10月份，楼市有股暗流！一个规律将发威，购房者收到两份“礼物”

最近几个月的楼市，转凉的速度有点快。

无论是房贷利率、房企融资，还是土拍、拿地额、销售面积，均出现了不同程度的下滑，调控的不断收紧，也让房企叫苦不迭。

可是，盘点了各地的房价涨跌幅，才发现其中大有文章。

8月新建商品住宅环比价格涨幅领跑前五的城市分别为南宁（2.3%）、呼和浩特（2.2%）、唐山（1.9%）、银川（1.8%）、扬州（1.7%）。

二手住宅方面，环比价格涨幅领跑前五的城市分别为唐山（1.8%）、无锡（1.7%）、沈阳（1.5%）、银川（1.5%）、宁波（1.4%）。其中唐山双上榜，宁波、无锡二手住房价格涨幅持续领跑。

唐山、南宁、银川同属三线城市，虽有强弱之分，差距却很小，无锡、宁波同在长三角，属于沪苏宁杭之外不折不扣的强市。

我们再结合之前两个月的数据来考虑，6月份，洛阳环比领涨，7月份，平顶山、绍兴房价领跑。

很明显，苏州、杭州、武汉、西安、成都之类的热点城市，全部从涨幅榜中消失了，取而代之的，是调控相对宽松的强三线城市。

这是很有意思的事。

一方面，调控收紧，反复的给楼市打“预防针”。

另一方面，投机资金“反其道而行之”，看见苗头不对，又开始往三四线跑了。

这种趋势延续到10月份，让楼市也有了一股“暗流”在涌动：中小城市“回光返照”。

问题在于，三四线的反弹，是否具有普遍性？

笔者认为很难持续，如上文所说，从洛阳到绍兴，再到唐山，他们的特点很鲜明。

洛阳是中西部非省会排名居前的城市，经济总量、人口都不落下风，绍兴和唐山处于长三角、京津冀成熟城市群的周边，享受核心大都市带来的辐射。

这样的三四线城市，与一般的地市和县城，当然不可同日而语，即便如此，一阵风式的炒作，也必然会引来调控加码，不管造的概念有多么超前，区位和资源多么雄厚，三四线的底子放在那里，政策略微趋紧，都会现出原形，更不用提一般的小城市了。

最关键的因素，还是调控“常态化”的氛围使然。

何为“常态化”？在限购、限售、限贷这些措施的基础上，从货币、租赁房、保障房、土地市场等源头来调节。

比如，从7月份至今，短短90天的时间内，9省市出台住房租赁新规。

再进一步联想，8月末的时候，通过了集体土地入市，9月份，第二批租赁试点城市发放了大额补贴，这些都说明租赁市场的壮大已经是板上钉钉的事。

比如，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

这个措施堪称“创造性”，参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率，1年期LPR为4.2％，5年期为4.85％。相比前值，1年期LPR下降5基点，连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化。

也就是说，实体经济的融资利率会越来越低，房贷利率则不会发生变化，调控依然是“高压”，LPR充当的是一面墙，让低成本的资金流入实体，跟楼市隔开。

此外，展望2019年最后三个月，楼市还有一个规律要“发威”。

什么规律？每当市场上“钱紧”的时候，降价、促销、特价房必然接踵而至。

举个例子，2013年11月，房价同比增速自9.1%开始下滑，到2014年9月，达到了-1.1%，商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑，到2014年9月达到-8.6%。到了2014年底，待售面积已经突破七亿平米。

原因何在？正是因为2014年初的时候，全国近4成银行上浮房贷利率，大概有10%的银行停止二套房贷，市场里的钱少了，房企现金流紧张了，兜里没钱了，自然只能降价促销促回款。

笔者认为，今年这个规律一样会“发威”，8月份房企融资规模下降幅度近60%，9月份金九告吹，土地市场流拍再现，房贷利率换锚的“节骨眼”上，没有一丁点下降的迹象，几乎跟5年前一模一样。

对行业来说需要忍受煎熬，对购房者来说，却相当于送了两份“礼物”。

第一，刚需会迎来更大程度的“倾斜”。

上文说的两项调控措施，一个是租赁房，另一个是房贷换锚LPR，都有利于刚需。

租赁房不必多说，扩大体量，租购同权，租房者与购房者享有同样学区、医疗的资源。

10月8号实行的房贷新规，里头大有学问，央行通知中的内容是：首套房是不低于5年期LPR。

这就留给了市场很大的想象空间，对各个城市来说，库存不同，人口流入分布也不同，房地产销售面积、拿地面积、卖地收入也大相径庭。

所以，有的城市依然会严守高利率的门槛，有的地方对首套房会适度倾斜，毕竟，只要不低于5年期LPR即可。

第二，价格虚高的城市和地段会“挤水分”。

在楼市上行阶段，涨幅最猛的地方，往往不是热点城市或者中心城区的核心地段，而是那些沾着一丁点概念，房价动辄翻倍的中小城市，或者大城市的远郊地带。

道理很简单，就是一个基数的问题，一万的房价想翻倍很困难，几千元的楼盘却可以短时间轻松过万。

不过，正所谓“横有多长，竖有多高”，这些沾着开发区、轨道交通、某重点小学分校就能大涨的地方，房价下跌的速度也最快。

购房者平日里走马观花，连郊区的楼盘都高高在上，未来就能逐步看到这些城市、地段、楼盘“孰强孰弱”。

经济学家李迅雷日前表示：“记得2017年的博鳌论坛上，我提出房地产的拐点或发生在2020年前后，颇受争议。如今，我依然认为基本确认了”。

他表示：“有人期望房价长期走平，不可能！走平对于贷款投资性买房者而言，就是亏损套牢，全球没有走平案例，因为这不符合资产特性”。

专家的意思很明确，“基本确认”形势发生了变化，说的很笃定。

但是，笔者认为，所谓趋势有变，楼市拐点，并没有大家想象中的那么悲观。

对刚需族而言，有了更多的选择，对房地产市场来说，正是长效机制逐步建立的好时机，对那些本来就高估的城市和楼盘而言，早就该跌落神坛了，现下就是最好的契机。