自然人出租房屋免交增值税？这个还真不一定

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财税 【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：

不动产租赁服务，按照规定的话，一般计税税率9%，简易计税征收率5%。

正常情况下，一般纳税人采用一般计税办法，适用税率是9%。

如果是采取简易计税就适用5%的征收率，当然这个简易计税主要针对老项目，也就是2016年4月30日之前取得的不动产，而且需要先去主管税务机关备案后方可采用。

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小规模纳税人都适用简易计税方法，征收率为5%，注意这里是5%，不是3%，很多人会搞错，当然如果是个体工商户的小规模纳税人出租住房是按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

其他个人出租不动产（不含住房）征收率为5%，住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

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从上述政策规定我们可以很清楚的知道，对于自然人出租房屋的增值税问题，其实要分出租的是住房还是非住房。

非住房，按照5%的征收率计算应纳税额

住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额

看了，一般政策下，个人出租不管是住房还是非住房，都是需要缴纳增值税的，但是为什么我们都听说个人出租房屋不交增值税呢？

其实这源于一个政策。

国家税务总局公告2019年第4号规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

所以，个人出租房屋，不管是住房还是非住房，只要月租金不超过10万，那么就享受免征增值税政策。

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出租房屋当然要给别人开票，自然人没法自行开具发票，只能向税务局申请代开，而且值得注意的是，如果要享受月租金10万以下免增值税的政策，那么只能代开增值税普通发票。

比如，下图这张发票，月租金未超过10万，免征增值税，代开了一张免税普通发票，税务局代开的免税发票，税率栏是***。

如果需要代开增值税专用发票，那么这个增值税是免不了的。道理也很简单，专票是可以抵扣的，如果你这边不交，对方还要抵扣，这肯定是不现实的。

先打住，个人能代开专票吗？？？

基本是不能的，但是出租不动产这个还真可以。

国税发[2004]153号国家税务总局关于印发《税务机关代开增值税专用发票管理办法（试行）》的通知第二条规定本办法所称代开专用发票是指主管税务机关为所辖范围内的增值税纳税人代开专用发票，其他单位和个人不得代开。

而第五条说本办法所称增值税纳税人是指已办理税务登记的小规模纳税人（包括个体经营者）以及国家税务总局确定的其他可予代开增值税专用发票的纳税人。

这其实就已经确定了其他个人不得代开增值税专用发票的总体原则。

但是，营改增后，下面三种情况，个人也可以代开专票，我们来看看。

税总函[2016]145号国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知第二条第（四）增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

也就是说其他个人转让、出租不动产，如果购买方或者承租方不是其他个人的，这个时候可以到地税代开增值税专用发票

国家税务总局公告2016年第45号国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告第三条：接受税务机关委托代征税款的保险企业，向个人保险代理人支付佣金费用后，可代个人保险代理人统一向主管国税机关申请汇总代开增值税普通发票或增值税专用发票。

第七条规定证券经纪人、信用卡和旅游等行业的个人代理人比照上述规定执行。

注意:国地税合并后，都是向税务局申请了，不分国地税了。

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所以，如果承租方需要专票，个人是可以去代开的。

个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额。

下面这张代开的增值税专用发票就是这种情况。

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

=20000/（1+5%）×1.5%

=285.71

你可以看到金额和税额是没有直接匹配关系的，税率栏也是星号。当然，承租方可以按票面的税额进行抵扣。

如果个人出租的非住房，月度未超过10万，但是需要开专票，那就妥妥的就是5%，比如下面这张发票。