小长假后，楼市开始“挤海绵”！土地降温，交房迎考验，寒意渐浓

　　有句名言：时间就像海绵里的水，只要愿挤，总还是有的。

　　正如这来之不易的小长假一般，每个人都把平日里多余的精力挤了出来，留到这几天时间集中释放，只可惜一转眼就要过去，不论宅在家里喝大酒，还是到景区里数人头，总有意犹未尽之感。

　　生活还要继续，在小长假之后，楼市也开始“挤海绵”了。

　　事实上，最近一个月以来，这个过程就已经开始了，挤的是什么？是水分，是高估的城市，高高在上的房企，自负的投机客，还有那些定价不合理的楼盘。

　　比如，二手房市场急转直下。

　　房产研究机构克而瑞发布的报告显示，9月1日至15日，易居研究院监测的13个城市二手房成交量较8月上半月下降16.6%，较2018年同时期下降10.8%。13城二手房市场延续降温态势。

　　从环比来看，除扬州外，其余12个城市二手房成交量均有所下降。其中，杭州成交量下降幅度最大，下降幅度高达39.7%。

　　比如，房企的日子越来越不好过。

　　同策研究院的统计数据显示，8月，40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%，接近5月的最低点。主要债权融资方式融资金额均大幅下跌，其中，公司债融资大跌超八成，信托贷款融资大跌超六成。

　　融资额降低，必然意味着房企现金流难以为继，想要扛过难熬的日子，除了降价促销、收缩战线以外，没有第二条路可走。

　　所以，我们看到恒大率先开启“抢收行动”，连十月份的促销折扣都先一步推出，融创公开表示不再拿地，禹洲、世茂等实力房企也纷纷表态，对后市持观望态度。

　　不过，这仅仅是“开胃菜”而已，十月份寒意渐浓，楼市这块“海绵”，挤出来的“水分”会更多。

　　第一，土地市场首当其冲。

　　数据显示，在流拍率方面，全国主要地级市8月共流拍55宗地块，流拍率为6.07%。其中二线城市流拍率为4.62%，环比上月流拍率上涨1.98个百分点；三四线城市的流拍率最高为7.66%，环比上涨2.58个百分点。

　　数据背后，土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频出现，苏州、南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。

　　再来看9月，全国300城经营性土地成交建面15648万平方米，同、环比分别减少18%和8%。土拍溢价率连续5个月回调，9月份平均溢价率进一步下滑至7.7%。

　　很明显，8月份、9月份土地市场已经连续两个月走弱了。

　　当“金九”告吹之后，以小长假开端的“银十”更不用多说，那些表态不再拿地的房企，会继续收缩投资，不在土地市场投入一兵一卒，再加上年度的业绩压力，开发商肯定不会在土地市场耗费过多精力。

　　因此，可以预见，土地流拍、底价拿地、成交与供应双双回落，将会成为10月份土地市场的重要特征。

　　第二，交房压力如影随形。

　　小长假之后，正式进入4季度，与小阳春、金三银四、金九银十等概念不同的是，只要到年底，房地产市场一般都很难出现“量价齐升”。

　　一个很重要的原因，是房企交房的压力与日俱增。

　　2016-2017年，是前几年涨势最猛的时期，房企拿地、购房者置业，一般都是两三年一个周期，2016年卖出去的那些房子，今年四季度是最后的时间点，如今已是10月上旬，房企唯有加快施工进度才能交房。

　　哪些地方的表现最突出？

　　在7月份，长江证券研究所宏观分析师赵伟发文指出，2019年4季度，将是住宅竣工高峰期。

　　分区域来看，东部地区竣工与期房销售的缺口较大；其中，北京、江苏、浙江、广东等省（市），今年面临较大交付压力。此外，中部地区的湖北、安徽和江西，西部地区的重庆、广西和贵州，也存在一定交付压力。

　　土地市场再降温，交房又迎来压力，这就是十一之后，楼市要面对的“棋局”。

　　有专家表示，2019年最后的三个月，“寒潮”可能只是刚刚开始罢了。

　　据证券时报近日报道，同策研究院总监张宏伟在接受采访时表示：摆脱融资困境是当前房企的棘手问题，这种情况在10月份还会持续，最主要的应对方式，是加快销售回款，另外，可以通过引入战略合作或项目合作来化解风险。

　　房产专家严跃进的看法更加“悲观”：预计房地产量价热度亦会有所下降，直到2020年二季度，伴随土拍复苏与新需求积蓄，市场方有望逐步回暖。

　　这两位专家的看法不谋而合，恰恰说明了目前市场已经取得了共识：四季度不好过，10月份不好熬。

　　那些平时充满套路的售楼部，那些房价倒挂严重的二手房，那些热门城市的偏远郊区，那些高额负债的购房者，也许都会在这个深秋露出“马脚”。