10月份,楼市有股暗流!一个规律将发威,购房者收到两份“礼物”

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  最近几个月的楼市,转凉的速度有点快。

  无论是房贷利率、房企融资,还是土拍、拿地额、销售面积,均出现了不同程度的下滑,调控的不断收紧,也让房企叫苦不迭。

  可是,盘点了各地的房价涨跌幅,才发现其中大有文章。

  8月新建商品住宅环比价格涨幅领跑前五的城市分别为南宁(2.3%)、呼和浩特(2.2%)、唐山(1.9%)、银川(1.8%)、扬州(1.7%)。

  二手住宅方面,环比价格涨幅领跑前五的城市分别为唐山(1.8%)、无锡(1.7%)、沈阳(1.5%)、银川(1.5%)、宁波(1.4%)。其中唐山双上榜,宁波、无锡二手住房价格涨幅持续领跑。

  唐山、南宁、银川同属三线城市,虽有强弱之分,差距却很小,无锡、宁波同在长三角,属于沪苏宁杭之外不折不扣的强市。

  我们再结合之前两个月的数据来考虑,6月份,洛阳环比领涨,7月份,平顶山、绍兴房价领跑。

  很明显,苏州、杭州、武汉、西安、成都之类的热点城市,全部从涨幅榜中消失了,取而代之的,是调控相对宽松的强三线城市。

  

  这是很有意思的事。

  一方面,调控收紧,反复的给楼市打“预防针”。

  另一方面,投机资金“反其道而行之”,看见苗头不对,又开始往三四线跑了。

  这种趋势延续到10月份,让楼市也有了一股“暗流”在涌动:中小城市“回光返照”。

  问题在于,三四线的反弹,是否具有普遍性?

  笔者认为很难持续,如上文所说,从洛阳到绍兴,再到唐山,他们的特点很鲜明。

  洛阳是中西部非省会排名居前的城市,经济总量、人口都不落下风,绍兴和唐山处于长三角、京津冀成熟城市群的周边,享受核心大都市带来的辐射。

  这样的三四线城市,与一般的地市和县城,当然不可同日而语,即便如此,一阵风式的炒作,也必然会引来调控加码,不管造的概念有多么超前,区位和资源多么雄厚,三四线的底子放在那里,政策略微趋紧,都会现出原形,更不用提一般的小城市了。

  最关键的因素,还是调控“常态化”的氛围使然。

  何为“常态化”?在限购、限售、限贷这些措施的基础上,从货币、租赁房、保障房、土地市场等源头来调节。

  比如,从7月份至今,短短90天的时间内,9省市出台住房租赁新规。

  再进一步联想,8月末的时候,通过了集体土地入市,9月份,第二批租赁试点城市发放了大额补贴,这些都说明租赁市场的壮大已经是板上钉钉的事。

  比如,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

  这个措施堪称“创造性”,参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率,1年期LPR为4.2%,5年期为4.85%。相比前值,1年期LPR下降5基点,连续第二次下降;5年期以上LPR没有变化。

  也就是说,实体经济的融资利率会越来越低,房贷利率则不会发生变化,调控依然是“高压”,LPR充当的是一面墙,让低成本的资金流入实体,跟楼市隔开。

  此外,展望2019年最后三个月,楼市还有一个规律要“发威”。

  什么规律?每当市场上“钱紧”的时候,降价、促销、特价房必然接踵而至。

  举个例子,2013年11月,房价同比增速自9.1%开始下滑,到2014年9月,达到了-1.1%,商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑,到2014年9月达到-8.6%。到了2014年底,待售面积已经突破七亿平米。

  原因何在?正是因为2014年初的时候,全国近4成银行上浮房贷利率,大概有10%的银行停止二套房贷,市场里的钱少了,房企现金流紧张了,兜里没钱了,自然只能降价促销促回款。

  笔者认为,今年这个规律一样会“发威”,8月份房企融资规模下降幅度近60%,9月份金九告吹,土地市场流拍再现,房贷利率换锚的“节骨眼”上,没有一丁点下降的迹象,几乎跟5年前一模一样。

  对行业来说需要忍受煎熬,对购房者来说,却相当于送了两份“礼物”。

  第一,刚需会迎来更大程度的“倾斜”。

  上文说的两项调控措施,一个是租赁房,另一个是房贷换锚LPR,都有利于刚需。

  租赁房不必多说,扩大体量,租购同权,租房者与购房者享有同样学区、医疗的资源。

  10月8号实行的房贷新规,里头大有学问,央行通知中的内容是:首套房是不低于5年期LPR。

  这就留给了市场很大的想象空间,对各个城市来说,库存不同,人口流入分布也不同,房地产销售面积、拿地面积、卖地收入也大相径庭。

  所以,有的城市依然会严守高利率的门槛,有的地方对首套房会适度倾斜,毕竟,只要不低于5年期LPR即可。

  第二,价格虚高的城市和地段会“挤水分”。

  在楼市上行阶段,涨幅最猛的地方,往往不是热点城市或者中心城区的核心地段,而是那些沾着一丁点概念,房价动辄翻倍的中小城市,或者大城市的远郊地带。

  道理很简单,就是一个基数的问题,一万的房价想翻倍很困难,几千元的楼盘却可以短时间轻松过万。

  不过,正所谓“横有多长,竖有多高”,这些沾着开发区、轨道交通、某重点小学分校就能大涨的地方,房价下跌的速度也最快。

  购房者平日里走马观花,连郊区的楼盘都高高在上,未来就能逐步看到这些城市、地段、楼盘“孰强孰弱”。

  经济学家李迅雷日前表示:“记得2017年的博鳌论坛上,我提出房地产的拐点或发生在2020年前后,颇受争议。如今,我依然认为基本确认了”。

  他表示:“有人期望房价长期走平,不可能!走平对于贷款投资性买房者而言,就是亏损套牢,全球没有走平案例,因为这不符合资产特性”。

  专家的意思很明确,“基本确认”形势发生了变化,说的很笃定。

  但是,笔者认为,所谓趋势有变,楼市拐点,并没有大家想象中的那么悲观。

  对刚需族而言,有了更多的选择,对房地产市场来说,正是长效机制逐步建立的好时机,对那些本来就高估的城市和楼盘而言,早就该跌落神坛了,现下就是最好的契机。

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