【暴踩】白云番禺冒出三个地铁新盘 产权缩水20年 “老树新芽”能捡漏吗?

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  在增城从化双双开通地铁之后,广州已经完成“全市区区通地铁”的目标;因此,近五年的地铁建设焦点,都集中回主城区。

  据记者监控住建委预售证信息,发现主城区有三条地铁新线附近,都冒出了“老树发新芽“的“一手盘”,均为二手社区的全新待售组团,楼龄超过20年

  

  
此类楼盘本身已经成熟发展,又加上地铁加持,自然亮点十足; 不过产权年限缩水,也是不容规避的实际问题。

  他们具体什么情况,我们这就来看:

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  加富花园二期——加富天悦

  首先,我们来看看位于番禺石碁镇镇中心的加富花园二期项目——加富天悦

  该项目位于石碁镇中心位置,周边是石碁中心小学,石碁人民医院,石碁城市广场,石碁文化中心等区域最优质的配套。

  

  虽然目前离地铁4号线石碁站较远,但未来约20分钟可步行至3号线延长线的广州新城站,2站可到番禺广场站,并换乘3号线大动脉通往市区各处。

  项目二期为两栋单体楼,位于项目的东北角,朝南与朝西户型面对园林较为安静,但北向及东向户型则较为吵闹了。

  

  目前项目在售51-118㎡的一至四房;51㎡为最低上车门槛,但一房不太实用;60㎡则能做到两房,但销售人员说已经被认筹完,这个户型没有余货了。

  此外,88-89㎡为也两房户型,三房户型起始面积就需要110㎡;因此总体来看,使用率不太高。

  

  不过项目价格在“破三奔四”的番禺区里属于价格洼地,约2.6万/㎡可以拿下。

  至于项目周边,由于都是均价“1字头”的楼梯户型,因此暂无参考价值。

  总体来看,项目位于石碁镇中心,又是区域鲜有的一手电梯楼,素质还算不错; 有在番禺东部或者海珠东部工作的购买者可以关注一下。

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  顺丰翠园三期

  看完番禺,我们再来看看白云的两个“一手老盘”。

  首先,我们来看看今年部分开通,明年全线开通的8号线北延段石井站旁边的顺丰翠园。

  该项目为顺丰翠园的三期新品,拿地年限也超过20年; 项目距离石井站约800米,步行时间10分钟,较为便利。

  周边有石井人民医院、东方医院以及石井中小学等教育医疗配套;同时,周边服装厂、批发商城林立,配套较为成熟但非常杂乱

  但是项目紧邻石井广场,对面暂时为空地,因此较为安静,居住舒适度尚可。

  

  总体来看,项目占地15万㎡,配有羽毛球场、幼儿园、儿童欢乐园、生活超市等设施,生活方便。

  

  至于在售产品,项目目前在售三种户型:两房户型集中在75-76㎡,三房户型则从109㎡起步,四房户型从163㎡起步。

  记者当天到访,销售表示所有推售楼层,均被预定; 除非有客户征信或贷款有问题,才有空出来的余货可售,十分畅销。

  

  不过项目热销并不稀奇,该板块均为二手楼,随楼龄不同均价在2.9-3.1万/㎡之间; 但项目周边服装厂的生意人群众多,该楼盘又是区域唯一在售一手房,因此换房客户就能自给自足。

  总体来看,只要够稀缺,求大于供,无论是市场情况是顺是逆,该畅销的楼盘始终能畅销。

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  乐得花园三期——伟腾云星

  最后,我们来看看位于白云设计之都,14号线二期鹤南站地铁上盖的乐得花园三期项目——伟腾云星

  该项目整体占地约2万㎡,建面约16万㎡。 其中,1-3层为商场,建面约3.3万㎡; 4层为空中花园,带游乐设施与跑道; 再之上才是6栋住宅楼。

  而整个小区负一至负四层为地下车库,其中西侧负一层还直达地铁站; 小区总户数为491户,但停车位就有1554个,商场与住宅用户都能停车,只是停车分区不同。

  

  项目周边创业园与城中村遍布,生活氛围很成熟,也有些杂乱。

  不过,项目自带3万㎡商业,会引入大型超市与电影院等配套; 而项目的发展商伟腾集团,在天河黄埔大道也有伟腾大厦等商业项目,对于商业运营比较有经验。
同时,项目步行10分钟内还有海航YH,嘉禾新时代广场两大商场,十分便利; 而开车15分钟以内,云门NEW PARK、安华汇、白云万达广场、5号停机坪、凯德广场云尚等五大高端商业体林立,衣食购物也无忧。

  因此,项目区位与配套都还算不错,但不得不吐槽的是,项目的户型设计也和上面楼盘一样,得房率不高。

  79㎡与87㎡皆为两房一卫设计,三房户型的起始面积也达到100㎡

  

  此外,项目所在区域目前二手电梯洋房已经去到3-4万/㎡,而整个区域的一手房价已经突破5万/㎡。

  若以5万/㎡来计算伟腾云星的均价,500万才能买三房一卫,未免不太划算。

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  产权缩水的盘适合捡漏吗?

  以上,就是三大“老树发新芽”项目的全部信息,总体来看,区位与配套都算不错;但户型设计比较有槽点三房都要100㎡以上面积才能购得,总价高得房率低。

  此外,这类型楼盘需要格外关注的就是产权缩水问题了。

  《城市房地产管理法》第二十一条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者继续使用土地的,应于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需收回该幅土地的,应当予以批准。经批准予以续期的,应重新签订合同,并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期,或虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

  我们购买房屋的土地使用权是从开发商拿地的时间开始计算的,一般而言,从开建到收楼,产权缩水2-3年是合理区间;但此类型住宅的产权已经缩水20年级以上,土地可使用年限不足50年。

  虽然房子是不动产,终身属于自己; 而土地使用权可以续期,且费用为全楼栋住户公摊; 但记者在此提醒,产权缩水仍有三大隐患:

  1、土地使用年限期满,如何续期,多少钱续期,广州暂未出台相关法律文献,届时是便宜是贵,暂时无法得知;

  2、对于首次购买的业主而言,新房装修还能弥补楼龄不足的硬伤,但是再次出售转让的时候,楼龄则会是接手买家的一个重要考量因素。住了5年楼龄却有30年,实在不是“划算的卖卖”。

  3、房屋土地的使用年限,与房贷年限息息相关。广州目前的公积金贷款,贷款年限加楼龄不得超过40年;商业贷款则不同银行有不同规定,一般为贷款年限加楼龄不得超过45-55年。

  举个例子,以上楼盘你2021年拿到房产证,那新房的“楼龄”已经22年了,那么你的公积金贷款年限不得超过18年,执行少于45年规定商业银行贷款则不得超过23年了。

  因此,大家购买此类房屋的时候,还需格外关注下产权年限,询问好开发商相关文件时间,确定自己对缩水产权的接受程度,做好万全准备,才能买到心满意足的好房子。

  

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