房地产有没有暴利？这个问题很重要吗？

虽然全国楼市仍然处在一半是火焰一半是海水的状态，但是，在一些地区的房价惨遭腰斩也是不争的实事，即便如此，倒也没有发现哪个地区的楼市出现垮塌，开发商也没有因为房价下降破产倒闭，这确实也有点奇怪。因为，在以前的辩论中，那些开发商大佬给人们讲得很清楚，就是房地产是个微利行业。现在看，如果是微利行业，哪里能容忍房价惨遭腰斩？

那么只有一个解释，那就是，房地产根本不是微利行业，而是暴利行业，房价中的一大半都是泡沫。所以，当泡沫消减一半的时候，既没有伤筋动骨，楼市自然就是安全的，开发商的暴利，即使损失了一半，仍然有利可图，这才是当前楼市的一个基本状态。当全国楼市普遍降温的大环境下，仍然有些地方的房价依然坚挺，甚至上涨，关键因素，就是房地产的暴利使然，只要有利可图，资本就会不惜一切，要赚到最后一块铜板，这个是大多数投资者的通常目标。至于，能不能赚到，那是另外一回事。

房地产是不是暴利行业，百姓心中都有数，也是明摆着的事情。但地产商们似乎不愿意这么看。有开发商就说，以A股上市公司业绩统计，房地产开发商的平均资产收益率甚至达不到5%。按照这个数字推算下去，地产业简直不如摆摊卖菜的利润高，这不是此地无银三百两吗？谁信啊！骗鬼呢？如果只有不到5%的利润，开发商还怎么捂盘惜售？怎么能一个项目几年甚至十几年还在销售？一年的沉淀成本都不知5%，开发商岂不是早就赔的底掉了？

此外，由于房地产行业属于资金密集型产业，地产商平均负债率高达40%以上，有的开发商的负债率甚至达到70%以上。如果房地产的利润只有5%，这么高的负债率是难以为继的，也是不可能的。

有开发商大佬坚持认为，房地产业从来都没有成为过暴利行业，平均的行业利润率大概只有8%。房地产为什么没有像石油一样征收暴利税，就是因为它不是暴利。不过王石坦率地承认，"万科不回避暴利,但绝不能把暴利当作追求,因为暴利往往暴毙。正因为房地产存在着暴利,所以万科才提出高于25%不做。"郁亮在提出房地产业要“活下去”之后，也讲，比较来比较去，还是房地产业的利润是最高的。也就是说，干什么都不如房地产的钱好赚。这也算是良心开发商比较诚实的言论吧。

其实，暴利只是一个比较含糊的概念，它无法量化，没有具体的数字指标，也正因为如此，才有开发商认为8%的行业利润率不算高。但是，对其他行业来说，8%的利润率已经是很难得的了。这也就是郁亮在转型升级的过程中，对照很多其他行业之后的结论，干什么都不如干房地产挣钱。对任何行业来说，8%的利润率也不算低了。

有专家在解释为什么开发商用净资产收益率来刺激公众的眼球，从而否认暴利时指出，一个最重要的原因是公众不太能发现中国开发商暴利的本质特征，即金融杠杆和土地垄断的结合。这是具有中国特色的土地管理体制造成的。在一些地方，招多少、拍多少，是由地方政府说了算，不是随市场需求来交易的，这种体制是开发商暴利产生的最大原因。说地产上市公司10年净资产收益率不足5%，只是地产暴利的谎言，而且一捅就破。不能排除房地产业暴利，否则，就无法解释在土地垄断和银行杠杆作用下的资产爆发式增长的行为。 【本文由“马跃成”账号发布2019年10月6日】