2016-2019，复盘天津楼市调控这三年！

到今天，本轮调控已经持续了整整三年。

虽然目前尚未看到尽头，但也是时候复盘一下了。

2016年：前松后紧 超级大牛市

关键词：地王、抢房、违约、限购限贷、限价、一二手倒挂

2016年是本轮收紧调控的开端。

那一年，很“分裂”，前松后紧，明显两个极端，分界线就是930。

在930之前，降首付、降税费、降准、营改增等一系列利好政策，让天津楼市呈现出大写加粗的火。

房价也好似坐火箭，连被套多年的死盘都趁着这波大水漫灌重获新生。

二手房同样水涨船高，房主坐地起价，“副作用”就是违约事件频发，且大多是卖方毁约。所以那一年，律师和中介都很忙。

关上“闸门”的标志性事件，就是传了半个多月的限购政策靴子落地，即930政策。

非本市户籍在市内六区和武清区限购1套房，且首套房首付比例不低于四成。一下子把天津人和外地人划到了两个阵营。

但楼市有惯性。限购限贷政策出台后，天津楼市并没有立刻刹住脚步。

新政后第一个首开项目天房北宁公元，短短1小时，首开119套房源全部售罄，销售金额超3亿元。

土地更没有停住。平安杨伍庄地块、万科杨伍庄地块、金隅空港三地块、金地双峰道地块等，都是930政策出台后诞生的地王。

也正因此，天津又接连出台了1125购房新政、1228公积金新政等.

土地市场也不断试水新玩法，限价、熔断、摇号抽签等说来就来，更任性的是，一言不合就停牌。

不过，由于新房限价，一二手倒挂成了普遍现象，比如市区、中北镇、天拖、空港、华明等板块倒挂相当严重。

好在，多管齐下，房价终于被摁住了。

不过整体来看，这一年还是注定被载入史册。

全年新房成交量高达21.7万套，成交面积2438万平米，创下历史峰值。成交均价亦再创新高，达到13589元/平米。

土地出让金首破千亿，达到了1381亿元，位列全国第四，相比2015年大涨130%。22宗溢价率100%以上。

二手房成交量高达1802万平米，创历史新高，成交均价为近5年涨幅最大，市场整体均价每平米超万元。

更出人意料的是，收尾2016年的竟是“房住不炒”四个大字。

且直到现在甚至以后，它依然是房地产调控的总纲领。

2017年：调控加码 降价大幕拉开

关键词：加码调控、花式卖地、降价、停工、延期交房

按照往年调控经验，政策消化期是6-8个月。

再叠加传统销售旺季小阳春，天津楼市又开始抬头。

各大售楼处排卡火爆、开盘售罄、日光盘再现……甚至出现了“有钱都不一定买到房”的盛况。

过热的市场引发了新一轮调控。两会刚闭幕，长沙、北京、广州、石家庄等多地立马响应号召。

据不完全统计，仅2017年两会期间及前后的3月份，全国就有40多个城市收紧调控。

当时365淘房就预言天津也会跟风，还预测了4点方向，即限购升级、限贷升级、认房认贷、限社保等。结果全部命中！

3月31日，天津出台了史上最严调控政策.

不仅将除了滨海新区之外的所有行政区全部纳入了限购范围，且升级限贷，首套三成，二套增至六成。

并对外地人在津买房设下了“近3年内连续缴纳2年的社保或个税证明”的门槛。

更厉害的是，认房又认贷，只要有过贷款记录即算二套。一下子挡住了一大批人。

开发商受影响也巨大，一方面，案场客群一夜间折损了约七成，有的甚至高达九成。另一方面，限价重申，且新房上市管理更严了。

也这导致天价车位等各种捆绑销售的市场乱象。

有一个有名的段子，“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走！”完美再现了当时按揭、公积金客户不受待见的境况。

与此同时，为了防止新地王出现，触顶后竞自持、不报价直接竞自持、竞棚改、捆绑地块等层出不穷。

房贷也在不断收紧。首套房贷利率慢慢上调了到95折、基准、上浮5%，最高的首套上调到了基准上浮30%，二套最高基准上浮40%。让刚需和改善购房者，很是扎心！

市场层面，这一年的天津新房供销齐降，全年共计11.4万套、1279.6万平米，相比2016年下降了近一半。

高点出现在3月份，月成交量高达189万平米，成交均价高达17206元/平米，刷新历史新高。

随着加码调控效果显现，市场观望情绪渐浓，开盘售罄成了奢望。

一个重要拐点就是2017年5月。5月份之前连续20个月都是供不应求，而从5月份开始，供求转向，房价松动，二手房开启了“过冬”模式。

3月时，天津二手房陡然冲高，达到了25501套、221.6万平米。

话说，全年天津二手房才成交785.9万平米，也就是说，3月一个月就卖出了近三成的量。

这种抢末班车的效应十分明显。不过，当年那波抢末班车的人如今都站到了山顶上。这也印证了一点，对政策要有敬畏之心。

4月之后，二手房呈现断崖式下跌。4月份降到了10319套、89.5万平米，5月份成交持续低迷，降到了8030套、74.8万平米……

下半年，二手房市场更惨烈，有的房源半年间从270万下调到了245万，还是卖出去。中介关门的关门，转行的转行，日子都不好过。

可以说，2017年是二手房回归的一年，自331新政后，二手房价格降了15%。

不过，10月份的天津市全面停工，让新房市场暖了一把。个别板块又出现了久违的开盘售罄，比如首创大都滙、金地平山印、金茂府等。

热点新房抢着买，二手房没人要，成了当时的一大怪象。

另外，限售、租购并举、房地产税、共有产权住房等，也是震惊2017年房地产市场的关键词。

整体来看，2017年，调控持续深化，市场正式开始下行，呼唤松绑的声音悄然滋生。

2018年：海河英才冰火两重天

关键词：因城施策、租房落户、海河英才、三价联控、楼市分化

2018年，房地产市场的新鲜事依然不少，一整年都写满了“不平凡”。

1月，多个城市掀起了轰轰烈烈的抢人大战，兰州等地还取消限购。

天津也推出了“租房落户”政策，宣告正式加入抢人大军。

3月，天津在建项目全面复工，楼市也迎来小阳春行情，出现了短暂的“金三银四”买房热。

与此同时，两会后新一轮调控也来了。全国多地频繁出台调控新政。

4月，天津“三价联控”正式发文，土地、新房、二手房“一条龙”管控，地块直接带着指导价出让，同时“成本定价法”悄然执行。

5月份最劲爆，一纸海河英才计划，让天津迅速红遍全国。 20小时30万人申办落户、单日网络访问量突破80万……

政策红利下的天津楼市，也是火热一片。新房供求皆环比大涨，涨幅均在100%以上。

二手房挂牌价格普遍每平米上涨了1000元到2000元左右。日成交量更暴增至732套，创下近年来天津市二手房交易的最高纪录。

随后的一些“补丁”政策，以及楼市调控的再度重申，抑制住了这一疯狂势头。

房贷也进一步收紧，4月份时农商银行首套还能做到95折，但到了7月份基准利率已经绝迹，天津所有银行除了停贷的，无一例外，全部上浮。与此同时，审批也越来越严了。

7月，楼市分化越来越明显，有的盘开盘售罄，也有的只卖出一套房。

而7月底中央再次喊话“坚决遏制房价上涨”，让期待调控松绑的预期破灭。这也为“铜九铁十”埋下了伏笔。

从恒大打响“暗降”第一枪，天津楼市可以说进入到了“拼价模式”。尤其是卖不动的项目、高价项目，大打出手，甚至由暗降变明降、击穿房价底板。

谁成想，到了11月，楼市画风突变，开盘售罄再现，三价联控盘“光速”抢跑，出现了罕见的“翘尾”行情。

“南北双雄”（即金地藝墅家、未来城）两个盘低价入市，搅动了大半个天津楼市。

整体来看，2018年新房市场呈现“波段”行情，热一会儿，又冷一会儿。

整体房价稳步上行，全年均价环比微涨0.96%至15827元/平米。

二手房市场本来上半年在人才新政的刺激下上涨了12%，但下半年又“回吐”回去，年底时又基本回到了2018年初的水平。

土地市场也明显降温，最直观的表现，地价便宜了，底价成交成了主旋律。

而且流拍、停牌不断，甚至还出现了不少“无限延期”地块。

2019年：窄幅震荡 楼市持续分化

关键词：一城一策、大阳春、基准、LPR、限价松动、地王盘、二八定律

2019年的抢跑从年初就已开始。

最震撼的是，“小阳春”行情说来就来了，成交量大涨，看房量猛增……个别板块呈现大阳春。

连房贷也来添柴火。

在上海银行打响“重回基准”第一枪之后，建行、农行、中行、工商等多家银行也相继下调房贷利率，工行还放出了工资3万以下不看流水的大招。

土地也异常滚烫，仅一季度就卖出了去年全年近一半的成交额。

然而，4月19日政治局会议再提“房住不炒”，这下天津楼市瞬间哑火，二手房价格也掉头转下。

到6月，工行、农行、建行、兴业银行、浦发银行等银行房贷利率反转上浮，首套房最低基准上浮5%。

7月，楼市分化持续，惊喜价和上调备案价同在。团泊东、团泊西、天嘉湖等板块价格战打得很激烈，而生态城、武清商务区等板块的市场十分火。

7月30日，中央再次强调“房住不炒”，并首提不将房地产作为短期刺激经济的手段。

8月，房贷利率新政出台，从10月8日起，首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点（1个基点等于0.01%）。

9月，限价松动，开发商可以根据自身情况定价了。

与此同时，一大波“地王盘”来了。金地阅千峯、宾西路5号、正荣紫阙、梅江壹号院等项目接踵而至，吹响了豪宅入市的冲锋号。

截止到8月底，今年天津新房已成交851万平米，比去年同期多卖了9%。

在新房分流的挤压下，二手房市场依旧不乐观，业主们根本卖不到预期的价格。

整体来看，今年，天津楼市也就这个意思了，不会出现大的波澜。

房价会在合理范围内窄幅震荡。

而到明年二季度，商品住宅市场有望回暖上行。