从西城天铸到天坛府,神地段难逃“槽户型”?

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  北京南二环边、与天坛相望的纯商品新盘北京城建天坛府预计10月底到11月入市。一期主打户型因为又现“哑铃”和“刀把”的“长条”户型而遭到吐槽,虽然如此,开放不久的售楼处依然门庭若市。从“刀把”户型不愁卖的西城天铸,到地段依然稀缺、户型依然“奇葩”的天坛府,为什么神地段总是难逃搭配“槽户型”?这样的“搭配组合”又是否一定能高枕无忧“躺赢”?

  

  天坛府售楼处距离项目地块3公里。新京报记者 王海亮 摄

  一期主打小户型,预计单价10万左右

  北京东城区景泰桥南,南二环旁,紧邻地铁14号线景泰站,目前铺着绿色苫盖的一片空地,就是待建的北京城建天坛府地块。新京报记者看到,地块上绝大多数平房已经拆除完毕,正在进行平整,还未开建。而在天坛府地块的西边,望坛棚改回迁房建设已经如火如荼。

  刚开放不久的天坛府售楼处在项目地块的3公里外,销售顾问告诉记者,即便是工作日,每天也有三四十组看房客光顾售楼处。

  天坛府是东城望坛棚改工程中的商品房,在全部15个地块里占了2个地块。这个即将入市的新盘拥有令人艳羡的稀缺地段,与天坛公园南门只隔一条南二环,直线距离800米,溜达过去15分钟。身处北京内城繁华地带,周边的教育、医疗、商业、公园等配套之成熟度不必多言。

  目前,天坛府尚未取得预售证,销售顾问透露,预售证预计10月底到11月能下来,项目单价在10万元左右/平方米,2022年交房。一期以小面积为主;二期将入市更大体量的升级改善类房源,总计1244套,规划为150平方米-260平方米的大户型。这意味着总价更加“难以高攀”,如果以10万元左右的单价来计算,如此高单价、大户型的产品,非普通客群可以承受。

  坊间传言,天坛府毗邻的限竞房永定府“前途叵测”,天坛府销售顾问更直截了当对购房客道:“永定府的地已经退了。”言下之意,短期内,北京挨着二环边的在售新房,独天坛府一份。

  又是“刀把”又是“哑铃”,户型叹声“奇葩”

  新京报记者从天坛府售楼处了解到,天坛府一期推出312套房源、三种户型——60平方米一居、100平方米两居、135平方米三居。135平方米三居为主力户型,共204套,南北通透;100平方米两居72套,东西通透;60平方米一居只有36套,朝东不通透。60平方米一居属“稀有品”,销售顾问虽没有断言一定买不到,但强调这套户型很抢手,内部登记就很火,言下之意,普通购房客希望很小,“现在已经有200多组客户都考虑这套小户型。”

  可惜,和众多神地段楼盘一样,天坛府的户型图一摆出来,也让人忍不住想吐槽。60平方米一居是三种户型中唯一方正的;100平方米和135平方米的户型都是“细长条”,且不是一般的长,是非常非常长,进深和面宽的比例“惊人”。其中,100平方米是“刀把”户型,135平方米是“哑铃”户型。

  以135平方米三居为例,南侧客厅+主卧,加起来面宽7.4米,北侧两个卧室+厨房,南北进深17.6米,总体上是一个“哑铃”形状;餐厅+客厅部分是一个面积35平方米的狭长条,进深长达9.7米,在餐厅吃饭,采光绝对堪忧。100平方米二居则是“刀把”户型,东侧客厅,面宽3.8米,西侧两个卧室+厨房,东西进深15.6米。“刀把”户型进深长、面宽窄,必然影响采光。

  对于记者问“为什么户型设计这么长”,销售顾问回应:“在内城很难像五环外能有一块方方正正的地,让你随便去建;不过我们的户型改动性特别强。”

  坐拥神地段,未必高枕无忧

  

  天坛府地块正在平整。新京报记者 王海亮 摄

  一些楼盘项目打造出“奇葩”户型,往往是为了实现容积率指标、增加可售面积。从“刀把”户型不愁卖的西城天铸,到未开盘小户型已难求的天坛府,神地段真的难逃搭配“槽户型”吗?对此,合硕机构首席分析师郭毅对新京报记者表示,“‘神地段+槽户型’的搭配,不一定总能‘躺赢’。像地段稀缺的天坛府,就未必一定能出现爆棚的去化景象。”

  郭毅说,“今年,北京内城的确诞生了一些户型相对较‘奇葩’的项目,也确实‘躺赢’,都卖完了,但它们更多是限竞房,限售价格是周边在售新盘价格的70%-80%,所以户型虽然存在短板,但有鲜明、突出的价格优势,购房者才愿意埋单。”

  比如,西城天铸等二三环边的一些项目,虽然户型不尽如人意,但因为是限竞房,总价受限,基本总价在600万元-700万元,仍处在“低总价”范畴,所以去化不成问题。而对于天坛府这个纯商品房项目来说,没有限定价格,价格尺度比限竞房更宽松一些,总价动辄千万元以上,该项目中设计相对不令人满意的户型产品,就有可能遭遇去化困难了。

  目前,天坛府尚未公布销售价格。郭毅预计,如果单价定在8万元-10万元的区间,产品中又存在相对短板的户型,很可能会出现好的户型产品先一步售空,剩下的较差户型则需要开发商用较长周期进行去化,甚至可能需要在价格上做出让步,才能实现较好的去化成绩。

  “当前的北京市场,购房者追求价格和品质的均好性,对总价、首付的门槛比较敏感,高首付产品会造成很多购房家庭望而却步。对于大户型、高总价的项目来说,如果产品不具优势,就会比较尴尬。”郭毅说。

  郭毅表示,当一套房达到总价千万级别,购房客群的需求肯定是品质改善,此时,他们对户型产品的规划设计有清晰和明确的追求。如果产品存在明显短板,就只剩下投资逻辑或地段稀缺逻辑了,遇到去化困难并不奇怪。

  新京报记者 王海亮 摄影 王海亮

  编辑 武新 校对 刘军

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