“9·30”调控三年记：周期论被打破，楼市基本熄火

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3年前的今年，很多人已经走在归家和旅游的路上。他们大概不会想到，这一年让人谈之色变、惶惑不安的楼市从那天起要“变天”了。不少“刚需族”大约也没想到，假期回来，自己的买房资格又要等等了。

2016年9月30日夜，北京出台楼市新政，全面提高首付款比例。随后，天津、苏州、郑州、成都、深圳、广州等22个城市次第跟进。这场被称为“9·30新政”的调控，从限贷、限购等多方面着手，喧嚷鼎沸的楼市一夜入秋。

时光倏然，三年已过。三年里，中国楼市经历了史上最严厉、最密集的调控洗礼。从过去的“一刀切”到“分类调控、因城施策”，调控走向了精准化，而楼市也从“全民炒房”的躁动过度到了“房住不炒”的平静。

三年来，一些东西在被打破，另一些正被建立。随着调控的不断深入，楼市中投资因素和投机心理逐渐淡去，对楼市健康发展的期待正在生长，长效机制的基础正在构建。

“三年定律”被打破

自1998年取消福利分房，开启住房全面商品化以来，中国楼市在8轮调控中走过了21年。21年里，房地产市场得到了充分发展。楼市调控虽然在力度和广度上不断提升，但也总难走出“三年周期论”的怪圈。

而以2016年“9·30新政”为起点的这轮调控，正在打破“三年定律”。今年年初，市场上不乏“调控将放松”、“楼市寒冬将过去”的乐观预期，尤其是土地市场在此积极预测下出现短暂的回暖。但7月30日召开的中央政治局会议不仅再次重申“房住不炒”，还首次明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。放弃调控放松幻想，接受“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产市场的主流意识。

不过，这轮楼市调控的效果不是一步到位的，“三稳”基调被市场广泛接受更不是一蹴而就。在这期间，楼市和地市都有短期回暖，如2017年上半年，不少城市的土地市场出现高温，多地在人才新政刺激下出现楼市“阳春”，湖南衡阳、河南开封甚至一度尝试取消限价、限售。

而楼市调控也像在玩一场“打地鼠”的游戏，哪里冒出热点哪里就会被调控。从“一刀切”到“因城施策”，从简单限制到全面管控，从一、二线城市到三、四线城市，调控在施行过程中不断进行自我调整和完善，政策“补丁”一层层加码。从覆盖面、决心、持续时间等方面来看，“9·30新政”之后，房地产进入了史无前例的严控期。

链家研究院数据显示，“9·30新政”实施一年里，全国有近60个城市被纳入调控范围，累计推出各类调控政策超过200次。而到了2018年9月30日，调控累计超过600次、平均每天1次。出台调控政策的城市累计达100多个城市，在全国300多个地级市中占比超过1/3。

“‘9·30新政’之后，城市（调控）政策非常密集。”作为行业观察者，易居研究院智库中心研究总监严跃进对回忆道，“（2016年）‘9·30’是这三年楼市调控最核心的时间点，所有楼市调控的调性都是那时候确定的，后续的政策都是围绕它进行的调整，它们在本质上都是一致的。”

这轮调控的力度和持续性超乎业界预想，融创集团董事会主席孙宏斌就曾在业绩会上多次表示“房地产调控超过任何人想象”。在其看来，与限价、限售、限购等措施相比，融资端收紧更是“颠覆性的、史无前例的”。

从目前来看，楼市调控仍然是“咬定青山不放松”，中央经济工作会议、住建部的多次表态，也在贯彻和延续政策的稳定性与连续性。

全国房地产商会联盟主席顾云昌向指出，房地产的周期依然存在，只是随着时间、宏观经济和国际环境的变化，这个周期在拉长。“虽然有些地方政府很希望房地产放松，楼市确实也开始出现比较冷的情况，但整个宏观经济处于去杠杆、稳杠杆的过程，尤其房地产价格已经在高位了，因此必须停止刺激、‘稳’字当头，把的资金用到实体经济、新兴产业当中去。”

楼市基本熄火

2016年楼市的火爆是“9·30新政”出台的直接诱因。2016年上半年，各地通过降首付、减契税、补贴购房等措施对“去库存”发大招。政策刺激下，楼市一路狂奔，地王频现、房价飙涨。

这一年，30多个城市刷出约340宗单价、总价地王，数量创历史新高，上海、深圳也相继刷新全国单价、总价地王纪录。从土地成交看，全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米，同比下降28%，但成交金额却不跌反升，增幅达23%，创下2014年来的新高。

事实上，2016年房价从春节后即开始升温，二季度房价涨幅超过7%，三季度里多达12座城市房价涨幅超过10%，进入四季度，虽然热点城市房价在调控下增速放缓，但长沙、无锡等调控相对宽松的城市房价依然快速攀升。

在市场持续火热下，2016年中国楼市也交出了破纪录的成绩单：销售额破11万亿元，销售面积破15万亿平方米。水涨船高，在行业冲破10万亿大关的时候，恒大、万科、碧桂园等龙头房企也迈步跨入“三千亿元俱乐部”，行业集中度明显提升。

不过，三年后的今天，在全方面、立体式的调控下,楼市基本熄火。统计局数据显示，今年前8月，全国商品房销售面积一直处于同比负增长状态，降幅收窄至0.6%。

统计局数据还显示，虽然房价仍旧在继续上涨，但上涨的幅度已经放缓甚至下降。今年8月，4个一线城市一手房、二手房销售价格环比涨幅均为0.3%，其中北京上涨0.5%，上海上涨0.3%，广州和深圳分别上涨0.2%。31个二线城市一手房、二手房环比分别上涨0.5%、0.2%，35个三线城市一手房、二手房环比分别上涨0.7%和0.8%。

楼市趋冷，房企销售压力骤现。今年公布销售目标企业平均目标增长率仅为19.2%，较2018年降低24.8个百分点。尽管如此，上半年销售情况不及全年业绩目标一半的房企仍超6成，促销售、抓回款成为大多数房企下半年的首要任务。

危机感强的万科更在3季度内部会议上称“铜铁时代已经不远了”，房企间的竞争将到“你死我活”的白热化程度。顾云昌认为，商品房销售面积从1998年的1.07亿平方米到2018年的17.17亿平方米，楼市的开发总量已经接近天花板，甚至许多地方供大于求，如果再通过刺激带动销售和房价，会促进房地产泡沫进一步膨胀，为未来带来更大的风险。

当楼市进入横盘时代，房企在黄金时代的好日子确实一去不复返。“房地产调控是从宏观经济的总体要求出发的。在阶段性饱和的情况下，楼市一定要稳住。目前中央应该是要坚定保持房地产的稳定，防止价格的过快上涨及对民生的影响。”顾云昌称。