谢逸枫：今年楼市金九银十凉了吗？不要慌，房价仍涨！

文/谢逸枫

2019年传统销售黄金期的金九银十楼市，被外界称为“铜九铁十”，迎来最惨淡的“金九银十”。外界普遍针对今年楼市金九银十不看好，超过100%都悲观的说要“凉了”时，市场超出外界的预测。譬如10月1日国庆假期第一天，杭州市场上的热门项目地铁绿城杨柳郡最后一期590套房源结束了购房意向登记，根据公示结果，共10416户家庭登记，这将是杭州市场上的第16个万人摇项目。今年10月1-5日，北京二手房前5天的网签数量为26套，低于2018年同期的29套，新建住宅签约量则基本持平。今年9月北京二手房住宅网签成交量为12319套，环比虽然有2.2%的上升，但同比降幅却接近19.4%。

尽管九月的楼市没有十成的金九，底色依然是不错的。房地产市场总体保持着平稳、分化局面，一方面是购买力与住房需求旺盛虽被抑制部分，有部分购房者已经结束观望心理，提前出手了。部分城市供应下降、网签暂时停止、限制政策干预、房企假期关门放假、一手房优惠促销力度有限的因素，影响到市场销售。一方面是楼市政策的调整，人才政策与户口制度的放开及限的政策微调，降准的利好之下，楼市大盘基本面稳。有些城市楼市政策收紧，地方楼市降温，总体依然比2008年、2012年、2014年要好。

十月国庆的长假整体楼市平稳，市场逐渐出现了继续回落的现象，因为网签数据滞后。整体看，期间大部分城市网签暂停。从典型城市网签数据看，北京新建住宅前6天网签29套，二手房住宅网签35套，整体看，与2018年期间相比有涨有跌，一线城市延续了2019年上半年小阳春后的平稳成交量。1-9月热点一二线城市的新建住宅成交量因为小阳春出现轻微的上行，22个热点城市合计住宅签约113.1万套，相比2018年同期的112万套轻微上涨了2.8%。22个城市里前9个月有13个城市同比上涨，其中北京前9个月签约住宅2.7万套因为限竞房供应的增加，相比2018年同期的1.5万套上涨了76%。

按照数据显示，2019年9月1日至9月26日期间，全国47个热点城市新建商品住宅成交面积达1765万平方米，较8月份同期有所反弹。具体来看，4个一线城市新建商品住宅成交面积达169万平方米，环比8月份同期小幅上涨3％。11个二线城市新建商品住宅成交面积达1080万平方米，环比上涨14％。32个三四线城市新建商品住宅成交面积达516万平方米，环比上涨9％。9月份上述47城的成交量之所以出现反弹，还有一个原因在于8月份的新房成交基数偏低，另外一个原因在部分城市的政策刺激效应有关。

今楼市金九的销售总体增速下降，主要是六个方面原因。其一是房企来看，房企不执迷于销售业绩与利润高增长，采取缓、平、慢、稳的策略，促销力度有限。其二是网签系统来看，网签数据相对滞后，期间很多城市网签系统暂停，所以数据缺失。其三是市场供应来看，前期销售大幅上升，部分城市供应下降，影响到市场销售成交。其四是政府来看，部分城市因放假，网签系统暂时停止。其五是政策来看，利率与房贷没实质性放松，限制政策干预。其六是假期因素，部分的城市房企由于假期关门放假不卖房。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为15051元/平方米，环比上涨0.31%，涨幅较上月收窄0.06个百分点。同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨3.56%，涨幅较上月收窄0.12个百分点。从涨跌城市个数看，64个城市环比上涨，30个城市环比下跌，6个城市与上月持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少5个，其中涨幅在1%以上的城市有15个，较上月减少2个；本月价格环比下跌的城市数量增加1个，其中跌幅在1%以上的城市有1个，较上月减少2个。

金九银十是楼市以前概念，现在其实已不复存在，因为房企的业绩与利润高增长时代转入稳定期。虽然现在上市房企仍有冲业绩的需要，但随着房地产行业高增长时代的过去，大家对现金流的重视程度已明显高于对规模增长的重视程度。在这样的情况下，企业推出的货量也不会像过去那么激进。就全国范围来说，9、10月份房企肯定要抓住时机抢收一把，供应量会有比较明显的增长，所以10月份还是比较值得期待的。另外，现在整体市场其实并不是很差，需求仍然存在，货还是可以走掉，无非就是去化慢一些而已。