“金九银十”反弹 不改深圳楼市稳定大趋势

楼势·李宇嘉专栏

刚刚过去的楼市“金九”，重点城市的楼市表现平淡。根据克而瑞的统计，全国29个重点城市9月份新房成交面积同环比分别下降2%和6%。其中，一线城市新房成交面积同环比分别下降19%和4%。同时，近期安居客发布的《9月份国民安居指数报告》也显示，目前楼市的热点在内地三四线城市，而一线城市“价稳量缩”，居民找房热度下跌了3.6%。

而对深圳来讲，这可能是个例外。8月18日，国家“先行示范区”的规划利好落地，叠加“金九银十”的市场驱动，深圳楼市告别了6月份以来的低位阴跌态势，开始呈现反弹的走势。深圳未来将补上教育和医疗的短板，这对楼市价值重估和市场预期是利好。

在“先行示范区”规划发布1个月后，各项配套政策相继落地，比如教育医疗“补短板”的细化目标出炉，广东省举全省之力支持深圳建设先行示范区。楼市也开始出现升温——诸葛找房的数据显示，今年第38周(9月16日-22日)深圳新房成交759套，环比上周大涨48.2%，同比去年大涨88%。整个9月份，深圳新房新增推售53.32万平，环比8月激增149%，创年内新高。

对开发商来讲，面临融资紧缩和新盘限价，在“金九银十”叠加市场预期转好的情形下，加快推盘和销售是上上策。需求端，9月深圳新房成交35万平米，环比增长8%，同比增长46%。不过，由于需求端购买力受限，交易主要集中在沙井、光明、龙岗、坪山等外围低价区域(均价在3万-4万元之间)。同时，“房住不炒”框架下调控严厉，新的贷款定价机制(贷款市场报价利率，LPR)10月落地，市场预期楼市定向加息。总之，9月新房市场也仅是低位微幅反弹。

9月份，深圳新入市的几个楼盘，去化率基本在20%-40%，有的楼盘开盘就转中介销售。由此，大规模供应，并未换来需求端同等幅度的放量，9月底深圳新房库存量达到443万平米，同比增长69%。而且，打造先行示范区，重点在科技创新、可持续发展、宜居城市建设，压制楼市过分繁荣也是题中之义。因此，楼市调控长效机制也将在深圳首先落地。未来一段时间，新房市场会弱势反弹，但绝不会大涨，局限在人口增长、基础和配套设施完善驱动下的反弹。

随着去杠杆、去泡沫的推进，过往支持深圳楼市的加杠杆需求，金融、互联网、地产等行业繁荣带动下的高收入需求，都不会再重来了。目前看，深圳新房需求两极分化很明显，一是高价盘需求，表现在能够承受南山、福田等区域单价在8万-10万元的换房需求，以及少部分投资需求，比如国庆期间部分香港居民北上深圳买房，南山区高价盘市场需求坚挺。

不过，高价盘市场越来越小众，新房需求主力是刚需，比如外围3万-4万元单价的新房备受追捧，比如公寓需求异军突起。近年来，总价在200万左右的公寓项目销售良好，占新房供应的40%。去杠杆和虚拟市场(金融、地产、互联网)降温后，加上实体经济回落，刚需收入探不上高房价，转向总价可控的公寓项目。9月深圳入市的13个项目中，5个项目是公寓类项目。

国庆期间，根据安居客的统计，深圳新项目来电量环比上升11%，总价控制在300万-400万的外围新盘和价位更低公寓来电量更多。二手房市场方面，9月份量价齐升。首先是挂牌量上升。当前，房价上涨趋缓、融资受限，2015-2017年楼市火爆时泛起的投资需求纷纷放盘。先行示范区利好下，当前60%的房源上调价格，40%的房源涨价在5%以内，25%的涨幅在5%-10%。

由于区位和价位的选择面广，很多房产业主持有超过2年(税费较低)，加上市场预期好转，9月二手房成交回升。截至9月29日，9月深圳二手住房成交6817套，环比上月全月(31天)上升2.1%，同比上升37.7%，全月成交将超过7000套。笔者认为，购买力受限的情况下，加上新房、公寓等产品竞争，二手房价格反弹难以持续，目前还有30%的房源下调挂牌价。10月份，预计成交还会保持在7000套的冷热分水岭上方，保持相对热度。总的来看，国庆期间深圳楼市相对稳定，规划利好并未异化为炒作，给长效机制建设创造良好环境。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)