华润置地逆势扩张 债务破5000亿会否“压力山大”?

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  持续调控政策下,2019年上半年,华润置地债务规模却历史性突破了5000亿元。在整个地产行业回归理性,逆势而动的华润置地会否“压力山大”?

  地产小年,华润置地逆势扩张债务压力大增

  2018年底,中金公司曾预言2019年是房地产基本面衰退年。今年的各项数据也支持了这一预言,根据国家统计局发布的了19年1-8月份房地产行业数据,房地产投资同比增长10.5%,增速较1-7月份下滑0.1%。1-8月份的销售面积同比下降0.6%。8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,8月有55城新建商品住宅价格环比上涨,较7月减少5城。

  在“房住不炒”政策基调不会改变情况下,今年前8个月全国房地产调控政策高达367次。今年中秋小长假销售冷淡,地产行业已经回归理性。

  但是华润的一些列动作,却与行业大势相对而行。根据中指研究院数据,2019年1-8月,华润置地拿地金额为575亿元,在行业位列第7位。

  与此同时,华润债务水平随之大增。财报显示,2014年-2018年华润置地的负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元,5年时间负债增长超2000亿元。到2019年上半年,华润置地的负债总额历史性突破5000亿元。

  在债务大增的情况下,华润置地融资活动也十分频繁。公开数据显示,今年上半年,华润置地发行9笔融资,总融资金额高达398亿元。今年前半年的融资总额就超去年全年的净新增融资金额394亿。

  规模扩张的同时,华润置地的盈利能力却在降低。根据华润置地披露2019年中期业绩显示,上半年华润置地的综合毛利率比为38.2%,与上年同期的48.1%相比有所下滑。其中,开发物业毛利率则由上年同期的48.6%下降为36%。

  一般是逆势扩张、债务压力增大,一边是企业盈利能力下降。在地产调整不可能放松的情况下,华润置地未来或面临巨大的债务压力。

  华润置地频现“质量”及业主维权泥沼

  近年来,华润置地一改以往慢周转的风格,开始了其“高周转“的商业运作。然而大力提速加快周转的进程下,各地项目频爆质量问题,维权风波不断上演。

  在全国范围内,出现了众多华润业主维权事件:

  深圳,2016年,号称广东最大的旧改明星项目深圳华润城润府一期,交房不到3个月频传纠纷问题。

  北京,华润置地单方面毁约,西单77街项目近200个商户维权。

  广州,广州华润天合暗示双名校泡汤,业主质疑虚假宣传。

  重庆,华润公园九里,系产品廉价砖、机械锁、杂牌门、粗精装。

  成都,华润置地在成都有四个项目是维权的重灾区,业主斥其伪高端、伪学区、电梯下坠、绿化缩水。

  吴向东出走,当年辞任董事会主席曾引股价暴跌

  2018年年底,华润置地灵魂人物吴向东离职。吴向东供职华润25之久,并于2005年加入华润置地。吴向东供职华润置地期间,一手缔造了华润万象城这一商业地产体系,成为华润置地的标杆和最重要资产之一。

  华润置地近些年相较住宅发展势头更迅猛的商业地产,得益于吴向东的直接操盘。目前,在各大房企多元化转型、布局商业地产时,华润万象城就是众多开发商学习的对象。

  “灵魂人物”的出走,对华润置地是一大损失。2014年11月,吴向东辞任华润置地董事会主席一职时,就曾引发华润置地股价一度暴跌4%。

  追随吴向东离开还有30多位高管,涉及城市更新、工程、设计等各条业务线,包括华润置地华南大区总经理王笑,主管城市更新的华润置地华南大区副总经理赵荣,以及华润置地商业地产事业部总经理赵炜等。吴向东离职华润置地,随后加入华夏幸福,任首席执行官暨总裁。

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