未来3年,深圳商品房供应不足3成,其他都用来保刚需

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  这些天,一直在关注深圳发布的《规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》。综合目前所有城市在扶持住房租赁市场方面,深圳的这份意见算是最细致最明确最值得期待的。

  

  之所以说最细致最明确,是因为深圳已经在发展住房租赁市场方面已经连续发了两个文件了,去年6月份深圳发了租售并举的方案,当时那份方案已经足够详细,前几天发的这个意见,则是聚焦“租房”,对发展住房租赁市场做了进一步细化。具体表现在以下几点:

  1、未来3年,新增60万套住房,租赁住房不低于30万套。

  2、这30万套租赁住房的来源,也已经详细规划。其一是40%的商品房中仍有30%的自持租赁住房。还有40%的政策性住房中有50%用来租赁,还有20%的公租房也有50%用于租赁。算下来总比例是40%*30% 40%*50% 20%*50%=42%。

  3、剩下8%的缺口,意见中也提到了通过老旧小区和城中村改造用地,工业项目配套等方式补齐。

  

  之所以说最值得期待,是因为深圳这份方案非常明确,可执行性较高,而且这个住房供应结构,相对来说比较符合未来深圳的。

  其一、深圳未来年轻人会非常多,目前在人口流入型城市中,深圳位居第一。但是,深圳的房价一直非常高,年轻人来到深圳,买房难度已经比天高。在这种情况下,要留下年轻人,必须要靠租房。在这里,我有必要提一点,仔细分析深圳未来三年的住房供应结构,你会发现,未来供应的住房中,纯商品房不足30%,未来这部分的房子价格大概率会比较股,但剩下超7成基本上全是用来满足刚需的住房需求的,在寸土寸金的深圳,这个意见的诚意称得上满满。

  其二、引导住房租赁企业出租住房租金不高于租金指导,这一点也是值得期待的。一个市场小散越多,价格越不好掌控,但未来深圳要做的是强化机构在住房租赁市场上的影响力,扩大供应能力占比,进而通过住房租赁企业来稳住租金。深圳有大量的老旧小区和城中村住房,这些房子有很多都需要改造,万村计划虽然搁置了,但未来必然还是要推进的,房子是房主的,但交由住房租赁企业来运营。

  在这里,我还有一点担心,那就是需要采取措施堵漏洞,比如租金是便宜了,但不能被黄牛给薅羊毛,最终到普通租客手里,租金依然偏贵。这个风险是有的,只要有利可图就会有黄牛存在。

  此外,深圳在稳租金方面面临的压力可能难以想象。黄牛是其中之一,更重要的是当一个市场中存在多个供应主体的时候,假如住房租金企业听指挥,而个人房源租金节节上涨,那问题就大了,租金指导价就有可能濒于崩溃。不可能别人可以高价出租,我却只能微利。而且一旦租金有差异,供应又不足的时候,如何分配也是个很棘手的问题。

  说到底,其实是深圳对年轻人非常有吸引力,供需缺口的问题比较大。

  

  最后,我还想说一点,那就是从深圳的试点来看,我们有必要对长效机制有新的认识。

  长效机制包含两点,其一是房地产税,其二是租售并举。现在来看,虽然不动产统一登记已经联网运行,房地产税的一些基础设施已经完成,但仍然存在方方面面的的阻力,推行非常缓慢。相比较房地产税,租售并举推进起来就相对容易得多,发展租房本就是在补历史欠账。深圳先行,其他大中城市后续会根据先行的经验来继续推进。

  可能很多人并不认同,但从趋势来看,的确朝着这个方向在走,难啃的留在后面,租房先行,房地产税落地时间表依然没有。

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