未来20年，哪些地段的房子最“吸金”？内行劝告：尽量靠近这4处

关于房地产走向，业内普遍认为城镇化是未来最大的红利支撑，目前我国的城镇化水平达到了59.58%，按发达国家普遍75%左右的城镇化水平来看，我国还有15.24%的差距，基本意味着我们还有15-20年的城镇化进程。对此，全国房地产商会联盟主席顾云昌也表示，我国的房地产发展要经过三阶段，从1978年到1998年，这一阶段属于人均居住面积持续增长；从1998年到2018年，这一阶段人均住房套数增长最多；未来20年，我国房地产将进入第三阶段，即追求房子质量的阶段。

在笔者看来，无论是城镇化推动还是改善需求的发展，都说明房地产差不多还有20年左右的发展空间，这也是房地产从高速度向高质量过渡的阶段。显而易见，当高质量和房价平稳成为主题，人们会逐渐从盲目买房中清醒，到时候就会发现只有高质量的房子才是人们关注的重点，因为大家对于住房改善的需求是不会停止的。那么，未来20年，除房子质量以外，还有哪些房子最受大家欢迎呢？对此，内行人表示，房子越靠近这4处，未来升值的空间也就越大，这是实打实的黄金地段。

第一、靠近地铁沿线

众所周知，目前地铁建设仅仅集中于一二线城市而已，很多三四线城市几乎没有地铁，甚至一些二线省会城市也没有地铁，就拿济南来说，目前才刚刚开通了两条地铁而已。但不可否认，随着地铁建造门槛的降低，未来会有越来越多的城市加入这个行列。此外，目前很多城市的主城区基本无地可供，住房建设开始趋于郊区化，楼盘基本都在城市郊区，这意味着未来人们对于交通出行的要求和依赖度会越来越高，而与公交、BRT等交通工具相比，地铁的快捷与方便更胜一筹。因此，无论是地铁的发展前景，还是住宅郊区化，都意味着越是靠近地铁买房，保值升值的空间也就越大。

大家都说地铁一响，黄金万两，其实在一些热点城市，地铁还没正式开通的时候，“地铁效应”就已经出现了，房子的账面财富也水涨船高。据统计显示，地铁开通后，北京、上海、广州地铁周边房价都得到了明显提升：离地铁站500米以内的近郊房提升20%-25%，远郊房可以提升10%-15%。但笔者认为，距离最好控制在200-500米，这不仅符合正常人的步行习惯，也可以避免由于距离太近带来的噪音污染。值得一提的是，从严格意义上来说，超过800米的就不是地铁盘了，购房者应该理性看待开发商的销售说辞。总而言之，地铁才是近郊房和远郊房产保值升值的关键，没有地铁的远郊房，未来很难有高溢价。

第二、靠近优质学校

学区房一直都是热点，为了让孩子赢在起跑线，许多家长拼财力拼人脉，花重金购买天价学区房，买不到本部买分校，买不到分校买公办学校，这一直是真实写照。不过，在买学区房这件事情上，向来都是几家欢喜几家忧的事情：有的人花天价买到学区房，但有的人可能并未如此顺利。去年，济南历下区某片区一栋11.52平方米的学区房引起大家的关注，该栋房子因涉及债务纠纷被法院拍卖，经过515次竞买，最终以514000元的高价成交，成为济南最贵学区。前两年，笔者的一个朋友以16000元的均价买了一套70平方米的学区房，但都快交房了，才知道一路之隔的名校却上不了。

其实，通过这两个例子，我们可以看得出来，未来10-20年，学区房依然是绕不开的话题。这么说有什么根据呢？一方面，优质教育具有稀缺性，伴随人口不断向城市涌入，买房者对于优质学区房的需求依然很大，学区房大概率会继续领跑同片区的房价水平，而和普通房源相比，学区房价格普遍高出10%~20%。另一方面，在社会竞争日益激烈的当下，家长们普遍更加重视教育投资，寒门难出贵子、再穷不能穷教育的传统观念也根深蒂固，为了孩子们，这一代的家长们更愿意投入。不过，为了买到靠谱学区房，笔者认为，购房者应该提前了解学区分布，以及划片详情，从而规避不必要的损失。

第三，靠近政务中心

买房子不仅仅是买一个城市的现在，更是买一个城市的未来。因此，除了地段和配套较好的老城区，靠近政务中心的新城区同样值得关注。随着城镇化的进一步推进，一些城市开始把政务中心从老城区搬到新城区，而这些新城区往往成了房价最高的区域，这说明大家还是普遍看好新城区的居住和投资价值。

不过，笔者认为，与一线城市热点地段遍地开花不同，在这方面二三线城市可能表现更明显。以临沂为例，传统老城区平均房价8000-9000元左右，但如今新城区好一些的房子已逼近15000元。从某种意义上来说，政务中心所处的位置往往代表一个城市未来的发展方向，而且这也是开发商投资拿地的重点片区，未来周边规划也比较清晰。总之，无论是基础交通还是生活配套设施，即使短期内可能并不完善，但是后期推进速度往往也比较快，所以人们对房价的走向就比较看好。

第四、靠近商业综合体

在买房过程中，如果说地理位置是先天因素，那么商业综合体形成的商圈则已经成为了决定未来房价涨幅的关键因素，越是成熟的商圈，房子保值升值的潜力也就越大。和地铁、学区一样，如今的人们也开始喜欢追着商业综合体跑，一般来说，哪里有商业综合体，哪个片区的经济就能活跃起来，也就越能吸引购房者的目光。对此，大家都有深切的体会，尤其是郊区楼盘，开发商往往都会把商业综合体作为一个大卖点，因为这可以带来数字影院、娱乐设施、购物商场、酒店餐饮、人气人流等等，从而满足居民生活和消费需求，减少往返市中心奔波产生的疲劳。

显而易见，商业综合体对房价产生的带动作用是显而易见的，一个成熟的商业综合体可以形成一个辐射中心，带动一个片区的发展，从而对房子升值保值产生重要拉力作用。但是，需要注意的是，并非每一个商业综合体都值得“靠近”。最近几年商业市场趋于饱和，如果各具特色，能够在业态上相互补充还好，反之很可能一方被另一方吸走客流和人气，以往人气爆棚的商业项目一夜之间无人问津的例子并不少见。因此，如今商业综合体赚钱并不容易，有些开发商虽然规划了商业综合体，但往往推迟甚至放弃，这就告诉购房者，应该尽量远离没有人气、同质化明显、缺乏具体规划的商业综合体。

笔者认为，在房住不炒的长期定位下，伴随房地产市场逐步回归理性，不仅城市之间会出现楼市分化，城市内部也有楼市分化的趋势，所以并非所有的房子都具有保值升值的属性，而一个好的地段无疑是保值升值的基础。综上来看，未来20年，房子越是靠近这4个地方，房产的保值升值潜力也就越高，因为这些区域都是实打实的黄金地段。当然了，带动房子升值的因素有很多，比如棚改推动、人才引进等等，但笔者认为，与政策性因素比较，一个好的地段基本可以让房子一直处于保值升值的过程中，也就是说，细水长流才是根本。