刷新记录!天津二手房挂牌突破10万套,该不该卖房?

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  9月10日,天津二手房挂牌量突破10万套,刷新记录!

  这是贝壳找房的数据,因为市场占有率高,所以用它来做标尺。

  看着有点吓人,目前正在奔向11万套。

  这个数字高不高?

  

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  天津一共有多少套二手房?

  全天津二手房存量大约3.87亿平米,大概有500多万套房源。

  贝壳找房目前的市场占有率在30%左右,推算来,全天津二手房挂牌大约30多万套。

  挂牌率6%,正常来说,5%是个中间值。

  挂牌量有那么点高了。

  但到底究竟高多少,这没有历史参照坐标,也没有其它城市可以作为横向比较。

  这些,都是房东愿意拿着房本去做认证,并且审核通过的房源。

  如果加上场外房源,挂牌数字会更大一些。

  比如说,贝壳找房内网还有2万套待审核的房源,我们看不到。

  如此大的挂牌量,一定会震慑到轻言涨价的房东。

  所以,想卖房的都不敢涨价,竞品太多。

  挂牌量大的小区,单盘就超过百套,换句话说,你想成功卖房,必须从几十,甚至上百个邻居中“杀出重围”,至少要先干掉那个最低的。

  

  

  03

  为什么挂牌量会这么高?

  第一,结构原因。

  贝壳找房生意越做越大,目前已经吞并了11家机构。

  这10万套挂牌房源,并不代表以前完全没有,只是被贝壳收入了麾下,变成了我们能看到的数据。

  挂牌量高,主要还是结构原因。

  但不可否认,这10万多套住宅里,并不都是“真诚房源”。

  很多小区的挂牌房源中,都能看到价格高高在上,不愿放下身段的钓鱼式挂牌,可能只是想做个“温度计”,试试水温。

  第二,二手房成交周期拉长。

  大户型高总价房源,几乎有价无市,已经降了很多,确实降不下去了,卖不出去那就只能挂着喽。

  市区有很多小区几年来都零成交。

  比如南开区的融创王府壹号,从贝壳找房数据来看,上次有成交还是在2016年,算一算,已经快3年没有成交了。

  

  虽然天津人口在不断增加,但一般总价250万以上的房源,基本都属于“无效供应”。

  能接得住这些房源的购房者,基本都被政策压着了,或者是自己的二手房同样卖不出去。

  卖不出去,就买不进来。

  第三、改善需求按压反弹

  三年调控挤压了大约300万方的改善需求,没释放出不是消失了,而是被一而再再而三的推迟。

  被压抑的越久,想卖房改善的需求就越强烈。

  从贝壳找房的数据来看,除了滨海新区挂牌量最高外,就是南开区、河东区、河西区,以市区为主,大部分都是要卖一买一。

  

  第四,投资客出货。

  过去三年,投资比例非常高,在现在的二手房环境下,对许多投资客来说,持有成本太高,交付即等于出货。

  一般来说,新盘交付半年内,换手率基本在5%左右,交付一年,可达10%左右,如果是投资属性强的,比例会高达15-20%。

  今年交房的,很多都是上一波大行情来之前入手的,收益肉眼可见,投资客当然敢着套现离场。

  对,抓紧出货。

  随着下半年的交付潮,二手房挂牌量的数字不可避免会继续变大。

  04

  二手房被卡住了,挂牌房源量与成交房源量不成正比。

  进水管源源不断,但是出水管要细很多。

  

  据内部了解,全天津最近几个月,二手房成交量约6000套/月,仅为每月新增挂牌量的30%。

  成交量不高,这不是供应端的问题,而是需求端的问题。

  选新房——二手挂牌——刚需接盘,在这条流水线上,前两个环节没问题,但第三个环并不十分通顺。

  而对于“无房户”而言,市场上很多刚需盘价格看着都很诱人,珍贵的首套房票还是更愿意留给新房。

  有一个最原始的经济学原理:供求关系决定价格。

  目前,全市每月二手房成交面积大概40多万平米。

  还是那个逻辑,成交量持续低于50万方就会降价;高于100万方就会涨价。

  所以,二手房成交价格一直在走低。

  至少到今年年底,二手房不具备启动的上涨动能。

  只能明年见,等待“季节性”行情。

  

  今年小阳春之后,每次问中介二手房行情,答案都没变过:真难!

  现在哪个中介还在卖二手房?给他颁“最佳坚持奖”。

  05

  手里有房卖不卖?

  房东越来越焦虑,再观望一下,还是立马就出了?

  这种两难的内心戏,一天能演上好几回。

  无法明确说应该卖还是不卖,因为卖不出去的房,各有各的难。

  如果找到了打动你的改善产品,那割肉卖出置换新房,算不上损失,但真的要给自己做心理建设,突破心理障碍。

  毕竟限价已经放松,半年的缓冲期一过,那些卖的好的新房,价格也难说还是不是现在这样。

  更多房东的心态,是不再一味降价,除了急售的,大多都扛着,等二手房起势。

  但一定要明确一点:

  新房价格上涨有两大动力,一是二手房价格,二是地价。

  撇开黑天鹅事件,接下来能否把楼市搅和起来的突破口,就在二手房的流动性。

  换句话说,很有可能卖的高,买的也不低。

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  综合来看,我们建议下行、稳定的环境更适合置换,低卖低买不会踩空。

  当然,最理想的状态是高卖低买,近三年来,天津二手房都是波段行情,而且上半年行情好于下半年行情。

  2019年初365淘房年终盛典上,我们也给出过建议,今年2、3月份适合卖房,然后等待时点买入。

  但很显然,今年已经没有卖房窗口期了,需要等到明年春节后的季节性行情。

  一个真实的例子,有位365群友打算出手一套河北区的房子,本来今年3月可以卖到170万,但她觉得还能再高,最低只能接受175万,最终没成交。

  错过了高点,之后价格一路走低,现在想卖出去,就只能是145万的价格了。

  所以,如果你决定要等,一旦行情来了就别再犹豫。

  因为,来得快,去得也快。

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