【楼盘测评】别光吐槽,来给天坛府的户型支支招!

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天坛府,这个名字和它所处的北京二环稀缺地段一样,从公布案名开始,就备受买房人关注。 此前,位于北京东城区南二环的全新商品房项目北京城建·天坛府售楼处首次“非正式”亮相,当日售楼处门前豪车成群,可见这个项目的市场关注度之高。 不过,看完天坛府的首期户型后,很多买房人的热情就打消了大半,开始在网上各种吐槽。在这些购房者看来,项目占着无与伦比的地段,却没有做出让人满意的户型。这是国企产品能力低下使然?还是开发商为了“满容”,不考虑居住舒适性使然?
奇葩户型被吐槽

  北京城建·天坛府是望坛棚户区改造项目中的资金平衡地块,由06号地块和13号地块组成,天坛府项目一期就在06号地块中。该地块容积率2.51,地上建筑总面积68612平米,其中住宅49866平米(可售商品房占36900平米),公建及其他18746平米,控高35米,呈现东西宽、南北窄的特点。

北京市公共交易平台发布的《望坛棚户区改造项目资金平衡区6#地块商品住宅营销代理服务招标公告》显示,天坛府项目一期商品房住宅总面积3.69万平米,总货值约36.8亿元(项目单价预估为:10万元/平米),其中60平米一居户型36套,100平米两居户型72套,135平米三居户型204套。
被网友吐槽的“手枪”和“哑铃”户型来自其中的两居、三居户型。从售楼处现场展示的户型图来看,这两个户型确实有点“长”。

天坛府为什么会出现这种“长”户型?

这与项目地块条件和做满容积率的强排有很大关系。天坛府项目地块容积率为2.51,这个容积率更适合打造12-18层的高层住宅,而地块控高不能超过35米,相当于层高3米的住宅只能做到11层。要想不浪费容积率就要做大单层面积。 据望坛棚户区改造征收项目官方网站信息,天坛府项目一期所在的06号地块曾在2018年做过项目设计方案调整,容积率和建筑总面积并无变化,调整最大的是商品房户型和楼栋布局。
原06号地块设计方案调整后的06号地块设计方案 (红框为调整部分)
调整后,商品房东侧半围合的楼栋被分开,减少了楼体展开面的长度。 北侧多出来的断口提升了项目消防安全水平。同时,东侧社区内部道路从之前的断头路变成环形路了,这点值得肯定。
商品房户型和排布较之前变化很大。在调整前的总平面图上,商品房与回迁房楼栋外观近似,调整后变得十分“简约”。这源于商品房摒弃了一层多户的塔楼设计。北侧 8-10层的两栋商品房采用中央核心筒+围合设计,一梯两户,全部为南北通透的135平米三居产品,总共排布204套。 这样设计便于在有限的地块空间上实现南北向户型的最大化排布。而且南北户型的销售单价要高于单朝向和不规则户型,有利于货值最大化。同时,规则的户型有助于降低工程成本。

在南北向户型排满的情况下,通过东西向户型“消化”剩余住宅建筑面积,实现满容,是房地产开发的惯用手法。
项目东侧住宅楼共10层,分为4个单元,每个单元由两套100平米户型与一套60平米户型组成,一梯三户,一共排布了72套东西向100平米户型和36套纯东向60平米户型。该楼南侧与6层写字楼相连,两楼首层都是临街底商。

货值=货量*单价。天坛府项目设计方案的调整,是基于开发商获取最大货值的需求而做的。在满容的情况下,通过户型结构优化,实现货值提升。
南向排办公,东向排住宅?
强排为天坛府带来更多货值,但买房人对于项目户型,尤其是东西向100平米两居户型,并不满意。

  房小评为此致电北京城建天坛府相关负责人,对方表示,项目前期客调后,将目标客群定位于周边改善人群和市场中高端客户群体,首期产品是根据目标客群购买力而定的。 某央企开发商项目负责人表示:“现阶段买房人对产品户型及功能的敏感程度较高,限竞房在售价上无法突破,所以项目会采用增加东西户排布来实现项目产品户型的均好。而商品房并不受价格限制,反而应该追求更好的户型带来的高溢价。” 北京城建·天坛府是否还有产品优化的空间?

一位房地产规划设计方面专业人士指出,天坛府项目如果从产品设计舒适性上看,仍有优化调整的空间: 在项目现有产品分布上,我们看到135平米所在的两栋楼均有未达到35米限高的空间,将这部分空间利用可增加南北向面积2160平米。

如果将东西向楼栋面积转移到这2160平米南北向面积中,则东西楼栋几乎可以减少一个单元(东西向楼栋一个住宅单元的建筑面积为2340平米)的占地。 如减少北侧单元,可以避免原来位置100平米两居西向“面壁”的尴尬。如减少南侧单元,则可以避免住宅楼与写字楼相连,增加南向边户窗,提升居住私密性,也更有利于社区的空间优化和楼栋排布。
“花这么多钱,谁愿意住东西向的房子呀?将东西向住宅楼与南北向办公楼对调多好?”关注天坛府的买房人对于项目设计布局也有着不少意见。如此“容易”实现的优化,北京城建肯定能想到,为什么项目设计方案调整时没有实施呢?原因还是追求货值最大化!

基于项目所处东城区南二环的区位优势、交通优势、配套优势,尤其是教育配套优势,天坛府的产品总价将是影响买房人决策的关键之一。如果按项目10万元/平米的预估单价,60平米的小户型只需要600万元,再加上仅有36套的稀缺,此类带学区的刚需上车盘,无论朝东还是朝南,都不愁卖。100平米的两居户型由东西朝向调整为南北朝向后,对货值的增加有帮助,但这部分货量只有72套,对项目整体货值影响不大。 而如此调整就要将商业办公由临主路的一侧换到临社区街道的一侧,办公产品受关注度会大大降低,从而影响其货值,增加商业办公产品销售的难度。 所以,“精打细算”后北京城建并没有调换两者的位置。

  满容不代表货值最大
受制于地块面积,天坛府在满容的情况下做大货值的方式并不多,但如果不把满容作为必要条件,只追求货值最大,则需要项目单价的支撑。 东城区自2005年至今只出过5块住宅建设用地,最近一块是2017年成交的华润永定府,而在天坛府入市前,最后一个取证的住宅项目是融创使馆壹号院。 永定府是限竞房,限均价8.9万元/平米,而融创使馆壹号院现在二手房房价在14-15万元/平米。同时,东城区在售的长安太和与紫麟佳园的现房备案价都在13万元/平米左右。

综合天坛府所在区域的交通、教育、医疗、商业等配套,以及北京城建在望坛棚改项目中的贡献,天坛府预售取证将有很大几率突破10万元/平米,甚至向12万元/平米的价格发起冲击。 如果能取得12万元/平米的销售备案价格,买房人对项目单价的接受程度将成为项目货值最大化的关键。 此时,项目的算账逻辑就不该只看容积率和最大可售面积,还要把溢价空间考虑进来。简单举例,如果天坛府这个地段、配套就值10万元/平米,那么户型即便差一点,买房人也不会太敏感,价格会抹平买房人对产品的心理落差。
如果每平米单价上调1万元,买房人对产品户型的预期就会相应提高,那么通过下调建筑面积,以一部分可售面积换取产品力提升,获得买房人的认同,也是提升总货值的一种方法。 如果每平米单价上调2万元,买房人关注的将是整个项目未来的溢价空间,包括产品溢价、配套溢价、物业服务溢价等,对项目产品力的要求也会更高。 房价达到12万元/平米,总货值不变的情况下,项目可售建筑面积最多可以减少约20%。减少的建筑面积可以用来增加南向面宽,减少进深,使产品力得到较大提升。

由此来看,天坛府的项目户型是存在优化可能的,只是受制于限高和土地面积,需要以损失容积率为代价,实现产品户型的优化。损容导致的货值下降,要靠产品溢价回补。而产品溢价的核心一方面在于产品力,另一方面在于政府批复的预售价格。从天坛府营销代理服务招标公告中对项目一期总货值的预估,就能看出其保守的策略。在北京,地段和价格曾是地产项目最好的“通行证”。而当下,随着限竞房浪潮冲击市场,北京房价降温,户型产品不断创新,买房人的眼光已越来越高。在仅有的房票和改善硬需求面前,仅靠地段和价格是否还能拢住买房人的心? 网传天坛府二期150-260平米的户型将是一期“哑铃”户型的加长版和放大版。对此,你怎么看?欢迎留言~

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