金隅杭州连落两子,为保规模不惜薄利“狂奔”

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  9月份以来,北京金隅股份有限公司(HK:02009,以下简称“北京金隅”)接连在土地市场上出手,不足半个月的时间内,以37亿元的总价拿下杭州两幅宅地。

  根据出让公告,上述两幅地块有着不俗的区位,但在业内人士看来,地块严格的限价以及不低的土地价格也极大的挤压项目的盈利空间。

  事实上,此次落子杭州,距离金隅上次拿地已经时隔8个月有余,面对不高的潜在盈利,在年内颇显“佛系”的金隅选择此时高调出手究竟又意欲何为?

  14天杭州连落两子,盈利空间有限

  9月24日,经过20轮竞价,志在必得的金隅集团最终在6名竞买者中脱颖而出,拿下了江干区笕桥地块,溢价率为12.19%,总代价为17.49亿元。

  根据资料,该地块总出让面积3.37万平方米,建筑面积为7.4万平方米,若剔除出让文件中提及的配建7404.1平方米公共租赁住房面积,实际楼面价约2.62万元/平方米,而这个价格较两周前金隅拿下的另一幅笕桥地块的价格尚还低了近千元。

  就在半月前,同样是在笕桥,土地市场曾上演相似一幕,主角依然是金隅。彼时,金隅展现出更大的决心,在26轮竞价过后,战胜了7名同行,以14.86%溢价率、20.1亿元的代价拿下了笕桥生态公园地块,不含公租房部分面积的实际楼面价约2.72万元/平方米。

  土地面积7.55万平方米、计容建筑面积15.75万平方米(含配套公寓),总价为37.59亿元。时隔14日,金隅两度出手杭州笕桥。据悉,两幅地块直线距离仅500米,金隅集团两项目联动开发的构想不言而喻。

  据悉,笕桥单元有着不错的区位,其中,此次新进拿下的地块距位于钱江新城的杭州市政府直线距离为7.3公里,而在通勤方面,距离在建的地铁4号线二期笕新路站直线距离700米。

  然而,相关地块也有着严格的限价。根据出让公告,两幅地块均设有相同限价条件,所建商品住房毛坯销售均价分别不高于36800元/平方米、最高单价不高于40480元/平方米,且毛坯销售,装修价格不高于4000元/平方米。

  这同样意味着,在产品竞争激烈的杭州市场,上述两个项目的毛利并不会很高。“以4.05万的单价上限来看,2.3万元-2.4万元的楼面价的确盈利空间十分有限,保本微利甚至一不小心亏本都可能出现。”58安居客房产研究院副院长张波对蓝鲸房产表示认为,从金隅拿地的动机来看,一方面是看好杭州未来楼市的发展,并加大对于重点二线城市的投入;另一方面,是为了可以形成更好的规模效应。

  值得一提的是,在2018年,对于在一二线城市拿地,金隅集团高管便曾在公开场合表示,“这些城市拿地成本尽管高一些,毛利率低一些,但通过‘短、平、快’的模式,安全性会更高。”

  可以看到,对于以北京为大本营,布局一二线城市的金隅来说,或更加追求稳健的回款,相较而言,毛利率反而是次要的。然而,作为企业,盈利永远是最根本的诉求,那么金隅近期坚决拿下杭州地块的背后,又是基于怎样的考虑?

  规模压力加大,强化扩储速度

  近年来,伴随着北京市场竞争的加剧以及愈发严格的调整政策,许多京派房企逐渐淡出了“规模至上”的竞争舞台,而金隅集团亦是其一。

  在2018年金隅的合同签约面积为111.4万平方米,较2017年的137.76万平方米进一步同比下降19.1%。同时较2013年时168万平方米的销售峰值亦渐行渐远。

  推盘量的下降自然也禁锢住了金隅的销售额。在规模高歌猛进的背景下,早早实现了200亿销售规模的金隅,终未能跨过300亿元的门槛。在TOP30房企集中进入千亿规模之际,曾经在2014年克而瑞榜单中取得28名成绩的金隅集团,在2018年时已经滑落至84名。

  但同部分京派房企已“默认”“佛系”不同,金隅地产似乎仍有野心在规模方面上一个台阶。

  在新年伊始,金隅集团斥资46.5亿元一举拿下了北京市海淀区两幅地块,获得了建面17.35万平米的共有产权住房开发权,也借此获得了超过90亿元的货值。

  几乎同时,金隅高层传递出“上规模”的信号,彼时,金隅地产集团党委书记郭强曾对外表示,2020年集团房地产业务的目标是实现合同销售金额超过500亿元,利润超过50亿元。

  另据媒体报道,金隅集团董事长姜德义亦在内部讲话中强调,未来地产板块要做强、做优、做大,但首先要做大。

  然而,当业界认为金隅也有意在规模上拼出一番新天地时,结束却颇让人失望。在1月份北京拿地后,金隅的扩储之路戛然而止,直至近期在杭州出手,在此期间除8月份在商业地产领域拿下“盘古大观”外,并无土地进账。

  值得一提的是,在2017年对地产开发领域进行整合后,金隅集团在地产板块的投入正逐渐增大。

  当年9月,金隅集团以金隅大成公司为母体,整合了金隅嘉业公司和金隅大成公司两家房地产公司资产,成立了金隅地产集团,确立了“水泥+地产”双轮驱动的模式。

  伴随着地产板块的整合,金隅集团在土地市场上的表现愈发积极,其中, 2017年斥资235亿元拿下14宗土池,新增土地储备约为136万平方米。而在2018年虽然拿地金额下降至152.63亿元,但也新增了土地储备142.48万平方米。

  显然,从目前来看,金隅集团年内的拿地金额及拿地面积均出现了大幅下滑。在土地决定规模的房地产开发领域,降低拿地频率显然不是房企有意冲击规模的表现。

  在业内人士看来,今年上半年多数规模房企集体回归一二线城市,使得原本就定位于一二线的金隅以合适价格拿地的机会大幅减少,而选择此时出手,一方面是基于国企资金的优势,另一方面也源于规模的压力。

  上海中原地产市场分析师卢文曦对蓝鲸房产表示,从目前来看的话,房企普遍认可一二线城市的安全边际会比较高一点,即使利润率不高,至少在去化上还是有一些保障,但如果三四线一旦出现政策调整的话,结果就很说了。

  “下半年部分民企拿地积极性出现下降,从这一点上,金隅这类国企在拿地还是有优势的。”卢文曦进一步表示,不过,即便是国企,在拿地层面上,只会拿比较靠谱的、优质的地块,类似于“捡漏”,没有性价比的地块,不会有房企出手的。

  事实上,在下半年行业整体流动性趋紧的背景下,金隅并非没有扩储的底气。就在9月19日,上交所刚刚受理了金隅集团2019年第二期公司债,根募集说明书显示,本次债券总规模不超过80亿元。显然充沛的现金流给了金隅更多辗转腾挪的可能。

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