9月北京楼市：从冷市中闯出的热盘

文丨子木

今年的70大庆，让北京这一国际都市备受世界瞩目，夜晚的烟火晚会，更是将这一盛世推升至极致，一片热闹喜庆的场面；
但在另一边，北京楼市的行情却依然冰冷如初，且有每况愈下之势。
尤其当9月份新房交易数据出炉后，几乎判定“银十”变“铁十”，彻底没了气焰。让人踟蹰。
那么9月市场行情传递给了我们什么信息，当下北京买房有什么规律？哪些楼盘又值得我们去关注？这些都是本文需要解答的问题。

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9月行情

我们先来看北京9月新房市场行情。

(数据来源：地产营销人)

数据显示，2019年9月份，北京市商品房新增供应7387套，环比上月上涨62%，涨幅惊人。要知道，8月新房库存才新增了4350套，这相当于多了一半的增量。

究其缘由，是因为开发商们都在赌金九银十的行情。“9-10月份是今年卖房最好也是最后的时间段”，这点大家基本达成了共识。其次是受10月小长假影响。开盘时间尽量推至10月前，方便小长假做营销冲量。
然而，市场供给增多了，成交却没起来。
数据显示，北京9月新房成交4524套，环比上月继续下降达17%。成交均价却不减反增，为47947元/㎡，环比上涨5%。
供给增多成交下滑，这一增一减，进一步拉大库存，利空整体房价。

北京楼市7月之后连续2月成交量下滑，而均价未降。说明当下北京的行情已处于高位横盘的态势。这也从侧面表现出一个现象——绝大多数开发商还在和市场做博弈，死守房价。大家都知道，现阶段只要打折下调售价，那么就相当于泄洪之举，会让购房者的观望情绪继续加重，市场更冷。

记得，房价越降买的人越少，“不买跌“的情绪会更加严重。这就是2008年万科带头降价打折抛盘，结果被同行批斗，王石去珠峰面壁思过的原因。

当然凡事都有利弊，行情越差越有利于刚需购房者，选择空间会更大一些。当然空间大小也和地段有直接关系。这个体现在成交结构中。

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成交几何

接下来我们来观察新房成交的具体情况，主要研究住宅市场(普宅+别墅)。

数据统计，北京住宅9月份成交了2828套，环比下降10%；成交均价59009元/㎡，环比上涨11%。其中：

别墅成交329套，环比上涨1%；均价在7万/㎡以上豪宅成交493套，环比下降4%；均价在7万/㎡以内普宅成交2006套，环比下降15%；

你会发现，类型不同的住宅成交趋势出现分化趋势，其中别墅上涨1%，豪宅下降4%，普宅下降15%，说明购房需求集中在高端、改善类住房，刚需类住房需求反而在不断减少。
当然这也离不开北京的改善类新房的稀缺性。如果拿7万/㎡的价格作为豪宅和普宅的分割线，那么“城内”的新房基本都是豪宅；而“城外”的豪宅就一定是改善房，改善房对于北京来说一直都是病痛。
而普宅则不同，量大，且分布在城外的各个区域，其中大兴占主流，其次是房山、昌平、门头沟等地。是”一般商品“，所以受行情影响最厉害。

综上所述，北京房地产价值首先受地域影响，简单来说四环内的房子涨幅和抗跌性都很强，其次品质改善类住宅是未来的价值核心，也是北京购房投资的优质标的物。

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热盘实评
最后我们再看9月新盘成交排行，哪些地段和楼盘是我们需要关注的。

(数据来源：地产营销人)

在前十名中，「北京壹号院」豪宅以70套，28.33亿的成交位列榜首。北京壹号院地段无敌，东朝阳公园，西人工湖公园，和三里屯直线距离1.5公里，相当于三里屯周边的绝版新盘。网上报价4室2厅户型房价5916万，首付2300万。一个月卖了70套，不得不佩服北京高端群体的购买力。

其次位居第二的是「泰禾金府大院」，位于北京南四环新宫站南行800米。地段还可以，主要的卖点是品质。整体设计复古中式，玩的一手皇家贵族风，无论园林设计还是建筑工艺都很独到。可以说，这种改善盘在北京很少见到，更别说是南城。所以同样吸引了一大批高端改善客群。但户型说实话差了些，并没有和设计搭上，如果有「中海望京府」的户型，此盘在南城绝无对手。

在9月榜单中，成交达到100套以上的，除了「泰禾金府大院」就属「西城天铸」了。如果把金府大院的别墅成交部分剥离出去，那么9月成交套数最多的，卖的最好的应该当属「西城天铸」。

西城天铸是限竞房，而且位置在西南三环，挨着丽泽商务区，限价7.7万/㎡，而隔壁广安门板块二手房均价9.6万，有天然价差，买到即赚到，所以不管品质如何基本处于无房可售的状态。不过同样因为限价，西城天铸感觉得不了多少油水，所以开盘一直对外以捆绑仓储进行销售，如果不自愿购买仓储，就会失去排号资格，典型的欺负消费者。前几天还被北京市住建委点名批评了。除此之外，西城天铸的户型实在差劲，“哑铃户型”+“手枪户型”，媒体评论，在这个地段上造出这样的房子，简直暴敛天物。

接下来就属于成交的第二梯队了。未来金茂府，中海寰宇天下都是年度类畅销盘，其中未来金茂府属于金茂高端产品系，营销做的好，缺点是在北七家，着实有些远，未来科技城要等很长时间。在同等价位上，性价比一般，800万的三居还不如同是孙河墅区的天瑞宸章（后面有提到）。
中海寰宇天下能成为销冠盘的原因也是因为地理位置，在西城外溢板块的石景山区域，6.2万/㎡的价格，性价比突出，成为周边刚需客群的首选。

排名第7的是华润未来城市。这个盘卖的火热出乎我的意料。此盘位置远，接近北6环，但价格不便宜，6.1万/㎡。缺点有两个，一是楼间距比较窄，容积率3.5，很拥挤，自然户型一般。二是，商住混合型小区，未来居住氛围会大打折扣。三是过度依赖未来科技城概念，在性价比上都不及亦庄。能卖出这个数字算是奇迹，不推荐大家购买。

第8名是京投发展公园悦府，公园悦府卖的好是因为是地铁房，而且是清华附中附小的学区房，交通学区加持，自然不缺买单者。但其缺点也很鲜明，楼盘地铁上盖，终年噪音问候，地基地下中空，地铁停车库自然风水不太好。按照前6栋已交房的业主来看，得房率低，房屋出现过漏水现象，墙皮掉落过，品质有待商榷。

第9名是佑安府，属于高端豪宅。位置比泰禾金府大院更好，目前大平层已清盘，能否买得到看关系了。但也有缺点，高低配社区，住宅整体容积率3.6，密密麻麻有些拥挤，而且丰台并没有好的学校。所以除了对位置有严苛要求，这个价格买在这里性价比不高。

第10名是天瑞宸章，9月唯一一个入围排行榜的孙河板块新盘。富人区，周边环境不错，离地铁和高速都很近，低密住宅。主力户型是293 ㎡，去看了样板间设计蛮合理。小区容积率挺小，楼盘间距较大，采光较好。因为限价，所以房价相对周边有一定的优势。和中海望京府的格调有些像。

最后总结一下。

朝阳、海淀、丰台、昌平依然是主力成交区，受行情影响较小。换言之，北京成交下滑，主要是因为大兴、房山、平谷、延庆、顺义等距离相对较远地区的新盘成交不畅所导致。

现阶段，北京4环以内的新房依然很抢手，尤其是和周边二手房倒挂的新房可以去积极排号，当然要把户型、容积率、学区等因素考虑进去。房子不便宜，住起来一定要舒服。如果资金充裕，有改善需求，高品质楼盘价格不会打折，不用考虑周期因素。
但如果你想寻求价格相对较低的上车刚需盘，就不用赶时间，看今年年底的行情，10月以后市场会更冷，会大批量的降价盘出现，届时找一个挨着地铁的打折盘，或者在内城淘二手房笋盘，都是很好的选择。