买二手房时怎么判断有没有抵押,购买已设抵押二手房有效吗?

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  在买卖二手房的时候,如果买家买到了有抵押的二手房,权益肯定是有一定的损失。那么,买二手房时怎么判断房子有没有抵押,二手房买卖要注意哪些?

  网友咨询:二手房买卖要注意哪些,如何判断设有抵押的二手房?

  

  上海市汇锦律师事务所胡嘉梁律师解答:

  判断设有抵押的二手房的方法:

  1、询问出卖方。

  2、到房屋登记机关查询。

  《担保法》第三十三条,本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押物。

  通过下列方式购买已设抵押二手房的行为有效:

  (一)一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额;双方签订房地产买卖合同之后,由房东自筹资金,一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额,而后银行释放抵押权,由房地产交易中心注销抵押登记。

  (二)买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额;是双方签订房地产买卖合同之后,买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。

  (三)共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款(转按揭)手续;是双方签订房地产买卖合同之后,共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款(转按揭)手续。

  胡嘉梁律师解析:

  一般地说,如果购房者购买的房屋已经被抵押,则一旦出售人不能履行其以该房屋担保的 债务 时, 债权人 有权将该房屋拍卖,并且以拍卖所得价款优先受偿。这种情况就叫做抵押。而正因为抵押,购房者如果在购房前没有意识到该二手房上设有抵押,那么其就不能如约获得该房屋,最后也只能请求出售人返还房款并赔偿损失。

  对于已经抵押的二手房买卖:

  1、如果是通过按揭贷款购买的房屋,买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书面同意,如果抵押权人不同意,只能在解除抵押关系后方可进行交易过户。

  2、如果是被法院等机关查封的情况,一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来,或通过其他方式依法解除查封后,方可进行二手房买卖。房屋当初分配给承租人时,对今后的转让就设有一定的限制条件,该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位,之后单位将房屋作为实物分配给职工。职工尽管是“小产证”上的产权人,但要符合一定条件时,才能将房屋上市转让。买卖这样的二手房,一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。

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