七都“地暖小户型+河景环绕+家门口名校”的金悦澜湾一房一价公开,首付仅60万起?

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  金九银十之际,温州新房供应如同下饺子一般,扑通扑通跳下水!

  有瞄准刚需、首改的,丰简由君;有专门收割土豪的,不求更好,但求更贵…

  手握荷包,紧盯锅里的你,捞?还是不捞?

  从现在的市场及客户心理来看,大部分客户买房,遵循着“价格是王道,性价比是硬核”的原则!毕竟,谁的钱,也不是刮大风捡来的!

  以鹿城区为例,今年风头最劲、出货最猛的,要数七都的鹿岛万象天地。上半年两个“名校”落地,在学校附近的万象天地小户型一口气“卖到断货”,大部分没反应过来的客户,只能干巴巴等着姐妹地块“金悦澜湾”入市。

  刚刚,温州房管网已有金悦澜湾的公示信息,项目将于9月29日(本周日)首次开盘。小编今天就得好好扒拉一下项目的价格,到底适不适合入手?

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  咱还是回顾下区位,金悦澜湾位于沙州路与老涂三路交叉口,在鹿岛万象天地南面,仅一路之隔,两者享有的配套基本一致。

  要说差异,金悦澜湾与华润代建的建设小学(七都分校)和实验中学(七都分校)位置更近,直线距离仅有约300米。
学校与项目相对位置示意图
金悦澜湾总占地约3.5万方,总建面约12万方,由“6幢小高层+3幢高层”组成,合计约820套房源。

  一期推售高层:2#、10#;以及小高层:5#、7#、8#共5幢合计472套房源,占到全盘房源总量的一半以上,换言之客户有比较大的选房空间。

  
数据来源于温州房管网(9月24日) / 朗兆市场研究中心

  如上表所示,一期毛坯惠后均价约22700元/㎡,装修标准2500元/㎡。掐指一算带装惠后约2.5万出头,这比房展会上销售的报价低了不少,莫不是被“限价”了?

  同时,小编细看各楼幢还是会发现其在定价上的一些“招式”。

  
数据来源于温州房管网(9月24日) / 朗兆市场研究中心
高层2#、10#楼毛坯惠后均价在2.1万/㎡—2.2万/㎡左右低于一期均价,相比小高层5#、7#、8#楼2.3万/㎡-2.4万/㎡的定价,少则1000元/㎡,多则3000元/㎡的差价,拉的这么开,这是为啥?

  为了便于理解,小编姐把房源分布及具体价格在沙盘模型示意上一并标出。

  
楼栋及建筑面积分布图(制图/温州房产圈)

  从沙盘上我们不难发现,2#、10#楼与5#、7#、8#楼之间价差的原因有二:

  第一:从物业形态上讲,5#、7#、8#楼为小高层产品,2#、10#楼为高层产品,从产品形态上讲,同等指标条件下,小高层比高层在稀que性、得房率、居住舒适度等条件上相较而言都更有优势,因此你会发现2#、10#楼的价格会低于前排小高层产品很多。

  
数据来源于温州房管网(9月24日) / 朗兆市场研究中心

  我们以小高层5#802室为例,与高层的10#802室比较5#802室建筑面积比10#802室少了5.21㎡但是实际套内面积基本持平,仅比其少了0.11㎡,几乎可忽略不计,这就是得房率的“奥秘”。

  第二:5#、7#、8#楼,尤其是5#、7#楼在景观资源条件上优势明显,你会发现5#、7#楼南向可以享受沿河绿化带的景观资源、北向又可以看到中庭景观资源,因此景观资源上做了加分项。

  总体上,金悦澜湾在产品、环境等都是改善的配置下,高层的价格优势,满足资金刚需及少部分投资目的客户对“低价高质”的渴望,而小高层各方面条件稀que,且有河景资源加持,在价格上对比鹿城同类项目仍然低了不少,因而备受纯改善自住客户的推崇

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  那么关于此次金悦澜湾首开,对比市场行情来看,定价如何?各位圈友们又该如何选房呢?细分高层、小高层两种产品看。

  首先,高层2#、10#楼户型及产品定位一致,本身定价上就更偏向刚需,两栋都属于本次开售楼幢中的“性价比担当”。

  而10#比2#楼栋均价高了1288元/㎡,相对2#略高的核心竞争力,是因为10#南向正对小区的中央大草坪,且与6#之间的楼间距约65米,中低楼层也能享有较好的日照条件。
金悦澜湾鸟瞰示意图

  至于2#,在本次推售房源中性价比较为突出,中间套建面约98㎡户型,毛坯惠后均价约20975元/㎡,毛坯总价在200万出头

  与之相对的,同期的龙湾蒲州一带,假设以100㎡档房源比较,毛坯惠后也要到2.5万/㎡左右,毛坯总价250万+,此中50万的差距相当于一辆中高档轿车,因而考虑到资金承受及投资总价的,显然“200万买鹿城三房”吸引力十足。

  

  其次,小高层方面定价上呈5#>7#>8#趋势,单价虽然相比高层高出不少,不过借助小面积的优势,总价方面在整个大温州市场依然称得上亲民。

  中间套建面约93㎡户型,5#、7#都是一线河景的位置,各条件相差不大,价格方面5#毛坯惠后总价在224万左右,7#毛坯惠后总价在220万左右,反映到首付成本上,差距微乎其微,可以优先考虑“双河交汇”、安静宜居的5#楼。

  当然还有一种说法,那就是对河景资源不是很感冒的客户,7#楼的西侧即为规划中的公园,看生态景观资源也不错,可做备选。

  至于建面约108㎡的小高边套户型,是本次项目中的“王中王”。这点不论是展厅的突出显示,还是客户的落位数都能有明显感知。

  细究原因,是小高建面约108㎡户型在尺度上亮点十足。

  

  小高建面约108㎡户型装修示意图

  餐客厅一体化设计,南向约5m超大面宽客厅,毫不夸张的说这个客厅尺度可媲美市场同类建面约130+㎡左右的房源,再加上两个朝南的卧室,整个南向开间达到约11.6米,尺度感和格局都不错。

  
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  近期,温州自然资源和规划局公布了2019年温州市区下半年出让计划,四区各板块均有不少“良地”出让,令人诧异的是七都岛并未有挂地计划,而且19年至今也仅有金悦澜湾一宗地块

  

  背后缘由惹人遐想,坊间多有传闻或与七都岛重新再规划相关,未来很可能会减少住宅用地的供应,而在生活配套升级上大作文章。

  关于配套,宏观方面的数据令人振奋,8月份鹿城区公布的“精建精美”,七都街道贡献率达48%,这意味着七都与鹿城其他街道贡献的总和比肩。 (来源浙江新闻客户端)

  当然,生活在七都的朋友更是深有体会。今年华侨购物中心营业蔬菜、水果、肉类及日常生活用品应有尽有, 此外五星级标准农贸市场将于年内开建,未来可享受家门口一站式购物。

  交通方面则继常规公共路线后,快速公交B6将于年内建成,由市区广化桥路出发,沿鹿城路、人民路、黎明西路、车站大道、学院中路、学院东路、七都大桥、七都大道,至七都。
BRT6号线开工仪式于七都岛举行

  简单说,今后去人民路、大南门、五马街等老城商圈不用再转乘,出行更为便利。另值得注意的是,七都大桥北汊桥计划于2020年底前建成,市区出发三江、乌牛仅需五六分钟

  综上,种种迹象表明七都岛正迎来全新蝶变的时机,届时又有改善客群买入,不过前头也说了七都岛接下来或将减少住宅用地的计划,眼下算是一个比较不错的入手时机。

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  最后,关于金悦澜湾这个项目简单总结下。

  在产品定位上,该项目产品面积段定建面约93-108㎡,整盘都是中小户型的定位。

  很简单,从今年万象天地的小户型一路热销走俏即可窥得,区域对小户型认可度较高,尤其是“建小、实中”的落地,不论是自住还是投资的客户都是更加亲睐总价亲民的小户型。温州市人民政府网站截图

  与此同时,金悦澜湾这次在装修上做了一些提升,全盘户型配置有“地暖+壁纸”,在装标价格一致的情况下,这算不算“捡便宜”了?

  至于地暖对于业主切实的利好,温州冬天湿冷,地暖也日渐成为温州人装修加装的设施。现在新房大部分全装交付,金悦澜湾直接搭配好免除了后期自行“敲敲改改”,再一个有了地暖,冬天小朋友也可以自在的坐在暖洋洋的地板上玩耍,是个值得点赞的美好小细节。

  好了,今天就说到这,小编继续搬砖,对项目及价格有不同看法的,欢迎文末评论。

  免责声明
项目名为: 金悦澜湾。 开发商: 温州润睿房地产开发有限公司。 预售证号: 温房售许字(2019)第067号。 本宣传资料为要约邀请,相关内容不排除因政府相关规划、规定及本公司未能控制的原因而发生变化,规划建设范围之外的环境、教育及其他公共设施、道路交通等的说明或介绍、对项目周边学校等教育配套的介绍旨在提供相关信息,不意味着本公司对此作出了承诺。 学校的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域等均存在调整的可能,须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。 不意味着本公司对此作出任何承诺。 5米宽厅仅限于部分户型,具体以商品房买卖合同约定为准。 宣传物料中house仅译作房屋,与商品房类型无关。 本公司将根据实际情况进行修改,敬请留意最新资料。 双方的权利义务以双方签署的《商品房买卖合同》/《商品房预售/现售合同》及相关附件为准。 本宣传资料于2019年9月24日印刷。

  

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