428米昆明第一高楼破土动工，高空置率的商办物业路在何方？

原载：都市时报 全媒体记者徐琳惠

9月26日，绿地东南亚中心428米超高层项目迎来开工仪式，意味着昆明第一高楼终于尘埃落定，开始动工。作为昆明的第一高楼，从绿地东南亚中心的规划来看，建设方未来肯定是想要将其做成昆明标志性建筑。但是，目前昆明的商业写字楼项目持续增加，消耗的存量却并不理想。那么，昆明目前的商业写字楼现状到底如何呢？

现状：商圈业态不稳定 商业写字楼空置率高

昆明的第一高楼高度一再被突破，目前昆明第一高楼为在建的绿地东南亚中心，高度为428米；第二高楼为在建的春之眼，高度为407米；第三高楼为在建的恒隆广场（恒隆广场的商业体已营业），高度为349米；紧接着是已投入使用的307米的万达双塔和269米的同德·昆明广场等。

在这几座高楼中，已投入使用的商业写字楼只有万达双塔和同德·昆明广场。除了高楼之外，昆明也不乏其他的商业写字楼，如大都摩天、万峰国际等。但是，昆明所有的商业写字楼都存在空置率高、商圈业态不稳定、入驻商家生意不理想等问题。

据曾在万达广场办公并专门做过写字楼市场调研的谢刚表示，2018年时，万达广场空置率较高，今年情况稍微好一些，空置率在30%左右。“万达广场存在的最大问题是交通不方便，不管是自驾、公交还是地铁，去万达广场都很麻烦。我在万达广场开店的时候让朋友过来玩，朋友都说开车太堵了，都不愿意来。”谢先生还表示，除了交通之外，万达广场的租金和物业费也相对较高，租金为一个月50—100元/平方米，楼层越高租金越高，物管费为每月15元/平方米。

“还有一个问题，是万达广场的商圈业态不稳定，商圈的商业对入驻企业的带动效果不理想，造成入驻企业营业困难，还要承担高额的租金和物业费，所以造成写字楼空置率较高。”谢先生说。

记者走访发现，同德·昆明广场的商业业态发展比万达广场稍好，交通也很便利，地铁可以直达，公交线路多，道路畅通，但是也存在写字楼空置的问题，只是空置率相对较低。“同德·昆明广场因为交通便利，周边消费人群稳定作为支撑，带动了整个同德·昆明广场的商圈业态，同时商圈业态对入驻企业的带动效果明显。”一名在同德·昆明广场办公的工作人员表示。

突破困境：至少5个写字楼项目被改成公寓

昆明存量越来越多的商业写字楼，因为去库存效果不明显，面临着空置的问题。对此，开发商也在努力寻找突破困境的办法，写字楼改成公寓似乎成了企业的退路选择。

据相关媒体统计，目前已经有不少于5个项目的写字楼被改成公寓。如双铁韵城、实力心城、置信银河广场等，都进行过写字楼调整为居住用途公寓的类似规划调整。对此，有业内人士表示，写字楼改成公寓，一定程度上是推动写字楼去库存的一种方式。

昆明房价持续上涨，现在一套商品住宅的首付款就能够买下一套小公寓，从而催热了昆明公寓市场。开发商也纷纷把自己的商业写字楼改成公寓来迎合市场，这不仅加速了写字楼去库存的速度，更为自己的商铺带来了更多的人气。

除了公寓之外，将连锁酒店和民宿引进写字楼的情况也不在少数。“我们想打造昆明最好的民宿，除了我们民宿自身的品质和服务之外，我们最在意的还是民宿的选址。因为刚到昆明，我们选择从商圈入手，目前在万达广场、大都摩天、昆明火车站等几个重要商圈都有房源，有些房间租用的就是写字楼改的公寓。”刚刚进入昆明民宿市场的吴先生说。他认为，写字楼改公寓是顺应时代发展的一个方向，与其放任空置，还不如改成公寓或者酒店以减少空置率。

业内人士则表示，昆明写字楼与住宅价格相差大，在符合相关政策的前提下，写字楼改成公寓，一方面可以推动写字楼去库存，降低写字楼的库存压力；另一方面，这种调整可以灵活适应市场需求，降低开发商的销售压力。

★专家分析

诸葛找房市场研究员姜国君：

写字楼空置率高的状况不会长期存在

对于昆明写字楼的发展现状和遇到的问题，诸葛找房市场研究员姜国君表示，近年来昆明城市扩容升级的进程较快，作为城市重要功能的写字楼建设同样得以提速，除老城区外，北市、南市等板块的写字楼规模呈逐渐扩大之势。由于后续招商、激活氛围等工作耗时较长，相关时间落差使得写字楼空置率较高，这是开发商短期内面临的一大难题。

长远来看，昆明的各项重大战略规划需要大量办公、商务物业的支撑，写字楼空置率高的情况不会长期存在，得到改善只是时间问题，因此昆明写字楼的经营预期仍然是向好的。同时，要改变写字楼空置率高的现状，也需要创新运作方式、加强服务，以吸纳更多的商家入驻。

发展住房租赁市场是当前的重大政策导向之一，广州等地正在积极探索“商改租”，即将商业、办公等非住宅类物业改造成租赁住房。从这个发展趋势看，存量商业地产除了传统的经营模式外，进行相关转型探索很有必要。不过这样的探索需要获得政策支持，要通过资本运作，从酝酿到落地仍然要经历一个不短的时间周期。至于将写字楼改造成酒店类物业，相关行业的竞争也比较激烈，一方面依赖于商务、旅游等人口流入的增长，另一方面还要通过引入品牌或打造自身特色，才能实现盈利。

地标类物业的成功，不仅仅是将房子盖高这个表象，更需要大环境的支撑。国际知名地标建筑所在的城市都是国际大都市，从这点看，昆明国际化进程的加快，对一些地标类商业物业的发展无疑是利好消息。但在城市完成国际化之前，一些有着相关基础的物业需要扩大视野，引入先进的服务体系，为后续吸引国际金融机构、跨区域企业的入驻打下坚实的基础。