花4百亿买李嘉诚的大楼,今楼价大跌,每年还要还李嘉诚5亿利息

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  许多人都说李嘉诚是百年一遇的人精。在生意上,李嘉诚这个人精的眼光确实令人佩服。看看香港最近的楼价,就知道李嘉诚在过去几年抛售香港物业是多么正确的时期。

  2017年的时候,李嘉诚以402亿的价格出售香港中环中心,当时引起了巨大的轰动。402亿是世界写字楼历史上最高的交易记录了。中环中心在李嘉诚的地产帝国里面有着举足轻重的地位。李嘉诚在香港中环有3栋大楼,分别是和记大厦、长江实业中心还有中环中心。1998年落成的中环中心,总计有73层,是李嘉诚旗下最顶级的物业。

  

  不过2年之前,李嘉诚却突然在人人看好香港写字楼市场的时候,把中环中心给卖掉了。当时谁有实力拿出400亿收购中环中心也引起巨大的关注。

  根据披露,买家是一家注册在海外的公司,名为中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司。这家公司是专门为收购中环中心而成立的,大股东则是中国国储能源化工,坐拥55%的股份。

  

  剩下的股份由磁带大王陈秉志、亚洲地产老板蔡志忠、传奇投资人罗珠雄和马亚木等人共同持有。随后世茂集团的老板许荣茂跟香港女首富朱李月华又一起合资160亿从中国国储能源化工手中接过了中环中心40%的股权。

  这些大佬们刚刚花了几百亿买下中环中心不到2年的时间,香港楼市大变天。香港中环写字楼之前一直是供不应求,而且租金也是冠绝全球。现在中环平均的月租金每平方高达1100元。最顶级的IFC更是高达1800元。

  

  按照中环中心的面积来计算,每年的租金大约是17亿左右。根据过去几年长江实业披露的业绩报告来看,2015年的净利润为7亿多,2016年为30多亿。不过这里面是包括了物业公平值的变动。香港上市公司披露财报的时候,会把物业的价值增值加入到净利润里面。2016年中环中心利润大涨,其实就是物业增值带来的,并不是租金大幅度上涨带来的。实际上可以进入到业主手里的只有租金。

  这些大佬门掏出4百亿的现金其实买下的还不是整栋中环中心,而是大约75%的物业而已。根据17亿的总租金来计算,大约一年的租金回报在10亿多一些。如果想要靠着租金来获得402亿的回报,那么大约需要35年的时间。显然这不是一个很好的生意。

  比起租金的收入,物业带来增值才是这些投资老板看中的。按照之前的发展,加上物业增值的利润一年是30多亿,那么十来年就回本了,而且租金还会逐年上涨。这么算起来还算是不错的投资。

  

  不过李嘉诚老谋深算,如果是这么划算的生意,他怎么会卖掉呢?李嘉诚早就预见了香港楼市会走下坡路。香港中环写字楼租金已经是全球最贵的,许多公司已经是苦不堪言。最近一年许多公司纷纷逃离中环。比如说在香港IFC租一个100平方米的办公室,一年就近千万的费用。

  大公司纷纷逃离一定会造成中环租金下跌,其实香港几大地产商也在九龙、铜锣湾等地方布局高级写字楼,比如说新鸿基自己就在九龙建了香港第一高楼环球贸易广场。李嘉诚趁着市场最火热的时候,急流勇退甩卖中环中心,真的非常正确。

  另外过去几个月香港楼价更是大跌。买下中环中心的买家真的是吃了大亏。当年双方约定的付款方式也比较特别,是分期付款。正常来说这么大一笔钱很难有财团可以一次性拿出来。于是李嘉诚给了对方分期付款的条件,双方约定年利率是2.5%,以200亿为本金。也就说买下中环中心的几位大佬们每年要要支付5亿的利息给李嘉诚。

  

  不算上利息的回报,李嘉诚出售中环中心获得的回报是145亿。出售中环中心又一次证明了李嘉诚过人的商业眼光。

  花4百亿买李嘉诚的大楼,今楼价大跌,每年还要还李嘉诚5亿利息,香港写字楼的租金还是非常高,不过想要中环中心的价值再继续大涨,可能性也不大了,而且再涨下去,也很难有财团能够接盘了。

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