买房看不懂这些，办不出产权证，小心交了钱房子也不属于你！

买房最怕办不出产权证，没有产权证我们的许多权益就不能得到保障，但是我们在购买房子时，一不小心就掉进了开发商的坑，所在买房过程中一定要擦亮双眼，弄懂这些，除了掌握基本的常识，例如期房的五证外，还有许多隐性的东西，更需要引起我们的注意。

一、查看开发商的土地证，土地性质必须是出让或者划拨

一个楼盘的五证齐全，并不代表房子万无一失，首要的先看开发商的土地证上的土地性质。真证的商品房，土地性质都是出让。除此之外，还有划拨，划拨虽然也属于商品房，但是划拨性质比不上出让，他需要交纳土地出让金之后，才能买卖。除了出让跟划拨，别的性质都不是商品房。

此外，对于土地用途一栏一般标注为住宅，但是在其他详细的说明文件上会标注着兼容一定比例的商业用房，只有这样，开发商才可建成商业住宅房，否则就是违规。也很难办证。这种情况我就遇到过。

二、看规划许可证是否跟实际一致，有无更改规划

规划证有两个，一个用地规划，一个工程规划，开发商施工内容必须跟着两个规划证相吻合。例如规划的绿化率，容积率必须达到一致，商业房、住宅用房、车位等也要跟规划一致，小区的配套例如物业室、门卫室、幼儿园、学校等，开发商不得擅自更改规划，哪怕楼房的外立面跟规划设计不一致都不行。一旦擅自改变规划，开发商的大不动产证就无法办出。

三、没有经过验收备案，或者验收不合格的

工程竣工完成要验收，验收包括消防、节能、规划、电梯等各项专业验收，和质量监督部门综合验收，还有档案馆资料验收，全部验收合格后，出具竣工验收备案，有了这个竣工验收备案表，才能办理不动产证。否则工程验收不合格，不能出具备案表，就无法办证。我附近一个小区就是因为电梯只设计了一部，不能达到消防验收要求，而无法备案，至今过去十年了，还没有办出不动产证。

四、开发商把在建工程抵押给银行

在建工程抵押，现在比较多，开发商为了增加现金流，往往把工程抵押给银行，这些抵押状态的房子，目前很多地市也是可以网签购房合同，可以办理房贷的，对于外行的购房者来说，只觉得银行都承认自己的房子，都给办理贷款，肯定没事，但是只要开发商不解押，这些房子就不能办理不动产证。所以买房之前一定要看准这一点。我的一个朋友就吃了这样的亏，同样的小区，别人都办了证，他的就办不了证。

除此之外，不满五年的经济适用房，小产权房等也是不能办理不动产证的。我们在买房的过程中，一定要仔细注意这些问题。