文|邓浩志
大湾区房价降无可降?
一看就有点标题党的意思,当然发布这个观点的这家机构更准确的表述是:“从成本角度,多区域价格已降无可降”。但严格说,这个表述既不严谨也不成立。
如果从成本角度看,目前几乎所有2016、17年的地王项目,在大湾区任何一个城市,不是在亏损销售,就是在拖延开盘甚至开工的时间。2017年前后获得的全部项目,估计超过半数,以目前的价格销售都是亏损的。即便目前不亏损,也可能有将近一半处于极为低速销售的状态当中。而以目前房地产行业高企的融资成本考虑,这些项目即便现在表面上不亏损销售,最终也会因高昂且长期的财务成本而最终实现全盘亏损。
当然,目前在售的楼盘并不都是2017年前后获取的土地。所以于低土地成本的项目而言,尽管目前形势恶劣,但仍处于盈利状态。而当下亏本买房的项目,理论上也可以指望未来房价的上涨,最终弥补目前的亏损。过去十年不都这样吗?
降无可降,除了成本因素,还有政策管控因素。这个之前我们曾经谈过,桂林是官方以扰乱市场秩序为由,点名批评大幅降价的个别房企,甚至暂停其销售。而在珠三角的部分区域,官方口头通知,降价幅度不得低于备案价格的10%,当然,备案价的审批也必须的官方认可的。所以早在9月初,某区域就有楼盘反应无法降价销售……。
降无可降,还有一个理由,就是供求关系。目前多数城市住房库存并不高,大湾区为例,广州9个月,佛山仅7个月,其余城市全在12个月以内。按过往经验没有一个在供大于求的区域内,甚至部分区域已经进入了轻度供不应求的状态。所以就库存情况而言,的确降无可降!
再多的理由也无济于事,过去几个月市场低迷,销售速度放缓。恰逢房企融资被极度收紧。又到年底了,刚性兑付逐渐增多,为了保卫资金链,只能加速套现,要钱不要货,以价换量,然后就有了你最近所看到的一切,大范围的促销……。而这种情况也一定会延续到“银十”。过了年关,可能情况才会有所缓解……。
银十楼市继续惨淡?
如果从价格的角度看,可能惨淡会继续,因为在当前市场下如不降价,甚至没有一定幅度的降价是根本卖不动的。但如果从成交量的角度考虑,市场应该不会太差。只要愿意,以价换量一定能够成立,至少目前我所接触到的楼盘,没有大幅降价还卖不动的。而我非常确信,四季度没有大房企不需要钱的,也就没有不会以价换量的。大房企是市场主流,他们将决定市场的趋势。
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