北京二手房微跌,深圳却在悄悄上涨,楼市格局生变?

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  国家统计局发布了8月份70个大中城市的商品住宅销售价格变动情况,虽然说整体稳定但是对于不同城市来说表现也不尽相同,就以一线城市为例,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨其中北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%;二手住宅方面其中北京下降0.4%,上海和广州均持平,深圳上涨0.2%;抛开新建商品房价格上涨不谈,二手房价格表现方面甚至似乎比北京要好,这可以理解为楼市格局悄然生变吗?借此机会简单谈谈我的观察。

  深圳房价持续坚挺,北京二手房市场疲软其实从2018年就有迹象

  看过我文章的朋友应该知道,我之前分享过一组2018年各大城市人口净流入数据,这里再跟大家进行分享。2018年深圳常住人口增加比上年末增加49.83万人,北京比上年末减少16.5万人;不要小看这人口减少了16.5万,但是对于市场反应敏感的房产市场来说其实就是一个引子。为什么这么说?几点愚见:

  

  北京

  第一、人口才是房产市场火热的基础,任何一个城市要想保证房价持续上涨人口持续不断的流入是前提。这点相信大家都很容易明白,无论是普通购房者还是投资房产者,其购房的前提就是有足够人口。只有保证持续不断的人口流入才会有不断的住房需求,也正是如此才会吸引大量的资金进入房地产行业,引发房价上涨。北京和深圳人口流入例子就可以清楚的表明这一点,资本对于人口流入情况十分敏感,尤其是对于房价这么高的北京来说。7.13万套高库存量,将如何影响北京楼市?经验告诉我们无需多虑

  第二、北京和深圳这些一线城市的房价走势只是代表个别变化,不能说明楼市怎么样,毕竟一线城市我国才有4座。相比于我国333个地级行政区划单位来说只是很小的一部分,而且说句实话我国房价上涨的这波风起始就是一线城市,因为这些城市是全国资源、人口、产业和资本等的聚集地,房价不上涨不可能,其他类似城市房价上涨的原因也是如出一辙。

  

  北京

  第三、二线及以上城市基本都是省会或者区域经济中心,房价上涨的因素也很简单。仔细观察后我们发现,但凡房价持续上涨的城市都有一个共同特点,就是人口持续流入。这里需要区别暴涨和持续上涨的区别,就像过去几年因为棚改等因素导致的四五线城市房价上涨仅仅是短暂的,不可持续的。相信随着房产投资风的退去,不少小城市的房地产市场会露出真面目。

  楼市格局还是要以维持稳定为主,一线城市的房价出现波动完全是故意的

  就拿北京来说,对于房地产的调控已经到了极致,用“赶人”来形容如今的北京也不为过。无论是雄安新区还是京津冀一体化,其实都是在疏解北京的职能。因为北京如今承担的角色太多了,无论是经济、政治、文化还是金融等中心都压在北京身上,北京的房价不高才怪。而这几年北京借助产业升级的风,开始向周边迁移产业带走了不少人口和资源,这也是北京房价会出现波动的原因,但是无论怎么波动北京的房价都很难大跌,这点可以肯定。楼市格局这几点不会有什么变化,几点愚见:

  

  深圳

  1、一线二线城市的房产风险还是要远远低于其他城市,甚至部分二线城市还是具备投资价值的。大小城市之间的区别在未来几年会更加明显,城市发展仍将维持大者恒大、强者恒强的局面(尤其是在二线和其他三四线城市之间)。

  2、整体调控的目标还是维持房地产市场稳定,今年目标达到不难,但是未来几年小城市楼市能否继续维持稳定?值得怀疑。楼市泡沫和风险最大的区域多数集中于小城市,不爆发则罢,一旦爆发肯定是小城市。包括集中烂尾、房屋质量问题、延期交房、开发商破产倒闭等,这点大家要有心理准备。

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