租房可能是年轻人在一个城市生存不可或缺的重要阶段，也是最考验人经济能力和财务实力的阶段，有的大学生毕业后到一线城市工作，一年的收入都不能覆盖一年的开支，还要家里资助，其中重要的原因就是租房的成本太高。
这里的问题实际上是两个问题：
一是房租开支与年轻人的收入相比，年轻人在多大收入程度上可以支撑房租？
二是到底是年轻人的收入太低还是房租的租金太高导致年轻人难以负担房租的开支？
首先，房租开支与年轻人的收入相比，年轻人在多大收入程度上可以支撑房租？
租房是很多年轻人特别是新毕业的大学生进入城市的第一站，特别是进入一线城市后的生活状况都是以租房开始。
那么，租房开支占年轻人的收入比例控制在多少以下是合适的呢？
尽管这个问题在不同的地区、不同的城市、不同的个人有不同的答案，但是现实中仍然会有一些参考标准，那就是租金开支不超过家庭收入的30%。
目前国际上通行的标准理论是，房租开支如果超过家庭收入的30%以上，这个家庭的生活质量会受到严重影响。可见，正常情况下，房租开支不要超过家庭收入的30%对于一个家庭的生活状况是最合适的。
现实中到底是什么情况呢？
我们看看一个招聘网站公布的相关数据：
最近，某招聘网站做了个统计，在全国范围内求职者每月房租租金占月收入10%-30%的比例超过50%，在一线城市北京、上海、深圳，求职者房租占月收入10%-30%之间的比例分别是39.9%、44.4%和55.7%，占月收入30%-50%之间的比例分别是33%、34.2%和23.1%。
表面上看，超过30%-50%收入比例的基本上在三分之一左右，但另有数据显示，一线城市的房租平均占了工资54%，很多一线城市的年轻人说，现在的房租差不多能达到收入的50%。
另外一组调查数据显示：
北京、深圳、三亚等3个城市房租收入比高于50%，即超过一半的可支配收入用来交房租了。
沈阳、银川、长沙、宁波、呼和浩特的房租收入比均低于25%，租金相对合理。
因此，从现状看，在一些大城市特别是一线城市人们面临很大的房租压力，房租作为生活的重要成本已经成为一线城市年轻人的最大经济负担，这一点应该是不容置疑的。
由于房租成本压力太大而购买住房又可望而不可及，许多外地来北京等一线城市打拼的年轻人最后受不了职场的压力和生活的压力的双重压力，从而收起在大城市打拼的梦想而走上了回家的路。
其次，到底是年轻人的收入太低还是房租的租金太高导致年轻人难以负担房租的开支？
既然是房租收入比超过正常标准和期望值，那么我们应该从两个方面看看到底是哪个因素出了问题：是房租太高还是收入太低呢？
一是从房租的租售比和投资回报的角度分析，我国住房的租金水平仍然是偏低的，这也是为什么提供住房租赁的供给不足的重要原因。
如果只考虑租金收入比因素，特别是从年轻人房租成本过大已经严重影响了在大城市的生活和未来的因素考虑，那么无疑租金太高了，应该是租金要下降，同时房价要下降的趋势才对。是不是应该这样呢？
但如果我们再分析考虑的房产的年租售比，也就是一年的租金占房价的比例是多少，我们看看是什么样的结论？
有关数据显示，在北上广深这四大一线城市，居民住房房产的年租售比很低，甚至低至1.5%，与国际上6%左右的平均水平相去甚远。
什么叫年租售比呢？1.5%的租售比代表着什么呢？
从概念上说，也就是说如果靠租金赚取房价的投资成本需要67年的时间，这就是我国住房投资通过租金回收成本的时间。
国际上的6%是什么意思呢？也就是说如果靠租金赚取房价的投资成本需要不到17年的时间。
相差了整整50年的时间。也就是在中国的一线城市投资住房用来出售，投资回收的期限要比国际上的平均水平多50年的回收期。
实际上，我国一线城市大部分住房的投资如果靠租金回收一般需要80—100年，发达国家一般只有10—15年。
从这个意义上说，我们是不是应该得出这样一个结论：一线城市的住房租金不仅不高反而是太低了。
正因为住房的投资回报期太长，租金投资比不合理，才导致一线城市的租赁房源远远不足，反过来又会助推租金的持续上涨，从而进一步加剧年轻人的租房经济压力。
二是从年轻人支付房租和收入的比较看，似乎年轻人的收入偏低才是问题的主要原因
从目前大学生就业的严峻形势看，年轻人就业的工资起点并不高，特别是大城市的就业竞争压力巨大，但就业的收入状况并没有那么高的水平，人们看中的可能更多的是未来的发展机遇。
那么，大学生毕业后的收入水平究竟如何呢？
根据2017中国236个专业平均薪酬排行榜！榜单中月平均收入上万的大学专业只有6个，月薪酬平均9000元以上的专业共有5个，7000元以上的专业共有20个，平均薪酬都集中在4000~6000元。
这基本上反映了目前大学生就业的实际收入水平和收入状况。对于那些花费巨大的学习成本供孩子上学、毕业以后一心想让孩子在大城市有所发展的家庭来说，可能会觉得投资收入不成正比。
更有一些花费巨资供孩子出国留学的人，有的花费几十万、有的上百万，有的甚至花费了二三百万，而回国以后的就业收入水平也就是这样，因此一些人发出了“你还会送孩子出国吗？”的质问？
曾经最著名的案例是，杭州女孩一家卖掉房子，花200万元供孩子留学6年，学成回国后求职时仅得到月薪2000元的职位。
从上面的情况看，年轻人特别是大学生的就业薪酬是不是太低了？正是因为这样的薪酬水平决定了房租收入比的居高不下甚至上升的趋势。
其三，年轻人住房租金收入比高不仅仅是住房租金与年轻人收入高低两个因素，消费水平的高低才是最重要的因素
既然我们上面已经得出结论：年轻人特别是一线城市的年轻人房租收入比高形成的因素是收入低、租金并不高。那么，我们是不是应该在政策导向上建议提高租金水平以加大租赁房源的供给，同时提高大学生的就业薪酬水平呢？现实中肯定是行不通的。
那么，就只能在租房的消费水平上进行调控和设计。
一线大城市工作单位主要集中在核心区域，因此核心区域的住房租金必然高企，而且有日益上涨的趋势，这无疑是正常的。
最近的数据显示，北京的房租收入比是58%，月平均房租是2748元；深圳的房租收入比是54%，月平均房租超过1500元；上海的房租收入比是48%，月平均房租是2319元；广州的房租收入比是38%，月平均房租是2211元。虽然除了广州基本上都接近或者超过一半，但是如果从绝对值的角度进行分析，北京上海深圳月租金水平1500到2700元的绝对水平高吗？显然并不高。
那么，问题只有一个，即大家租房的区域过于集中，而年轻人应该根据自己的收入水平、家庭条件对租房的区域和房租水平进行分层消费。
收入高的在核心区域租房，承担较高的房租成本；而那些收入相对低的，则可以在相对偏远的区域甚至城郊租房，承担较低的的租房成本，这样就是合理的。
因此，简单地说租房收入比的高低没有任何的意义，适合自己的、在自己承受能力之内找准合适自己的租房方式才是真正合适的生活方式。
作者：麒鉴，银行高级管理人员
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