十一长假广州一手楼网签同比下降,原因是……

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  信息时报讯(记者 罗莎琳)今年国庆纯色不足,网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,2019年国庆假期(10月1日-7日)广州一手楼网签成交617套,同比2018年国庆假期的656套减少39套,同比下降5.95%;面积方面,2019年国庆假期广州一手住宅网签面积为62183平方米,同比2018年国庆假期的67217平方米减少5034平方米,同比下降7.49%。记者了解到,今年国庆假期推新“抢跑”“延后”现象明显,间接压缩了十一黄金周的推盘数量。

  国庆成交:全市成交套数同比下降5.95%

  网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,2019年国庆假期广州一手楼网签成交617套,同比2018年国庆假期的656套减少39套,同比下降5.95%;外围五郊区依然是成交主力,共计成交431套,中心六区则成交186套。具体到每一区,增城夺得销冠,共成交252套;而越秀零成交。

  此外,2019年国庆假期广州一手楼网签成交面积62183平方米,同比2018年国庆假期的67217平方米减少5034平方米,同比下降7.49%;中心六区成交面积为18265平方米;外围五郊成交面积则为43918平方米。具体到每一区,其中增城高居榜首,成交面积为24762平方米;而越秀零成交。

  国庆价格:超半数楼价变化幅度仅3%

  广州中原研究发展部针对性调研全市23个“旧盘加推”项目发现,十一推售价格与最近3个月持平(或变化幅度±3%)的项目13个,占调研总量的56%,可以看到目前大部分项目的价格策略仍是维持“平稳”。

  与3个月前对比,价格让利的项目7个,占总量的30%。让利幅度集中在4-7%,普遍采取“特价房”“一口价”方式刺激成交。

  此外,部分地铁、规划利好,土拍热区以及库存紧张的板块,价格表现坚挺,甚至出现价格上调的现象。地铁利好板块如知识城(21号线即将贯通至天河),土地热区如大坦沙、广钢(荔湾冷冻厂地块拍出4万+楼面价)等,调研期间开发商表示国庆后调价的可能性比较高。

  9月广州网签一手住宅成交量为6523宗,同比下跌33% 。

  业内人士分析认为,由于8月住宅供应创春节后新低;9月中上旬以各区高端盘推货为主,货量相对较少且成交体量不及郊区大盘,对整体市场拉动作用不足以及亚运城、科慧花园等跑量大盘均选择9月中下旬甚至国庆前夕才推货,成交表现未能反映在9月网签数据上等综合原因,横向对比近4年,今年市场表现仅优于“政策年”2017年。对于下半年回款任务较重的房企而言,必须积极备战十一及四季度市场,故今年国庆前夕及节日期间,全市货量充足、竞争激烈的板块、此前定价过高项目大部分采取“促销手段”加快去货。

  区域踩盘:高价地、全新板块项目仍偏向于延迟入市时间

  今年国庆前全市约16个全新盘达到入市要求,该数量“近年罕见”。但从实际情况来看,全新盘仍普遍倾向于国庆假期过后才投入市场。全新盘多存在“高价地、全新板块”的特征,开发商需要更多时间“造势”,为项目销售做铺垫。纵观所有区域,也有不少亮点。

  南沙:金洲-蕉门河新货供应放缓

  十一期间,南沙市场热度较高的板块为金洲-蕉门河及黄阁。其中,金洲-蕉门河板块今年仅越秀滨海新城、越秀天珹等少量一手项目在售,项目销售认为金洲具备学位、配套优势,目前2-3万/㎡(视乎配套、与地铁距离)均价已属“洼地价”,因此金洲板块一手住宅十一优惠手段并不明显。

  同时从现场气氛来看,不少买家当天下订;销售中心整体人气在本次调研中处于较为踊跃的水平,可见买家对金洲板块认可度亦较高。广州中原研究发展部认为,从长期来看南沙金洲已经没有新的大体量地块挂牌建设,金洲作为南沙“宇宙中心”,价格前景乐观。虽然近年黄阁、东涌等板块推地较多,造成一手成交出现一定热度转移、平摊问题,但总体而言金洲板块各方面生活配套均相对成熟,即使非地铁盘,大部分项目亦能“公交10分钟”抵达地铁站。

  此外,目前南沙最高地价已超1.7万/㎡,且对比金洲,标杆地板块灵山岛配套、发展沉淀仍需时日;另一方面,金洲目前已缺少大体量地块挂牌,日后供应一手极其依赖旧改,这意味着未来金洲一手推新周期将更长;综合上述两点,金洲在售一手项目将越来越“有价值”。

  荔湾:有项目受地价影响蠢蠢欲动

  得益于国庆前夕(9月19日)荔湾冷冻厂地块拍出42520元/㎡的高楼面地价,大坦沙、广钢部分项目以“房价=地价”为噱头吸客,同时并未有明显降价行为;相反,部分一手项目甚至计划节后上调价格,以体现地段价值。

  大坦沙一楼盘销售表示,荔湾区位价值、配套、发展规划前景“俱佳”,项目基本不会降价;此外销售人员表示目前荔湾主要一手项目发展商资金储备实力均较雄厚,不急去货,不缺钱,也不会互相比拼降价,大部分保持“慢慢卖”的心态。十一期间,部分荔湾销售人员忙于催促此前意向客户加快完成下订签约,以免受节后调价影响造成购房成本增加。

  天河:公寓市场“热闹

  天河主要一手住宅项目兰亭盛荟于9月初开盘抢跑,成交活跃,而珠江花城于9月7日、9月21日分别“抢跑”累计推出400套单位,故国庆期间现场客户不算多,成交节奏平缓。有业内人士认为,区域新房短缺,开发商后续销售压力不大,导致天河住宅盘除小量限时折扣优惠外,并无大规模促销活动。

  相比之下,天河公寓市场则显得相对热闹。其中公寓产品断供三年的智慧城板块,今年金九银十终于有两个新盘入市,加之地铁21号线即将开通的利好,刺激板块关注度提高。其中,联泰·天河YOHO于8月下旬开盘,跑量可观,截止9月底项目北塔几乎售罄,南塔顺势推售,虽无太大优惠力度,但成交亦较为理想,国庆期间仅少量单位可选,而同属智慧城板块的天河云商汇与联泰·天河YOHO同台竞争,国庆“积极吸客”。此外,位于广州大道北的远洋天骄广场,主打“1.8万/㎡置业天河”的卖点,凭借区位条件优势,国庆期间亦获得不少买家青睐。

  广州中原研究发展部认为,去年12月公寓新政持续刺激市场回暖,加上智慧城、天河北产业引进力度强劲,买家看好其租金前景及保值能力,加上“低总价”“不占购房名额”的优势,国庆期间天河公寓项目“火了一把”。

  花都:空港区员工+本地人成购买主力军

  国庆期间,距离9号线较近的花都湖板块现场人气较足,其中景观资源较佳的望湖单位备受花都本地客以及经济承受能力较强的空港员工青睐,去化较为理想。而价位适中的汽车城板块主要吸收花都、白云专业市场客户,除9号线优势外,近期花都旧改推进亦为买家提供购置信心。

  后市:大批实力买家等待“合适单位”置业

  从十一调研情况来看,广州市场存在不同板块“冷热不均”的趋势。对于临近地铁、生活配套成熟、规划前景佳的区域,去化表现相当理想,如均价达3万+的花都湖湖景房,4万+的南村万博、5万+的天河,仍不乏追捧买家。相比之下,部分远离地铁、缺乏实际利好刺激、价格与价值不符的项目,则面临冷淡局面,即使小幅让利,仍难以吸客。因此广州不缺乏购置需求,大批实力买家等待“合适单位”置业。

  专家观点:

  地产专家 邓浩志

  如果从价格的角度看,可能惨淡会继续,因为在当前市场下如不降价,甚至没有一定幅度的降价是根本卖不动的。但如果从成交量的角度考虑,市场应该不会太差。只要愿意,以价换量一定能够成立,至少目前我所接触到的楼盘,没有大幅降价还卖不动的。而我非常确信,四季度没有大房企不需要钱的,也就没有不会以价换量的。大房企是市场主流,他们将决定市场的趋势。

  易居研究院智库中心研究总监 严跃进

  从当前国庆市场的表现看,相对成色是不足的,这说明9月份市场低迷的情绪还是影响到了10月份的假期。另外由于当前包括广州在内的贷款政策都在调整,所以实际上部分购房者确实会观望。但随着广州部分区域楼盘供应量的增加,预计10月中旬开始市场交易会陆续回暖,进而市场也不会太悲观。

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