楼市“后遗症”出现,早在前几年就埋下“伏笔”,可怜的是购房者

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楼市“后遗症”出现,早在前几年就埋下“伏笔”,可怜的是购房者

  业内曾有一段话:当楼市处于上升期时,我们往往看不到“问题”所在,或者会选择性忽视,当楼市处于平稳期或者下行期时,这些问题就会暴露无遗。就眼下楼市来说,无论是民间还是官方,大都认可市场已进入“平稳”状态。

  楼市平稳了,按理说应该是好事,但对于普通购房者来说,着实还是有些不安,如果你真有住房需求,到底买还是不买呢?买了后又担心后面跌而买高了。有多套房,到底卖还是不卖呢?担心卖在山坡上而卖亏了。这是一方面,事实上,不仅是买房还是卖房问题,这些年楼市种下的“因”,也导致“后遗症”出现,而且还不少,应引起我们每一个人重视。否则,受伤的还是我们购房者,下面跟着笔者的脉络来看看到底是哪些后遗症?

  

  第一,住房质量问题屡屡发生

  这些年,我们经常可以听到或看到房屋质量问题的报道,这不是偶然。不少开发商,包括大开发商,为了快速扩大规模,刻意施行所谓的“高周转”,比如某开发商公司内部文件称,设计院接到需求后,要通宵出图,三四五线项目实现摘牌即开工、3个月内开盘,将会分别奖励项目总10-20万元,这种要求不可避免的会缩短建造工序和流程。类似的情况应该说不少,房子质量问题可想而知。

  我们购房者在拿到房子后,仅仅是看到房子的外观,房子本身建造“偷工减料”的情况我们不得而知,只有当居住过程中才会不断发现问题。根据住宅设计规范,6层以下为砖混结构,使用寿命50年,钢筋混凝土结构一般在7层以上,使用寿命为70年。但是,这些房子真的能使用那么久吗?连前万科创始人王石都曾表示,住房平均寿命30年,后来虽然改口说不是建筑质量问题,而是可能要拆掉。那么,为什么要拆呢?想必好好的房子不会拆吧。

  对于多层住宅来说,即使质量使用不到那么久,还可以通过拆迁安置来实现更新,但高层住宅可能就比较麻烦。密度高、住户多,开发商不能赚钱基本上不愿意来拆建,那时候,如果有经济实力在其他地方能新购房子还好,否则就只能住在有安全隐患的房子里?小问题还好,可以维修,大问题呢?最终受伤害的还是我们购房者。

  

  第二,土地流拍增多,部分城市住房供应可能存在缺口

  房价上涨或者下跌,最直接的因素就是供需是否平衡问题。供大于求,跌,供小于求,涨。这些年楼市调控持续深入,银行严控资金流入到房地产开发企业,所以,一些前期快速扩张的房企由于资金量需求大,不得不暂缓拿地,这也导致不少土地流拍。

  根据诸葛找房数据显示,2017年全国土地流拍数量为936宗,到2018年时增加到1808宗。我们知道,从开发商拿地到上市,一般需要1-2年时间。而大量土地流拍会发生什么呢?各个城市每年都有土地出让计划,一般会根据当地楼市库存和去化率来确定当年的供地指标,基本做到住房供需平衡,但土地流拍过多的话,就有可能出现供小于求,房价上涨压力加大。特别是一些热点城市的刚需购房者,将可能支出更多的银子。

  

  第三,房贷利率居高不下,“误伤”刚需

  根据融360大数据研究院数据显示,全国首套房贷款平均利率为5.47%。即使按照10月8日以后的LPR新规,根据央行表态,应该还是不会降低。为什么会出现这种情况呢?这还得从3年前说起。

  自2016国庆开启热点城市楼市调控以来,房贷利率都作为重要金融调控手段之一,实行单向上浮,而且随着调控持续,越来越多的城市都纳入进来,苏州首套房贷利率甚至过6,对于刚需购房者来说,购房压力可想而知。

  就眼下来说,长效机制未出来之前,房贷利率“一刀切”也是不得已而为之的事。记得早在去年的时候,相关部门就曾表态支持合理住房需求。笔者理解,房贷利率降低应该也是重要选项。相信随着楼市趋于稳定,加之国内外整体利率趋势向下环境下,房贷利率应会有下调空间。

  

  第四,棚改货币化政策减弱,依存度高的城市楼市库存或进一步增加

  今年的“金九银十”不复存在已没多大悬念,为什么会如此呢?中国社科院在《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》中提到:已经完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置,失去了政策托底,加上前期需求透支,三四线城市市场销售有可能进一步回落。

  从这段话中我们可以回想,从2015年底开始的全国性楼市去库存工作,重点是去三四线楼市库存,不少地方借助政策支持力度,快速提高货币化安置比例,一些城市甚至达到60-80%,拿着大量补偿现金的安置户进入商品房市场,达到了快速去化楼市库存的目标,但是,随着全面去库存政策逐步退出,购房需求锐减,前几年对货币安置依存度较的城市势必会面临住房需求衰减的压力,住房库存或重新累积,再指望来一次去库存政策的可能性不大了。如果在这些地方投资购房的群体,势必面临难转手的难题。

  

  第五,挤占其他消费,不敢消费,不敢换工作

  住房是一种消费吗?肯定是消费,但住房消费占所有消费比例过大,那么势必会挤压其他消费。从这些年楼市发展看,房价涨多跌少,人们也习惯把闲钱用于购房,不仅积蓄没了,而且还长期透支未来收入。旅游消费和教育消费等都受到一定程度抑制,自己喜欢的工作或者兴趣爱好不敢去尝试,因为你要保住工作收入来偿还每个月的房贷。

  中国社会科学院金融市场研究室副主任尹中立研究员表示,最近两三年时间,住房价格上涨严重的挤占了消费,因为穷人加杠杆,进入到住房市场,这就是后遗症。

  当然,楼市出现这些“后遗症”,对于我们购房者来说,这些问题如何解决,眼下还是没有好办法,在不少人看来,只能重复往日的故事。在笔者看来,如果我们不能改变未来发展趋势,那么还是希望房子质量做做好,刚需购房利率不要太高,有更多的投资渠道和消费空间,仅此而已。

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