华润置地逆势扩张 债务破5000亿会否“压力山大”？

持续调控政策下，2019年上半年，华润置地债务规模却历史性突破了5000亿元。在整个地产行业回归理性，逆势而动的华润置地会否“压力山大”？

地产小年，华润置地逆势扩张债务压力大增

2018年底，中金公司曾预言2019年是房地产基本面衰退年。今年的各项数据也支持了这一预言，根据国家统计局发布的了19年1-8月份房地产行业数据，房地产投资同比增长10.5%，增速较1-7月份下滑0.1%。1-8月份的销售面积同比下降0.6%。8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，8月有55城新建商品住宅价格环比上涨，较7月减少5城。

在“房住不炒”政策基调不会改变情况下，今年前8个月全国房地产调控政策高达367次。今年中秋小长假销售冷淡，地产行业已经回归理性。

但是华润的一些列动作，却与行业大势相对而行。根据中指研究院数据，2019年1-8月，华润置地拿地金额为575亿元，在行业位列第7位。

与此同时，华润债务水平随之大增。财报显示，2014年-2018年华润置地的负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元，5年时间负债增长超2000亿元。到2019年上半年，华润置地的负债总额历史性突破5000亿元。

在债务大增的情况下，华润置地融资活动也十分频繁。公开数据显示，今年上半年，华润置地发行9笔融资，总融资金额高达398亿元。今年前半年的融资总额就超去年全年的净新增融资金额394亿。

规模扩张的同时，华润置地的盈利能力却在降低。根据华润置地披露2019年中期业绩显示，上半年华润置地的综合毛利率比为38.2%，与上年同期的48.1%相比有所下滑。其中，开发物业毛利率则由上年同期的48.6%下降为36%。

一般是逆势扩张、债务压力增大，一边是企业盈利能力下降。在地产调整不可能放松的情况下，华润置地未来或面临巨大的债务压力。

华润置地频现“质量”及业主维权泥沼

近年来，华润置地一改以往慢周转的风格，开始了其“高周转“的商业运作。然而大力提速加快周转的进程下，各地项目频爆质量问题，维权风波不断上演。

在全国范围内，出现了众多华润业主维权事件：

深圳，2016年，号称广东最大的旧改明星项目深圳华润城润府一期，交房不到3个月频传纠纷问题。

北京，华润置地单方面毁约，西单77街项目近200个商户维权。

广州，广州华润天合暗示双名校泡汤，业主质疑虚假宣传。

重庆，华润公园九里，系产品廉价砖、机械锁、杂牌门、粗精装。

成都，华润置地在成都有四个项目是维权的重灾区，业主斥其伪高端、伪学区、电梯下坠、绿化缩水。

吴向东出走，当年辞任董事会主席曾引股价暴跌

2018年年底，华润置地灵魂人物吴向东离职。吴向东供职华润25之久，并于2005年加入华润置地。吴向东供职华润置地期间，一手缔造了华润万象城这一商业地产体系，成为华润置地的标杆和最重要资产之一。

华润置地近些年相较住宅发展势头更迅猛的商业地产，得益于吴向东的直接操盘。目前，在各大房企多元化转型、布局商业地产时，华润万象城就是众多开发商学习的对象。

“灵魂人物”的出走，对华润置地是一大损失。2014年11月，吴向东辞任华润置地董事会主席一职时，就曾引发华润置地股价一度暴跌4%。

追随吴向东离开还有30多位高管，涉及城市更新、工程、设计等各条业务线，包括华润置地华南大区总经理王笑，主管城市更新的华润置地华南大区副总经理赵荣，以及华润置地商业地产事业部总经理赵炜等。吴向东离职华润置地，随后加入华夏幸福，任首席执行官暨总裁。