国企退出长租公寓,原来是因为这……

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深圳曾经“转售为租”的10万+豪宅,最近又要卖了……
事实证明,这个项目不仅开卖,而且还异常火爆!消息一出,就有网友表示要取消国庆出行,专门守着深业中城住宅开盘!

楼市的火爆程度,似乎一夜之间回到了此前的巅峰时期。
深业也发了公告,坐实了这个消息。在公告里深业中城确认,根据市场变化和集团战略升级,灵活并及时调整经营计划,预计将本项目住宅投入市场销售。

  据了解,深业中城在深圳限价的时候,单价15万左右的市场价,在限价这个大杀器面前只能买9万的单价,而如今又释放出来之后,自然是争抢不休。

  

  从地产依赖,到国企依赖,财政战略已经开始。

  卖房保业绩保壳,这是国内很多上市公司的一种策略,地产上市公司也不例外。近期,深圳(楼盘)老牌国企深业集团旗下上市公司深圳控股公告称,拟出售原本用于长租的项目深业中城。2018年底,深圳控股定下了2019年180亿元的销售目标。但截至8月底,深圳控股今年累计实现合同销售额71.65亿元,完成进度不及40%。
乐居深圳分析,对于此次深业中城转租为售,有内部人士称一方面是为了优化企业资产结构,提振集团业绩,平衡企业发展战略布局; 另一方面市场需求量极大,再上深业本来有自己的长租公寓线,为了顺应市场需求及集团业绩增长,所以才把深业中城重新拿出来卖。

  简单来说,就是长租公寓市场已经过了黄金时期,公司需要深业中城这个重磅产品来提升业绩。

  业内普遍认为,这是深业中城“转租为售”的原因,但笔者以为,根本原因是地方对国企的考核要求变了。大家一直以为,深圳财政“不差钱”,但这是过去的美好时光。深圳要建设先行示范区,广为诟病的教育医疗,未来几年的投入都要翻倍增长。

  事实上,诟病深圳公共服务短板,不是一天两天的事了。公道话,近年来深圳在“补短板”上也是蛮拼的。2014-2018年,深圳公共财政支出年平均增长23%,而公共财政收入年均增速为16%。财政收支缺口从2009年的120亿增长到2018年的740亿。今年上半年,深圳一般公共预算收入2132.15亿元,增长6.6%,而一般公共预算支出2302.50亿元,增长10.5%。

  过去几年,金融业、地产业这两个税收大户很给力,但2018年以来,去杠杆、去泡沫后,深圳财政受到明显冲击。以房地产为例,过去一二手房交易量加起来都超过1000万平米,但2017和2018年只有800万平米。不过,深圳的住房需求很旺盛,说她是国内唯一缺房的城市,估计很多人都赞同。因此,未来地产要给财政做贡献,对接深圳公共服务和实体经济。

  首先国企地产要带好头。过去,有政府的背书,坐稳深圳这样住房需求不竭的大本营,无论拿地、融资,还是卖房,类似深业这样的国企,都是非常滋润的。现在,财政有困难了,家底厚实,产品有溢价的国企地产当然要顶上去。于是,对深业地产,上面既要考核销售规模(贡献税收),又要考核利润贡献,这是对接公共服务和实体经济的最佳途径了。

  从地产依赖,到国企依赖,财政战略已经开始。今年以来,国企直接向财政上缴的利润大幅增加。1-8月份,全国一般公共预算收入中,税收在减少,但非税收入增长27%,接近2万亿,这与今年预期减税总额相当,很大一部分是国企上缴利润。但这还不够。目前,我国国企分红率太低,2018年只有16%左右(国际上的国企平均分红率为50%),2020年要达到30%。

  在国家眼里,类似深圳这样的都市圈核心城市,购房需求是有效需求,楼市还会大发展,“供地-卖房”要高举高打。今年以来,国家强调这些城市要增加供地。上半年,一二线城市供地分别增加20%、9%。作为豪宅项目,深业中城转租为售的消息一发布,大批富豪跑到营销中心,现场如同菜场,可见深圳的购买力之大。控制住价格及涨幅,卖个高价给政府做贡献吧!

  租购并举是国家战略,响应国家号召,站位高一点,国企就要带头做租赁。当企业业绩好、国资委要求不高,这没有问题。当国资委要求高了,既要业绩、又要税收,还要利润贡献,就麻烦了。所以,只能把深业中城这样的豪宅拿出来卖掉。国家号召,各地国企带头做租赁平台,各地一窝蜂落实,不管能不能租出去,租给谁,先拿出来几个项目再说。

  殊不知,国家倡导的租赁,主体是新市民、新就业大学生等,他们与深业中城八竿子打不着。所以,深业“转租为售”也是一种纠偏。其实,针对人才、青年创业群体,深业做的柠盟系租赁产品(如水围村项目),还是很不错的。既综合整治了城中村,还提供了成本较低、氛围良好的居住环境。
未来,希望深业继续带好头,调整租赁产品系,为广大新市民、无房户提供更好的租赁选择。位于居住氛围浓厚的香蜜湖豪宅区的深业中城,还是卖掉吧,在控制好杠杆、价格涨幅的前提下(未来溢价空间有限),让有钱人给深圳的财政做贡献吧!

  来源:证券时报

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