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“危房”强拆,拆迁户这样才能识破套路获得补偿!

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有拆迁户询问圣运律师,自己居住多年的房屋被认定为“危房”,要求限期拆除,否则就进行强拆。遇到这种情况,拆迁户应该怎么办呢?今天,北京圣运律师事务所主任王有银为大家详细介绍“危房”拆除过程中需要注意的法律问题,以及拆迁户可能面临的套路。

一、什么是“危房”?

首先,拆迁户要明确,什么是“危房”。根据《中华人民共和国突发事件应对法》、《城市危险房屋管理规定》,如果涉案房屋处于整体危险状态,即所说的“D级状态”,行政机关可出于维护公共利益的需要,对房屋所有权人和使用权人发出督促撤离或立即停止使用的意见,在紧急状态下也可以拆除房屋。也即,行政机关拆除“危房”并不全都是违法行为,但要证明其拆除行为程序合法且具有紧迫性、必要性,手段合理,符合高效便民、合理行政的原则。

二、注意观察是否存在程序违法

如前所述,拆除“危房”要遵循法定程序,不是拆迁方想拆就拆的。

拆除“危房”,要先进行“危房”鉴定。《城市危险房屋管理规定》第七条规定,应当由房屋使用权人或所有权人申请危房鉴定,一般情况下,拆迁方不可主动申请危房鉴定,即便是申请,也应当由双方共同选定鉴定机构,不可单方委托。

在作出鉴定结论时,《城市危险房屋管理规定》第六条规定,市、县人民政府房地产主管部门应当设立鉴定机构,并统一启用“房屋安全鉴定专用章”。因此,拆迁户要明确鉴定机构有无相应资质,鉴定结论有无“专用章”落款,是否履行了房屋鉴定程序,否则,该鉴定结论不具备法律效力。

在得出鉴定结论后,就要进入处理程序。若鉴定结论合法有效,房屋所有人应当依据鉴定意见对房屋进行加固或修缮,若不及时修缮,房屋管理部门可以指定有关单位代为修缮,或采取其他措施。拆迁户要注意,采取措施也需要遵循法定程序,如果涉及房屋拆除,要依据《行政强制法》的规定履行告知、催告、听取申辩意见等程序,不可直接拆除,损害房屋所有人的合法权益。

三、注意辨别是否具有非法目的

如前所述,有时拆迁方为了掩盖非法强拆目的,会以“拆危”为借口,此时,拆迁户可以通过拆迁方的以下行为来判定:

第一,如果涉案房屋已经纳入征地拆迁范围,拆除房屋的法律性质则会发生变化,不再作为危房管理的步骤,而是作为征地拆迁的步骤,要先补偿、后拆迁。此时,将房屋认定为“危房”直接拆除,多半具有这一目的。

第二,未履行征地手续,但拆迁方强占了土地。此时,拆迁户可判定这不是简单的危房管理,可以将其作为征地案件进行维权。

王有银主任提醒,在“拆危”案件中,证据的收集和整理具备一定的策略性,拆迁户还是尽量委托专业律师协助,做好前期准备工作,获得最好的维权效果。

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