示范区后,深圳9月新房推售激增149%!二手住宅量价齐升

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  “818”新政促使市场的表现有所升温,房企继续加快了入市的步伐,深圳新房推售面积53.32万平,环比上月激增149%,创下年内新高。

  新房网签往往显示了上月成交数据,整体来看,9月深圳新房住宅成交2748套,环比反倒下滑9.55%。二手住宅方面,9月深圳二手住宅成交6817套,环比上月上升2.1%,均价为53804元/平。

  随着房贷重新定价基准转换日期的临近,深圳房贷利率正在逐渐切换到“新版”。据已经开始试点的相关银行人员透露,目前监管对于房贷利率还是以稳为主,逐步平稳过渡。

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  新房市场:推售面积激增149%

  
“社会主义先行示范区”政策出台后,市场情绪回升,开发商推货积极。 截至9月29日,9月深圳新房住宅有8个项目获批预售,批售面积合计48.7万平。 推售面积合计53.32万平,环比上月激增149%,创下年内新高。

  

  

  
新房住宅月度成交套数下滑

  截至9月29日,9月深圳新房住宅成交2748套,环比下滑9.55%; 9月成交面积为26.91万平,环比下滑6.28%。其中9月16日至9月22日这周共完成新建住宅759套的成交量,相比前一周大涨50.6%。

  

  

  龙岗区成交面积居首位

  以9月1日-29号的成交数据来看, 9月份龙岗仍然是全市一手住宅成交面积最大的区域,成交面积为6.57万平,占全市成交的24.41%。 龙华和宝安分别以4.92万平和4.03万平的成交量位居第二第三。

  

  

  
9月份龙华区的壹城中心以389套的成交量夺得深圳9月住宅销售冠军。 排名第二和第三的分别是勤诚达正大城和新锦安海纳公馆。

  

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  二手住宅:量价齐升

  
截止到9月29日,深圳二手住宅成交6817套,环比上月上升2.1%,同比也上升37.7%,预计全月成交过7000套。 8月下旬市场回升以来,9月保持平稳,成交也小幅上升。 二手均价小幅上升,为53804元/平,环比上升1.1%。

  

  七区均价皆上升

  各区来看,七个区均价都呈现不同程度的上升。 其中,盐田均价42688元/㎡,环比上涨2.5%,涨幅最大; 而龙岗涨幅最小,均价40051元/㎡,环比上升0.2%。

  

  成交方面,盐田和福田两区成交出现下滑,其他四区成交均上升。 其中,龙岗成交1621套,环比上升6.7%; 而盐田下滑幅度最大,成交164套,环比下滑5.2%。 宝安成交1707套,连续两个月超过龙岗成为成交最热区域,这也是自2015年1月以来,宝安首次连续两月超越龙岗成为成交最高的区域。

  
总体看,9月市场回升,一二手成交都回暖。 展望10月,政策利好持续,新房供应以及将保持增长,加上部分网红盘即将入市,有望继续带动市场人气,成交仍保持增长。

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  房贷利率:正在逐渐切换到“新版”

  
根据央行此前公告,今年10月8日是房贷重新定价基准的正式转换日。 按照房贷新政规则,10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。随着日期临近,自8月20日贷款市场报价利率(LPR)改革后,全国范围内的房贷利率转换到“新版”正在稳步推进。 深圳方面,招商银行房贷利率已经挂钩LPR,目前招商银行在深圳已经试水新版个人住房贷款利率。具体措施为,以8月20日公布的LPR为基准,首套住房加30个基点、二套住房加60个基点形成个人住房贷款利率,即首套房贷利率为5.15%、二套房贷利率为5.45%,较此前利率分别升高5个BP和60个BP。 而此前该行首套利率为5.145%、二套利率为5.39%。据已经开始试点的相关银行人员透露,目前监管对于房贷利率还是以稳为主,逐步平稳过渡,短期内即使LPR下行,新增房贷利率加点数可能也会随之变化,具体变化的数值要看当地市场利率定价自律组织的指导定价水平。

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  送给置业者的购房建议

  对于深圳楼市现状以及包括深圳在内的周边城市未来可能的走向,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受90度地产采访时给出了如下建议:

  第一,外围城区可挑可选。整个大湾区城市,外围城市供应量大,同时房企资金链都比较紧张,开发商让利幅度相对较大,加之市场预期的影响,外围城区房价不会明显上涨。目前算是可以入手的好时机。

  而以目前成交情况看,7-8月份,广州、深圳周边三四线城市市场热度犹存,佛山、东莞等成交量环比皆升。前期中山、珠海松绑了限购;近期珠海的中心区、横琴新区也放宽限购条件,外地人无需社保也有资格购房。所以,政策也相对宽松。

  不过,虽然未来深圳外围的房地产市场还有发展机会,但还需观察未来示范区能不能将各种利好规划落实到位。所以,外围暂时适合投资需求,如果自住,还需等待交通等诸多规划能不能落地。目前看,惠州、中山这样有规划的外围城市,房价都相对较低。

  第二,中心城区优势逐渐凸显。在外围楼盘逐渐降温的同时,市场刚需大多更加关注中心城区楼盘。因为归根结底,中心城区有更方便的交通和教育资源。在当下横盘的市场状态下,价格维持稳定。当下,刚需族可以开始慢慢看盘,但不必过于着急。

  第三,给公寓置业者的指南是,购买需谨慎。目前,热卖盘基本售完,市场上剩下的公寓鱼龙混杂。比如,个别住宅并不是商务公寓,是工改项目,居住氛围和户型设计都比较差,在购买时需要特别注意。在购买前一定要弄清楚是否通燃气、是商用水电还是住宅用水电,还需要关注周边规划及各项配套情况。
来源:深圳买房计划、深圳中原研究中心、证券时报

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