在主城区中小户型又能居家的选择不多。

  当然,也有人会反驳,都两三百万还刚需?现在的主城刚需基本就这样!

  购房建议

  1、刚需上车,毋庸置疑,东1.5环的优势有目共睹,就算四周都是老破小,建议回家的时候,闭闭眼就过了。

  2、没钱的刚需,注意我这里说的是纯钢铁刚需,能买仁恒滨河湾或者天誉的土豪刚需请自动略过。一定要以80平米托底,毕竟每栋楼的东北方向都有这个户型,数量上还是能保证大部分人的需求的。在此基础上,可以适当地考虑93和94两个户型,毕竟多了十来个平米,就多了250000,一般工薪阶层估计也要个两三年,才可能存得下这么多钱。

  3、其实如果综合考虑,25000的单价还是有些偏高,有购房意向的朋友,可以参考下周边的二手房,比如恒大中央广场,不同的朝向也有不错的价格。

  


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