深圳楼市“金九银十”反弹,新房需求分化,二手量价回升难持续

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  楼势·李宇嘉专栏

  刚刚过去的楼市“金九”,重点城市的楼市表现平淡。根据克而瑞的统计,全国29个重点城市9月份新房成交面积同环比分别下降2%和6%。其中,一线城市新房成交面积同环比分别下降19%和4%。同时,近期安居客发布的《9月份国民安居指数报告》也显示,目前楼市的热点在内地三四线城市,而一线城市“价稳量缩”,居民找房热度下跌了3.6%。

  而对深圳来讲,这可能是个例外。8月18日,国家“先行示范区”的规划利好落地,叠加“金九银十”的市场驱动,深圳楼市告别了6月份以来的低位阴跌态势,开始呈现反弹的走势。深圳未来将补上教育和医疗的短板,这对楼市价值重估和市场预期是利好。

  在“先行示范区”规划发布1个月后,各项配套政策相继落地,比如教育医疗“补短板”的细化目标出炉,广东省举全省之力支持深圳建设先行示范区。楼市也开始出现升温——诸葛找房的数据显示,今年第38周(9月16日-22日)深圳新房成交759套,环比上周大涨48.2%,同比去年大涨88%。整个9月份,深圳新房新增推售53.32万平米,环比8月激增149%,创年内新高。

  对开发商来讲,面临融资紧缩和新盘限价,在“金九银十”叠加市场预期转好的情形下,加快推盘和销售是上上策。需求端,9月深圳新房成交35万平米,环比增长8%,同比增长46%。不过,由于需求端购买力受限,交易主要集中在沙井、光明、龙岗、坪山等外围低价区域(均价在3万-4万元之间)。同时,“房住不炒”框架下调控严厉,新的贷款定价机制(贷款市场报价利率,LPR)10月落地,市场预期楼市定向加息。总之,9月新房市场也仅是低位微幅反弹。

  9月份,深圳新入市的几个楼盘,去化率基本在20%-40%,有的楼盘开盘就转中介销售。由此,大规模供应,并未换来需求端同等幅度的放量,9月底深圳新房库存量达到443万平米,同比增长69%。而且,打造先行示范区,重点在科技创新、可持续发展、宜居城市建设,压制楼市过分繁荣也是题中之义。因此,楼市调控长效机制也将在深圳首先落地。未来一段时间,新房市场会弱势反弹,但绝不会大涨,局限在人口增长、基础和配套设施完善驱动下的反弹。

  随着去杠杆、去泡沫的推进,过往支持深圳楼市的加杠杆需求,金融、互联网、地产等行业繁荣带动下的高收入需求,都不会再重来了。目前看,深圳新房需求两极分化很明显,一是高价盘需求,表现在能够承受南山、福田等区域单价在8万-10万元的换房需求,以及少部分投资需求,比如国庆期间部分香港居民北上深圳买房,南山区高价盘市场需求坚挺。

  不过,高价盘市场越来越小众,新房需求主力是刚需,比如外围3万-4万元单价的新房备受追捧,比如公寓需求异军突起。近年来,总价在200万左右的公寓项目销售良好,占新房供应的40%。去杠杆和虚拟市场(金融、地产、互联网)降温后,加上实体经济回落,刚需收入探不上高房价,转向总价可控的公寓项目。9月深圳入市的13个项目中,5个项目是公寓类项目。

  国庆期间,根据安居客的统计,深圳新项目来电量环比上升11%,总价控制在300万-400万的外围新盘和价位更低公寓来电量更多。二手房市场方面,9月份量价齐升。首先是挂牌量上升。当前,房价上涨趋缓、融资受限,2015-2017年楼市火爆时泛起的投资需求纷纷放盘。先行示范区利好下,当前60%的房源上调价格,40%的房源涨价在5%以内,25%的涨幅在5%-10%。

  由于区位和价位的选择面广,很多房产业主持有超过2年(税费较低),加上市场预期好转,9月二手房成交回升。截至9月29日,9月深圳二手住房成交6817套,环比上月全月(31天)上升2.1%,同比上升37.7%,全月成交将超过7000套。笔者认为,购买力受限的情况下,加上新房、公寓等产品竞争,二手房价格反弹难以持续,目前还有30%的房源下调挂牌价。10月份,预计成交还会保持在7000套的冷热分水岭上方,保持相对热度。

  总的来看,国庆期间深圳楼市相对稳定,规划利好并未异化为炒作,给长效机制建设创造良好环境。

  (作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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