南京地王的困境与开发商的“苦果”

　　来源：财联社

　　业内人士指出，开发商之所以采取拖延策略、拿了地王又不敢退地有多重考虑：退地除在土地出让金方面会有损失，还可能对后续拍地及开发建设产生影响。作为南京史上楼面单价最贵的地王项目，葛洲坝南京中国府拿地逾三年仍未入市。

　　9月22日，记者在该项目现场看到，五栋高层住宅正在施工中，其中一栋已结构封顶，仍有建筑进行主体施工。面对邺城路一侧的入口处，售楼处门庭已建好并有保安在岗厅驻守，但大门处于关闭状态。（更多原文点击《南京地王调查：开发商高价拿地“咽苦果” 多项目陷定价困境》阅读）

　　对此，「看懂经济」邀请几名看懂经济评论作家对此文进行了深度解读。（评论内容精选自看懂App的解读）

　　一千个读者眼中有一千个哈姆雷特。2015年春节后去南京大学鼓楼校区，步行去玄武湖，路边有一个新建住宅项目，售价不超过3万元/平方米。本文举例子的两个地王，位于南京著名的河西区中央商务区，售价预计接近7万，不到5年时间翻了一番，年增长接近15%，完全超过了同期贷款利率。加上资本金的杠杆效应，不但不亏，净资本投资回报率很高，应该属于优良资产。南京发展起来需要新土地，从城市布局看是向长江江南和长江上游拓展。

　　作为CBD的河西新城和禄口国际机场，高铁南站，符合规划大战略。其中为了发展沿江的CBD，奥体中心，展览馆和大剧院博物馆，儿童医院，伊顿国际学校等都布局在这里，加上地铁。这是把河西新城作为南京重要的城市增长极点来规划的。安徽的重工业城市马鞍山离南京，高铁时间只有18分钟距离，其他还有芜湖等城市也有很大区域凝聚力量。城市行政区统计不一定符合区域经济的实际联系，因此区域经济与城市经济数据反应的情况可能正好相反。个人觉得，与其说是“拖延”，不如说是利润最大化的等待兑现机会。每块地在地产集团整个资产组合里担任的角色不同。

　　波士顿产品组合理论告诉我们，有些需要高周转换取“现金奶牛”，有些需要担任“撇脂”的明星产品，很赚利润。有些是“瘦狗”产品尽早脱手。不站在全局战略角度考虑，只是单个项目的战术角度，可能看走眼。公司经营战略总要考虑政策约束的，但绝不是局部的政策就可以决定的。

　　自2017年“房住不炒”顶层政策定调以来，我国城市房地产价格逐渐趋于稳定。2018年中央政治局会议上明确要坚决遏制房价上涨，而非之前的“防止过快上涨”，可见中央稳定房地产市场的决心。各地落实房价控制政策，以限购限价为主，地方房价的理性回落和稳定反应了调控政策的效果。

　　对于房企而言，是一类商主体，以追求利润最大化为目标，但高价拿地开发应是房企的商业风险判断，任何一个市场都不能保障商主体一定盈利，房地产市场也不例外。目前地王房企以拖为策迟迟不予开盘定价，实际上期待房价的回升，但从中央到地方的房价稳定决心来看，这种拖延无济于事，还不如积极应对，及早承担商业判断不准带来的风险。