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“十一”假期将至，又是忙里偷闲的好时光。深圳却有不少千万身价的土豪纷纷取消了原订度假机票，只为等待香蜜湖网红盘——深业中城开盘。这就是今天深圳豪宅的魅力，既能让买5000万豪宅的富豪蹲着，也能让一群坐拥千万资产的富人取消自己的假期。撰文/左清校对/深圳小鹿选房
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“转租转售”的兜转
说起深业中城，不得不重提一段令豪客心塞的故事。 2017年，人们翘首以盼的“网红盘”深圳中城迟迟未开盘，吊足了买家的胃口。据说为了能在第一时间买到，许多土豪早早的将准备资金存储在银行，总金额甚至超过百亿元！ 但令人失望的是，在2017年底深业长租公寓产品分享会上，深业集团副总裁董方突然宣布，深圳中城二期住宅全部转为长租公寓，不再对外售卖，让不少潜在买家抱憾而归。
一方面，这是深业集团作为国企第一个站出来做表率的举动，通过“售转租”的方式来响应中央鼓励租赁的号召。另一方面，可能与政府的限价力度也有关。 时过境迁，2019年深圳楼市“金九银十”火热，正是楼盘开售的大好时机。 那么，预售证还没拿到，开盘时间未定，深业中城为何如此吸引眼球？接下来，我们就对这个项目做一次详细的分析。
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项目简介
深业中城位于香蜜湖豪宅片区，红荔西路与农园路交汇处东南侧，北侧拥揽43万㎡的香蜜公园，西侧是东海城市广场，南侧为东海花园高尚住宅区和车公庙商务区，东侧为香荔绿洲花园。
项目总占地约3.9万㎡，总建筑面积约36万㎡，容积率约6.79，是由住宅、办公、公寓、商业和酒店组成的高端城市公园综合体。
1、2栋为28-29层的高档豪宅，3栋为39-40层的高层豪宅，6栋为超高层公寓及办公楼。
其中，写字楼产品，即中城大厦，已整栋预售给了深圳国际。商务公寓（6B）自2018年10月开盘，目前还有少量在售。
住宅原本有420套，准备推出的是2、3栋，共192套，楼王1栋暂时没有销售计划。
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住宅：可遇不可求
此次深业中城推出的2、3栋共5种户型，都是一本证，分别为：132㎡三房两厅两卫、173㎡四房两厅两卫、192㎡三房两厅两卫、204㎡四房两厅两卫和233㎡四房两厅三卫。
目前没有官方声明的户型图流出。
△网传深业中城2、3栋标准层平面图
△网传深业中城2、3栋5种户型设计
从上图可以推测户型非常居家，除2栋C户型外都做到了南北通透的设计，着重打造了北向望香蜜湖的景观面。可以看出深业中城的住宅定位的是宜居型豪宅。
深业中城此次放售之所以关注度如此之高，源于以下几大价值点：
价值1.
稀缺地段+稀缺供应
深圳有两大顶级豪宅区：南山深圳湾和福田香蜜湖。两大豪宅区各有各的气质，
深业中城正处于有着深厚历史文化积淀的香蜜湖豪宅区中央位置，自带豪宅圈层标签。
当前，深圳豪宅新房供应量稀缺，尤其是核心地段的豪宅供应凤毛麟角，香蜜湖尤甚。前不久热卖的天健天骄，也只是蹭了香蜜湖的热度，深业中城才是名副其实的豪宅区新贵。
目前香蜜湖暂无新项目动工，可以预见未来几年，香蜜湖的豪宅供应将进入空白期。
这意味着，深业中城将成为买家进入香蜜湖豪宅圈的唯一选择。
价值2.
多维高效商务通道，快速切换国际资本核心
项目到车公庙交通枢纽&竹子林客运站5分钟，广深高铁站10分钟（至香港九龙仅需14分钟），到皇岗口岸10分，宝安国际机场30分钟。
价值3.
“四大”名校加持
深业中城自带幼儿园，位于东海实验小学和
深圳高级中学（南校区）初中部
的学区范围，享受深圳最优质的教育资源，幼儿园、小学、初中一站式教育。
价值4.
独占香蜜湖景观C位
稀缺景观向来是豪宅的标配，香蜜湖豪宅区最好的景观在香蜜湖和香蜜湖公园。位于香蜜湖公园南侧的深业中城是整个香蜜湖中央正对香蜜湖公园完全无遮挡的唯一项目，珍贵程度不言而喻，楼栋北面可鸟瞰整个香蜜湖，景观位置绝佳。
同时小区与香蜜湖公园通过天桥衔接，步行可游“城市绿肺"，相当于自己的后花园。
价值4.
限价红利
受限价的影响，深业中城的售价预计会在15万以内，距离真实的市场价格还有释放空间。
以项目周边2013年建成的深业天御香山花园为例，一本证16万/平左右。在楼龄、景观方面有着巨大优势的深业中城价格理应更高。
通过以上分析，可以肯定，此次深业中城推出的住宅必然是一房难求。事实上，在预售证都没拿到的情况下，到营销中心打探消息的客户早已来了一批又一批。售卖稀少，需求量大，这样的局面注定无法让每个人都成为赢家。 但也不是没有机会，深业中城的商务公寓也是不错的选择。
04
公寓：香蜜湖最低门槛
深业中城6B栋公寓主推小户型：49-50平的单间（3-8、15-20号），南北朝向；70-73-87平一房一厅（1-2、9-12、14、23-24号），东西朝向；119平两房一厅（13、22号），东西朝向。 2020年下半年精装交付，户型图如下：
△6B栋公寓标准层户型图
户型南向看东海花园，北向部分视野受6A栋遮挡，东向看项目泳池内景，西向望东海广场。总体上来看，
公摊面积大，设计偏享受型，注重居住空间的尺寸
，119平只做两房。
具体户型图如下：
△6B栋公寓户型结构
目前，深业中城公寓的单价在9-12.8万/平，很多人认为它单价偏高，因此去化比较慢。但如果从地段、规划和产品的稀缺性来看，公寓未来的升值潜力较大，主要有以下几点：
NO.1
稀缺小户型，500万上车香蜜湖中央区
面积小、总价低、不限购、不限贷，投资不占名额，加上核心地段价值的支撑，无论资产配置，还是居住，深圳中心区域的小户型公寓都很有优势。然而，目前在南山和福田，这种产品都极度稀缺。
目前，深业中城的公寓是香蜜湖片区内唯一的小户型公寓，是最低成本占有核心地段最优质的资产的最后机会。
NO.2 抢占731政策最后的公寓投资机遇
2018年深圳“731新政”规定，深圳新开发的商务公寓只能自持，一律只租不售，未来深圳商务公寓稀缺性进一步凸显，因此项目可谓抢占731政策后最后一波机遇。 目前，深圳市场上的公寓有三类：商业办公类公寓、产研用房类公寓和商务公寓。但真正的商务公寓占比只有20%左右。
NO.3 优质学位加持
和其它地区不同，深圳罗湖、福田、南山区商务公寓可申请学位。这意味着深业中城的公寓可以和住宅一样入读深圳高级中学（南校区）初中部。虽然公寓的积分少一些，但如果购买早，在其它加分项方面稍作努力，只需不到500万就有机会获得“四大”的学位。
NO.4 金融街+国际交流会议中心
香蜜湖金融街由太平大厦西至东海国际中心、招商银行大厦，并延伸至香蜜湖片区，整体规划将整合包含东海国际中心在内的约80栋高端金融楼宇，承接福田中心区金融产业西移，将是福田未来几年的明星工程。
高质量高标准的国际交流中心主要承担高层次、国际化金融商务、科学技术、文化艺术等交流活动，承接重大政务和国事活动，建设成“城市国际交往和展示改革开放形象”的“城市新客厅”。
以打造新金融中心及深圳国际交流中心为定位的香蜜湖，与粤港澳大湾区建设同步，将担纲深圳国际政务、经济、金融、文化、科技交流中心功能，成为“一带一路”经济带与全球创新资源的配置枢纽，成为宜居宜业宜商宜游的示范城区。
NO.5 升值空间和投资回报
几大高规格利好的兑现，将为周边物业带来巨大的升值空间，同时涌现海量追求品质住房的精英人群。目前，以东海国际公寓的租金为例，76平一房公寓月租约2.5万。未来，随着规划的落地和品质住房需求的增加，租金回报将保持稳步上涨。
05
总结
今年是深圳二次腾飞的一年，从2.18国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》到8.18国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，半年时间深圳的重要性都在不断被刷新，人们对深圳全球标杆城市的期待也越来越高。 房产投资，说到底是地段、地段、还是地段。在看好深圳的前提下，买房的最佳选择一定是政府重点关注的城市核心区。集稀缺地段、圈层、学位、景观和利好于一身的深业中城注定会是今年最热的盘之一，我们将拭目以待。
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