“金九”平淡走过，“银十”需靠降价拉动

【原创】“金九”平淡走过，“银十”需靠降价拉动

（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年9月《中国住房市场发展月度分析报告》显示，2019年8月核心城市房价停止上涨，一线城市房价以下跌为主，二线城市房价走势继续分化，三四线城市房价由涨转跌。

而从即将过去的9月份住房销售情况来看，“金九”并未有起色，中秋小长假期间，全国楼市成交整体平淡。与2018年小长假相比，成交量均有不同程度的下滑。而据九九房后台监测数据显示，9月上旬北京二手房络均价为25.2105万元/m2，环比微幅下降0.23%。虽然整体降幅不大，但是价格松动的区域已明显扩大。

这也意味着，“金九银十”的第一战役“金九”并未打好。即便开发企业采取了一些促销手段，也没有能够把居民的购房动力激发出来，而是十分平淡地度过了一个本可以让开发商快速回笼资金的九月。

现在的问题是，面对调控没有丝毫松动之意，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的要求又提出，将预示着继续死杠房价，很多开发企业可能真的要杠不动了，资金链随时都有可能出现问题。也就是说，要确保资金链不出现问题，唯有加快售房回笼资金。而想要售房，不降价是没有出路的，且降价不是象征性地降，而是实实在在地降，要降出居民的购房冲动。

那么，开发企业将如何来面对即将到来的10月呢？能否在总结“金九”平淡教训的基础上，通过降价拉动10月的住房销售，使“银十”能够有点成色，能够给开发企业回笼资金提供一点帮助呢。

要知道，调控并不是要把市场“调”低迷，而是要把房价“调”稳定，让房价不要再继续朝着脱离居民购买力的方向上涨，而是能够趋于稳定，能够通过降价挤掉一些水分，让居民购房不再那么吃力，也就达到目的了。遗憾的是，开发企业并没有意识到这一点，一直死杠房价，等待政策放松。显然，这一次完全打错了算盘，低估了中央调控楼市的决心。

事实也是，尽管经济仍面临下行压力，似乎应当通过重振房地产来拉动经济增长。但是，不要忘了，中国经济正在从高速增长向高质量发展转型，中央不会再因为一时之需，重走房地产拉动经济增长之路，而是会充分发挥中国经济具有较强韧性这一特点，坚定地走高质量发展之路。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”就是发出的强烈信号，且不仅对开发商，也是对地方政府，对所有指望依靠房地产拉动经济增长的人。因此，房价也就没有了继续上涨的基础，死杠房价，只有死路一条。

而从8月份房价变动以及9月份没有出现“金九”的情况来看，实际已经进入到开发商与购房者作最后博弈的阶段。最好的结果，就是开发企业做出让步，以降价来拉动“银十”，以降价回笼资金，以降价维持企业资金链不断裂。因为，绝大多数开发企业已经没有了死杠房价的资本，而购房者也不会在房价不降的情况下考虑购房。“银十”只能是降价拉动，诸如促销手段等都不会有好的效果，都会像“金九”一样平淡，甚至会更加平淡。

相关机构的调查也显示，有超过八成的居民认为，目前房价仍有下降空间，因此，他们都在选择观望，看开发商拿出什么举动。如果不降价，观望情绪就会继续保持，开发企业的持房成本会越来越高，资金压力也越来越大，盈利空间越来越小。与其把利润消耗在时间成本上，不如将其让给购房者，以实现共赢的目标。

从目前开发商的表现来看，可以预料，10月份很有可能是一个开发商降价月，是开发企业借助“银十”回笼资金的时段。需要关注的是，会把价格降到什么水平，购房者能否接受。因为，对目前的房价来说，继续上涨是肯定没有出路的，降价也是有尺度的，既不能大降，也不能微降。大降会有风险，且会把购房者的降价欲望降得太高。微降也不符合购房者心理，因此，选择怎样的降价幅度，对开发企业来说，是一次比较严峻的考验。但从总体上讲，“银十”的成色肯定要比“金九”高得多，并极有可能出现一次真正的“银十”。

tanhaojun1962