都说“金九银十”，现在是投资买房的好时机吗？

虽然一直有“金九银十”的说法，那实际上是对房地产商来说的，与普通老百姓买房并没有多大的关系，只是说一年之计卖房子的最好时机是“金九银十”。就好像人们常说“一年之计在于春”一样，一般对房地产商来说，9月是房地产销售的黄金时期，10月则是一年中销售的白银时期。

首先，所谓的“金九银十”现在仍然存在吗？9月10月仍然是房产销售的旺季吗？

在如今的大趋势之下，今年金九的成色已经大打了折扣，房地产研究院发布的《2019年9月上半月全国35城新建商品住宅成交报告》显示，全国35个城市新建商品住宅成交面积9月上半月比8月上半月下降7%。从成交价格来看，8月份一线城市房价总体微跌，一线城市房价平均环比下跌0.125%。其中北京、上海、广州房价继续保持稳中微降的态势，深圳房价环比虽上涨0.64%但涨速比上月下降了0.34个百分点。准一线城市房价基本停止上涨，二线城市房价走势继续分化，房价平均环比上涨0.201%，三四线城市房价由涨转跌。更重要的是，从二手房成交量指数看，核心城市二手住房成交量仍快速下滑。2019年8月，10大重点城市二手住房成交量指数为157.7，比7月下降了12.4%，成交量的快速下滑，表明短期上涨动能减弱，房价难以有力反弹。

因此，对于开发商来说，“金九银十”已经风光不再，9月23日，万科董事会主席郁亮在万科南方区域媒体交流会上表示，今年9月份万科的房地产销售成色不足，“金九”不一定有了。

同样的结论是：对于地产商来说，“金九”难有成果，“银十”恐怕也难有作为，”金九银十“销售时代难以再风光无限。

其次，对于购房者来说，”金九银十“是不是购买最好的时机呢？

对于购房者来说，”金九银十“销售时代难以再风光无限，购买者也不要追赶这一所谓的销售浪潮，而是找准购买的时机。

从今年以来的房地产政策看，控制住房价格仍然是我国的长期政策，只住不炒仍然是房地产政策的理论基础，特别是今年8月再一次明确坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。再一次将控制房价列为重要的目标，表明未来一段时间房价既不会大涨也不会大跌。

最近为了抑制房价的过度上涨，银行再次提高了住房贷款的利率，许多地区不仅限贷还限购，提高房地产开发贷款的条件；收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目；收紧个人住房贷款条件、额度，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场等政策选项都可能会是抑制房价的政策措施。

因此，房价大概率不会出现暴涨的情况，在一定的范围内徘徊的可能性更大一些。

购房目前既不是最差的时机，也不是最好的时机，购房随时可以购买，不一定非要等到9月10月。

其三，现在是购房最好的时机吗？如何看待现在购买住房呢？

现在要购买住房，重要的是考虑以下因素：

一是如果购买住房是刚需投资，那么随时都是一个很好的选择，现在也是。如果真的有居住需求，现在投资购买是一个好的选择。但要注意几个原则：确实是自己有需要而不是为了投资；确定自己有投资能力不过度负债；确定购买的住房是学区住房而不是仅仅考虑住房本身的质量好坏。

二是如果购买的住房是进行投资，那么不建议进行购买投资。

投资住房有两个基本原则：

第一个原则是城市，一线城市好于二线城市，二线城市好于三线城市，三线城市好于四线城市，所以你如果要投资去二三线投资也许并不是一个好的选择。

第二个原则是地段，住房投资三大因素：地段、地段还是地段，所以在投资住房时一定要考虑地段因素，好的地段是投资住房的王道。

但如果考虑了城市和地段，那么可能考验的是资金实力和居住需求的矛盾，又违背了只住不炒的原则。

三是如果购买的房产是投资二手商铺，那么更应该慎重，因为“一铺养三代“的时代已经过去了。虽然现在说投资商铺的时代已经过去也许太早，但是商铺的经营越来越难却是事实。虽然商铺仍然具有一定的投资价值，但是也预示着以前那种商铺的黄金投资时代确实已经一去不复返了。即使从投资回报率和投资收益率的比较看，商铺的投资回报率与国债、理财产品和银行存款的收益率相比，也已经完全没有什么优势。因此，如果投资商铺目前的情况看可能也不是一个好时机。

综上所述，“金九银十”的时代应该已经成为过去，如果真的有购房的现实需求和居住需求，那么购买住房也不必要等到“金九银十”的到来，只选择合适的地段、好的学区、合理的价格、喜欢的环境就好。

对于购买住房，你喜欢的就是最好的；而对于“金九银十”则不要太在意，因为那是针对开发商的，对购买者应该没有什么关系。

作者：麒鉴，银行资深高级管理人员，原创不易，请支持原创