房价为何上涨容易？想要下跌却很难？

最近，有网友提问，房价为何上涨如此轻松，想要让它下跌却很艰难？对此，我们认为，国内商品房从1998年完全市场化之后，房价是一路飙升，除了2005年、2008年、2011年、2014年都有过小幅调整，但随后房价都还是积极向上。总体来看，的确是易涨难跌。

中国这十多年来，房价上涨容易，下跌难，主要有以下几个原因：

第一，中国经济增长比较依赖于房地产。很多次房地产调控马上就要取得效果了，但由于各地经济下行严重，就不得给房地产调控松绑，随后房价又报复性反弹。在这种情况下，房地产调控几乎成为了“空调”。就这样反反复复，导致了很多人觉得房价上涨容易，下跌却很难的假象。

第二，我国的货币政策长期处于宽松状态，而且利率又处于历史低位，房价上涨容易，下跌难也并不奇怪。先看一下数据，2008年中国M2只有40万亿人民币，到了2018年底M2规模达到185万亿人民币，中国的M2是GDP的2倍。这些年来，银行信贷资金有近40%流向房地产市场，房价当然是上涨容易，下跌难了。

第三，中国近年来逐步放开了户籍制度，推进了城镇化进程，目前国内城镇化率达到58%，离开发达国家的80%还有很大距离，而大量农村人口进城，对当地房地产产生强大的购房需求。同时，三四线城市棚改货币化安置，使得大量拆迁户拿着资金到附近购房，三四线城市房地产盘子就这么大，房价要是不涨才怪呢。

第四，房价上涨，社会各界一片莺歌燕舞，沉浸在喜悦之中。而一旦房价要下跌，大家都在努力使房价不要下跌。于是，银行下调房贷利率，地方政府收紧土地投放数量、开发商和炒房者悟盘惜售，各方都要迟滞房价下跌进程，在这种情况下，房价也只能是易涨跌难，能够维持在一个狭窄区域内波动就算不错了。

第五，房价上涨与经济持续中高速增长密切相关。我国经济在过去近二十年里，长期处于较快的增长速度，人们对未来收入充满美好预期，投机炒房氛围浓郁。而如果经济结束快速增长，呈现下行情况，或者要经济结构调整，房地产泡沫就会破裂。所以，房价上涨容易，下行难只是在经济的繁荣期，并不包括调整期。

实际上，国内房价也并非很难下跌，前些年是温州和鄂尔多斯房价泡沫破裂，而近二年，也有环京房地产市场房价从4万/平方米，跌到2.2-2.6万/平方米，房价也跌去了30%。另外，厦门房价从最高的6万元/平方米，跌到4万多/平方米，也跌去了30%以上。所以，房价并不是不会大跌，只是各种因素迟滞了其下跌的进程，未来国内部分三四线房价也会出现房价大跌的情况。

房价上涨容易，下跌难，主要是在房地产上涨的周期内看，近二十年来，国内经济飞速发展，人们收入预期趋向乐观。再加上城镇化和棚改的推动，各种购房需求得到了淋漓尽致释放。但过去并不代表未来，鉴于国内房价涨幅远远超过了经济涨幅，存在着较大的泡沫，这个泡沫迟早要破裂，以及房价回归合理，也只是时间问题。若是等到了房地产调整周期，你就会发现房价下跌容易，上涨难了。