没有特色产业 何来特色小镇？打造产业小镇的关键成功要素

复盘这几年中国产业经济发展路径，“特色小镇”是一个重要的关键词。政策驱动下，中国特色小镇建设如火如荼，却问题频现。飙马根据中国近年来产业小镇建设发展的经验，重新审视中国特色产业小镇的发展路径，探寻成功之道。

从2014年首提“特色小镇”的概念，到2016年10月住建部公布第一批127个中国特色小镇的名单，特色小镇进入高速发展期。2016年住建部、发改委、财政部提出，到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。然而，进击中的特色小镇问题频现。中国现有的“特色小镇”，大多仍停留在概念上，尚未形成真正意义上的标杆。

对特色小镇“特色”两字的误解

特色小镇之所以叫特色，是为了区别行政镇、自然镇。而并不是说特色小镇的产业一定要“特”。特色小镇的产业不一定要高大上，只要能自身造血，能支撑小镇的正常运转，能得到市场认可，能带动一方经济的发展，能增加居民或者农民的收入，就是最好的产业。比如，袁家村就靠餐饮业而带动了整个村的发展，你能说袁家村的餐饮业就不是产业？大理的民宿带动了大理旅游业的发展，你能说民宿就不是产业？（政府限制大理民宿是因为民宿的无序发展破坏了生态）

另一个误区就是对产业和品牌理解不清。他们认为，品牌的就一定是产业。比如，同样是餐饮，袁家村做出了品牌，它就是产业，而更多的农家乐因为没有做出品牌，就不是产业。再比如丽江的酒吧成了品牌，那就是产业，但其他地方的酒吧就不是产业。所以，在对产业定性上，政府考核的一个指标就看是不是品牌。

正因为这种理解上的偏差，导致很多小镇在产业选择上生拉硬扯，丝毫没有考虑到产业是否能落地，是否有成长的基因？最终导致小镇或胎死腹中，或半途夭折。

所以，飙马在这里必须声明:

文旅是产业，而且是最有市场潜力，最有发展前景，最有经济价值的产业。

同样，我们也必须纠正：

品牌不是产业，品牌只是产业的代表。

当然，我们必须充分理解，而且是不得不承认，政府强调重视小镇的产业是极其正确的，因为产业就是小镇的血。没有产业的小镇，无论你有多么好的资源，无论传承下来多么醇厚的文化，无论你怎样吹嘘的高大上，都只能是昙花一现的灿烂，甚至没等花开就已落败。

请谨记：资源不是产业，文化传承也不是产业，只有将资源和文化转换成消费价值，并形成规模开发才是产业。

特色小镇的重点是培育特色产业

特色小镇是新型城镇化与乡村振兴的重要结合点，也是促进经济高质量发展的重要平台。数据显示，截至2017年底，全国特色小镇数量已达2000多个。尽管数量很多，但质量未必很高。在某些地方的特色小镇建设过程中，乱象丛生，问题不少。

比如，某地建设了“欧洲文化风情小镇”，总占地面积约1.2万亩。开盘地产基本上售罄，小镇却显得十分冷清，商铺店门紧闭，难见车辆行人，成了“孤镇”。又如，某地主打“餐饮”小镇，却未见推出真正富有地方特色的美食，只有一些常规饭店零星散落，“火”了两三个月之后，便很难再有大量游人问津，逐渐失去了市场活力。这些现象表明，有些特色小镇已偏离了最初发展目标，不再有特色，甚至成了负担，还潜藏着生态环保、政府债务、文化传承等多重风险。

之所以出现这些乱象，源于特色小镇建设初期的贪多求快求大，大量项目“一哄而起”，引发概念定位不清晰、同质化无差异、盲目举债风险加大、房企过度参与带来地产化倾向严重等问题。很多地方缺乏深入细致的调研，对于“特色”和“小”的意义并未认识到位，不晓得特色产业是特色小镇的灵魂，“小而精”是关键，缺乏产业立镇意识，更不了解如何运用“市场主导，自然发展”的建设规律，从而无法开发出产业特而强、功能聚而合、形态小而美、机制新而活的优质小镇。

治理相关乱象，让特色小镇真正“特”起来，必须对症下药，多管齐下。应围绕特色主导产业形成产业聚链生态圈，利用自有特色产业和环境因素，打造具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的产城乡一体化新型城镇化模式；应逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇，以及特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇，确保小镇朝着高质量方向良性发展；应立足不同地理区位，深入挖掘“市郊镇”“市中镇”“园中镇”“镇中镇”以及卫星型、专业型等特色小镇案例，从而总结出在机制政策创新、政企合作、投融资模式等方面的先进经验；应鼓励商业模式先进、经营业绩优异、资产负债率合理的企业牵头打造特色小镇，培育投资运营商，让特色小镇走差异化之路，告别“千镇一面”困境。

打造产业小镇的关键成功要素

小镇的侧重点在于产业特色、功能特色，国外成功的产业小镇中比较典型的有：以高端旅游和医疗著称的瑞士达沃斯小镇、以金融服务产业著称的美国格林威治对冲基金小镇、以薰衣草著称的浪漫之都法国普罗旺斯小镇等。特色小镇的核心是产业，主要功能在于承载产业发展，做到功能上“聚而合”，形态上“小而美”，运作机制上“活而新”。

对于产业小镇而言，其关键的成功要素在于：是否形成具有竞争力的特色产业和是否形成产业与城镇的融合发展。对于任何一个小镇，要形成具有竞争力的特色产业，绝不是一蹴而就的。其形成要求产业小镇开发运营主导者必须要有很强的产业策划能力，要知道哪些产业适合小镇式的发展模式，这些产业的内在发展逻辑是什么，产业的外在发展条件有哪些，产业的聚合特点如何等。

比如以高端旅游和医疗产业为主闻名于世的瑞士达沃斯小镇，其发展基础是其拥有的得天独厚自然环境。达沃斯小镇位于瑞士东南部，坐落在一条17公里长的山谷里，靠近奥地利边境，它是阿尔卑斯山系最高的小镇，海拔1529米，人口约1.3万，气候宜人，空气洁净，20世纪初这里便设立了呼吸系统疾病的疗养所。此外，达沃斯还因其独特的地理位置和环境，建设拥有欧洲最大的天然溜冰场，冬天可以在此滑雪、滑冰进行丰富多彩的活动。这些自然资源是其构建旅游和医疗产业的特色禀赋，也是特色旅游和医疗内在发展逻辑的重要因素。但真正让达沃斯小镇闻名于世的还是其后来形成的旅游和医疗完整产业链。这些产业之所以能在达沃斯小镇发展的如此闻名于世，其关键就是这些产业的发展模式、内在发展逻辑和外在所需条件等与达沃斯小镇特色资源的高度匹配性。

其次就是特色产业的培育和招商能力，实际就是特色产业的发展能力，特色产业小镇的形成不是规划出来的，而是发展而成的，有了产业基础，产业发展的载体，如何让产业持续发展是产业小镇运营的关键，而这个关键在于产业的自身培育和外部资源的招引。比如以金融服务产业著称的美国格林威治对冲基金小镇，被誉为全球对冲基金“大本营”，是理财金融小镇的典型代表。至今，格林尼治已经聚集了500多家基金管理机构，全球350多只管理着10亿美元以上资产的对冲基金有近半数公司总部设在格林威治，基金所管理的资产已达3500亿美元。19世纪之前，格林尼治小镇主要发展农业，20世纪初逐渐向金融服务业转变，起初小镇只是纽约金融从业者逃避城市生活、放松休闲之地。后来政府意识到金融从业者对税收的高度关注，并有意吸引对冲基金，开始制定执行比其附近城市纽约和曼哈顿具有绝对优势的税收政策，比如房产物业税，格林威治小镇只有千分之十二，而纽约要千分之三十。通过税收优势加上本就具有的地理和环境优势吸引了当时一大批对冲基金的大佬。也正是前期这些对冲基金大佬的聚集，才逐步形成产业的聚集效应和区域性的产业相比竞争优势。

除了产业的发展外就是产业与小镇的融合发展。世界上有名的产业小镇都有一个重要的特点就是产、区一体的品牌形象，产业是小镇的代名词，小镇也是产业的代名词，其背后实则就是产、城、人、文的融合发展。而要实现产、城、人、文的融合发展，就必须要求有较强的城市规划能力，能体现当地的城市特征，又能匹配产业发展的要求；

其次就是要求具有城市名片的打造能力，不仅是产业的推广，同时要是城市形象的推广，而且两者是互为一体的；

再有就是产城融合开发的能力，城市是产业发展的重要资源，同时产业也是城市发展的重要资源，产、城互为资源，相互促进。比如誉为世界上最甜蜜的地方美国宾夕法尼亚州的好时镇。好时镇拥有3家现代化的巧克力工厂，产量达世界第一，每年生产KISSES巧克力多达3300万颗。巧克力，已经成为了好时小镇的IP。在好时镇建有巧克力公园，巧克力大道(CHOCOLATE AVENUE)，“可可大道”(COCOA AVENUE)。巧克力大道上的128盏路灯，灯罩也用上了“KISSES”巧克力的形状，整个小镇随处都可看到巧克力的影子。而且好时镇还建有一个巧克力博物馆，在博物馆里展示巧克力的制作过程，包括以巧克力为主题的3D电影院，和好时巧克力公司曾生产过的数十种品种，上百种包装等。巧克力的符号也做成了各类旅游纪念品，巧克力与小镇完全融为一体。

当然对于产业小镇的开发者而言，要成功打造产业小镇，除了上述核心能力外，在市场竞争中还必须要具有优势土地资源获取能力。产业小镇是特色产业和特殊区位小镇的高度融合，而具有特殊区位和资源的小镇资源是稀缺的，如何在稀缺资源获取的竞争中获胜也是成功打造产业小镇的重要能力要求。

“特色小镇+产业地产”的开发模式

目前市场上的开发模式主要包括自带产业模式、先住后产模式、借鸡生蛋模式、资源合作模式等。

1.自带产业模式

产业地产是以产业的性质来进行分类的，文旅小镇就要有旅游产业，金融小镇就要有金融业的导入。目前大量的特色小镇在规划做文旅，从各地方上报的特色小镇规划来看，文旅地产比例遥遥领先。

文旅小镇对景观资源和旅游IP的依赖度高，开发商要低价拿地，必须具备强势的产业资源导入的能力。比如万达模式就属于这种，强势的文旅IP资源平台和万达对当地就业、税收的拉动是模式的核心，促使地方政府主动低价和万达合作。

据统计，万达每个文旅城开业，平均给当地提供2万个就业机会。在拿地方面具有天然的竞争和谈判优势。

这种产业资源优势，让万达在和地方政府谈判的过程中能够处于相对强势的地位，按照订单模式拿地，一次性谈妥底价，化整为零，分批次获取土地，而且有定向招拍挂等定制出让条件，万达在南昌、合肥、重庆、成都、济南连续3年分批次获取土地，土地价格不变，底价成交。

在开发模式上，万达文旅城通过现金流滚资产的模式，以财务运营和资本运作驱动开发。

2先住后产模式

恒大文旅城，目前全国仅海花岛和怀来两个项目，目前均未开业，处于住宅销售阶段。采用开发住宅，承诺后期导入产业配套的开发模式。

和万达不同的是，恒大在文旅方面，目前尚无自身运营业态和成熟的核心IP资源，在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户，并没有清晰的开发和拓展模型。

现在地方政府对于特色小镇项目的前期规划方案，成熟度的要求越来越高，尤其是在拿地的时候就需要想清楚怎么干，变相销售住宅的开发模式也越来越难复制。

3借鸡生蛋模式

比如绿城的理想小镇，在一线城市和核心二线城市周边，30-50公里包围圈内的地区，盘活农业用地，整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源，打造农业+文旅+养老+居住复合小镇。

绿城模式最大的特点在于聚焦存量土地，轻资产操盘模式。通过和拥有存量土地的中小房企、农林企业和地方政府进行合作，甲方出钱出地，绿城代建或者入股的模式进行开发。

与大型农业企业、林场等有大面积土地资源的合作，获得土地，同时完成小镇的产业导入。例如与成都多利农庄合作，开发成都小镇项目；与浙江物产农业合作，开发杭州长乐小镇；与中大莫干山生态园开发建设公司合作，开发莫干山观云小镇等。

绿城小镇重点在于配套服务体系，绿城选择构建开放平台，自己强化关键服务，其他服务选择和外部力量合作，包括和万科合作。运营费用则从住宅产品的销售额中，抽取2%左右金额，用于园区配套团队建设和后续运营服务。

4资源合作模式

传统房地产企业做产业地产最大的短板就在于产业能力缺乏，没有自己的产业资源库和运营经验，这也是很多房企做产业小镇最大的障碍。比如碧桂园的科技小镇模式，通过联合外部产业资源进行合作，引进战略投资者来突破这个问题。

例如碧桂园进入了中城新产业这类专业的产业运营机构，百富东方、清华科技园、优客工场等轻资产产业运营商，以及和思科这类巨型企业签订深度的战略合作协议。通过大型企业的加持，获得和政府在土地指标和规模上的谈判空间，约定低于市场价的低价和税收返还，通过和运营机构的风险共担和成就共享机制来实现长期的运营。

目前来看，碧桂园的科技小镇选址都在广东深圳周边，东莞和惠州一些早已经开始承接深圳产业转移的小镇，在已经有产业基础的小镇做拓展开发，一定程度上也降低了产业小镇的开发难度。

从这四种模式来看，传统房企转型做特色小镇，其实不管是做文旅还是做特色产业小镇，成败关键在于产业运营。是否有强势的产业导入与可持续的运营能力，直接影响拿地的成功率，也决定了后期的开发模式和盈利模式。

文章来源：飙马网络整合

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