下月南部新城将公开拍卖2块涉宅用地,最高限价33181元/㎡!

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  “十一”长期后,南京土地市场将迎来3场重量级土拍,共有18块地公开拍卖,分别位于江北核心区、河西南、南部新城、栖霞山等板块。

  值得关注的是,南部新城将出让3块地,其中2块为涉宅用地、1块医院用地,总出让面积超10万㎡,起拍总价34.1亿元。两幅涉宅用地距离较近,若达到最高楼面限价33181元/㎡,将会影响整个区域的房价格局......

  今天,掌柜君就实探南部新城这3幅地块,并暴走地块周边区域,给大家带来最新信息。下面,掌柜君先给大家看看这3块地的区位图。

  

  110月10日拍卖2块地,出让面积超5万方,G64最高限价近2.4万/㎡

  
今早,掌柜君乘坐地铁3号线在大明路4号口出站,然后乘坐27路公交车在后沿江站下车。向南不行几十米,进入园民路直行,左手边围挡起来的就是即将出让的G64地块。

  

  首先,掌柜君给大家看下G64地块的全景图,整个地块位于九龙新寓东侧,出让面积超2.6万㎡。地块北侧较为平整,内部为梧桐树和茂密的草丛,南侧一部分地块现用于停车场。

  

  G64地块与九龙新寓以园民路相隔,从明都雅苑西侧大门进入,左手边就是该地块,目前地块周边已经围挡起来,只有东南侧有部分车辆出入地方,可以进入看到整个地块的全貌。

  

  地块东侧已经用绿网围挡起来,东北角就是将于10月23日出让的G70地块。不过,G64地块东侧目前正在进行道路施工,周边感观一般。

  

  而就地块内部来看,南侧目前作为停车场正在使用,北侧较为平整,中间以绿网围挡分开。不过北侧地块内部以茂盛的草丛和梧桐树为主,后期也可直接操作。

  

  

  另外,10月10日的土拍中还将出让G63健康产业园地块,该地块为医院用地,总出让面积超2.6万方,起拍总价2.6亿元。在今天实探中发现,G63地块与G64地块中间隔着南京市中医院。

  

  南部新城G64地块

  地块位置:东至规划天华路,南至东风河路,西至圆明路,北至华园路

  出让面积:26119.37㎡

  规划用地性质:商住混合用地、基层社区中心

  综合容积率:2.01

  起拍总价:8.1亿

  起始楼面地价:16597元/㎡

  最高限价:11.7亿

  最高楼面限价:23974元/㎡

  具体来看,南部新城G64地块为商住混合用地,紧邻南京市中医院,地块出让面积超2.6万方,综合容积率2.01,后期可打造近5.3万方小区,体量不大。

  虽然该地块起拍总价仅8.1亿元,但出让条件较多,不接受联合竞买,商业办公用房需自持。还需要配建基层社区中心等配套,最重要的是需要与地铁6号线实施方案做好衔接,并征得地铁部门同意......这对开发商的要求较高。

  另附,南部新城G64地块出让要求:

  

(1)该地块不接受联合竞买。
(2)该地块上全部商业办公用房均由竞得人自持,不得销售、不得转让。
(3)B分区为基层社区中心用地,地上总建筑面积为8749.08平方米,具体要求如下:社区卫生服务站,建筑面积不小于300平方米;文化活动室,建筑面积不小于600平方米;体育活动站,建筑面积不小于200平方米;基层社区党群服务中心,建筑面积不小于1000平方米;社区警务室,建筑面积不小于60平方米;居家养老服务用房,建筑面积不小于1500平方米;公厕,建筑面积不小于100平方米;商业服务设施,建筑面积不小于1500平方米,可与南侧A分区统一设计。其中社区卫生服务站、文化活动室、体育活动站、基层社区党群服务中心、社区警务室、居家养老服务用房、公厕,共计3760平方米由竞得人建设,与住宅项目同步规划、同步验收,建成后移交南部新城管委会,所对应土地按划拨方式供应,出让面积据实核减,土地成交价款不作调整,建设费用经第三方审计机构确认后,由南部新城管委会支付给竞得人。
(4)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,公共建筑单体预制装配率≥40%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付。
(5)地块设计应与地铁6号线实施方案做好衔接,并征得地铁部门同意,鼓励地铁四小件与建筑一体化设计,经地铁认可的专有部分面积可不纳入容积率计算。竞得人在签订出让合同后,须尽快与地铁集团公司对接,且应在地铁车站完成主体结构设计前根据要求进行整合设计。如因竞得人单方面原因导致地块开发不满足合建条件,则地块建设须按照地铁建设主管部门要求进行退让。
(6)该地块须全部采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式。
(7)竞得人在项目设计过程中应按照《南部新城开发建设项目设计管理办法》的相关要求进行报审。
(8)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给南部新城管委会。

  210月23日出让面积超4.8万方的纯居住用地,最高楼面地价33181元/㎡

  
而与G64地块相隔不远的就是,即将于10月23日拍卖的南部新城G70地块。该地块出让面积超4.8万㎡,体量比G64地块大了近2倍。最重要的是该地块还是纯住宅用地,起拍楼面地价就高达22972元/㎡,最高限价33181元/㎡,显然对开发商的吸引力更大。

  掌柜君先给大家来看下G70地块的全景图,地块东侧为正在施工的响水河,北侧为富华新寓,南侧为明都雅苑,西侧为G64地块和九龙新寓,地块也较为方正。

  

  G70地块北侧为富华路,因东侧响水河施工,富华路上灰尘堆积较厚。而地块也被围挡起来,与富华路相隔的是富华新寓小区。

  

  

  需要注意的是,G70地块内部较为杂乱,不仅有旁边施工的建筑垃圾、大块的建筑石块、土堆,还有电线杆等,后期拿地之后需要平整才可开工。

  

  

  南部新城G70地块

  地块位置:东至国有空地,南至明都雅苑住宅小区,西至规划道路,北至富华路

  出让面积:48155.22㎡

  规划用地性质:二类居住用地

  综合容积率:2.13

  起拍总价:23.4亿

  起始楼面地价:22972元/㎡

  最高限价:33.8亿

  最高楼面限价:33181元/㎡

  具体来看,G70地块位置较为优越,东临响水河,目前该河正在进行改造,后期也算是项目的景观资源。加上是纯住宅用地,出让面积超4.8万㎡,综合容积率2.13,后期可打造超10万方小区,体量不小。

  且该地出让要求不多,22972元/㎡的起拍楼面地价并不低,在现在南京楼市来看,想要达到最高限价33181元/㎡有一定难度,但作为纯住宅用地,大概率会很抢手。

  另附,南部新城G70地块出让要求:

  

(1)该地块不接受联合竞买。
(2)该地块商业服务配套设施(含物业设施)不得大于地上总建筑面积的3%。C分区为A、B分区地下连接通道,功能为停车,可根据需要建设。
(3)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,公共建筑单体预制装配率≥40%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(4)该地块须全部采用可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式。
(5)竞得人在项目设计过程中应按照《南部新城开发建设项目设计管理办法》的相关要求进行报审。
(6)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给南部新城管委会。

  3区域各项配套正在完善中,今年金茂以超2.9万/㎡拿下涉宅用地

  作为南京重点发展的板块,南部新城近年来进入了快速发展阶段,如目前已经运营南京市中医院,还有正在建设中的南外本部、南部新城文化艺术中心、神机营文化中心、能源中心等。

  

  (中芬合作交流中心效果图)

  最重要的是,区域目前已经有正在运行的地铁3号线、在建的地铁5号线,还有规划中的地铁6号线、10号线二期、13号线、16号线,未来将是主城内轨道线网密度最高的区域之一。

  

  (区域正在建设的东风河路工程)

  但就区域土地出让方面来看,主要出让的都是商办用地为主,如G46、G39地块等,后期也将打造中芬合作交流中心、五星级酒店等。板块内涉宅用地出让较少,上次出让涉宅用地还要追溯到2013年8月,当时保利、复地分别以楼面地价6309元/㎡、6335元/㎡拿下。

  而时隔6年多,在今年7月土拍中,南部新城G32地块经过129轮竞价被金茂以51.5亿元摘得,拿地楼面地价29705元/㎡,溢价率33.07%,也是目前区域最高地价。与2013年地价相比大涨4.7倍。

  

  4区域新房无房可售,二手房最高成交价破5万/㎡,未来将缓解“房荒”

  在今天的实探过程中,掌柜君发现这2块涉宅用地周边没有在售新房,二手房小区仅有3家,分别为九龙新寓、明都雅苑、富华新寓,且在售套数不多。

  据链家数据显示,目前九龙新寓二手房均价31961元/㎡,在售仅4套房源;明都雅苑二手房均价34450元/㎡,在售仅9套房源;富华新寓二手房均价33557元/㎡,在售仅2套房源。

  

  而紧邻这2块涉宅用地较近的次新房,是位于大明路地铁站南侧的保利堂悦和复地宴南都。之前7月份,掌柜君前去实探时,中介工作人员表示复地宴南都均价在4.2万-4.3万/㎡,保利堂悦二手房均价在4.1万-4.2万/㎡。这个价格都不算低,部分房源还不满两年,需要一笔税费。

  

  稍远一些的南站板块,目前也暂无新房在售,这几天有媒体爆料南站万科九都荟二手房成交一套89㎡房源,成交单价50022元/㎡,成为目前南站二手房成交单价新高。

  

  随着10月份的2场土拍,届时G64和G70地块将被房企拿下,未来上市也将缓解区域新房房荒的局面,也会给板块带来新的住宅产品。但需要注意的是,这两块地起拍价格都不便宜,具体这2块地能拍到多少,后期上市能否突破区域3.5万/㎡限价红线,值得关注。

  

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