15万亿的楼市逐渐“冷却”！4000万光棍、2.5亿老人“冷眼旁观”

　　最近两份数据引起了人们的热议，一个是结婚率，另一个是离婚率。

　　根据民政部发布的2018年《社会服务发展统计公报》，结婚率已经连续六年下跌，离婚率则是连续15年上涨，2017年已经升至3.2‰。

　　一边在创新高，另一边却创出新低，鲜明的对比背后，是年轻人日益恐婚、恐育的心理，是生育率持续下降的现实。

　　根据中国人口与发展研究中心副主任贺丹在2018年的调查，中国育龄妇女不打算再生育的前3位原因，依次是“经济负担重”、“年龄太大”、“没人带孩子”。

　　所谓的“经济负担重”，换个词来形容，那就是“房价高”。

　　民生证券宏观分析师解运亮9月23日发文指出，对生育率、房价指数、女性劳动参与率、女性与男性实际工资年度序列展开协整分析，得出一个结论：房价指数平均上涨1%，总和生育率将显著下降0.45%。

　　很明显，房价越高，楼市体量越大，房产在财产、生活、工作中所占的比例越高，生孩子的家庭就越少。

　　要知道，截止去年末，我们的房地产成交额已经达到了15万亿的规模。

　　15万亿的楼市，与创新低的结婚率、创出新高的离婚率、持续下降的生育率，就这样联系起来了。

　　然而，“成也人口、败也人口”，房地产终究是靠人的需求才能推动的市场，没有了婚房、学区房的需求，房价上涨的基础自然会被动摇。

　　比如，现在的4000万光棍群体。

　　中泰证券宏观分析师梁中华指出，根据国家统计局2015年的抽样调查数据测算，2015年全国15岁以上的未婚男性比未婚女性多4000万人，其中农村地区更为严重，占到了3000多万。

　　事实上，4000万也是往少说了，如果考虑到婚姻市场匹配、独身主义等等因素，实际最终的单身数量可能远远不止4000万。

　　《中国统计年鉴2017》显示，根据抽样比进行折算，2016年未婚人口总数为2.18亿(男1.29亿，女0.89亿)，离婚人口总数为2199.28万人(男1244.32万，女954.96万)，我国单身人口总数已达2.40亿。

　　光棍统计的是被动单身的未婚男性，而单身人口则囊括了所有不愿结婚的年轻人。

　　对这些找不到对象、结不成婚或者不想结婚的人来说，他们有多大的动力去买房？

　　再比如，2.5亿老人也在“冷眼旁观”。

　　国家统计局数据显示，截止2018年末，我国60周岁及以上的老年人口约2.5亿，占总人口的17.9%。

　　乍一看，这个比例似乎并不算高，只是增长的速度有些超乎预期，老年人口在2013年突破2亿，占比仅14.9%，短短四年之后的2017年，就达到了2.4亿人，占比突破17%，1年之后，又增加了1000万人。

　　最近还看到了一份数据，我们的人均寿命已经达到了77岁，老龄化加速的同时，因为科技、医疗条件的飞速进步，老年人口增加的加速度必然越来越快。

　　问题的关键就在这里：对独居的老人来说，房子重要还是健康重要？对八个老人，四个父母，一对年轻人的家庭来说，养老显然是比买房更优先的问题。

　　毫无疑问，4000万光棍和2.5亿老人会从楼市中“抽身而退”，需求降低后，房地产的扩张就无从谈起。

　　好比是打铁时已经烧通红的铁块，放入水中冷却之后，才能提高“硬度”，15万亿的楼市，正在复制这个过程，逐渐“冷却”。

　　从长远角度看，这未尝不是好事。

　　第一，有利于置业观念回归理性。

　　当楼市由劳动力人口推动的时候，商品房市场化全面铺开，居住方式迎来巨大转变，人们不再依赖单位福利分房，不再屈居于老破小、家属院、自建房之中，虽然房价上涨的大幕由此拉开，但投机成分并不浓，满足居住需求是第一要务，城镇化的起点也是从此时开始。

　　但是，扩张过于迅速的后果，是楼市“变味”了，高杠杆投机者比比皆是，低首付、零首付购房方式层出不穷，大家都把房子当成投机品对待。

　　只有老人、光棍大批量出现后，人们才能意识到，对于房子的过度追逐是一场“幻梦”，房产能够给我们提供的只是一个安居之所，并没有保值增值的属性。

　　第二，有利于楼市走向平稳。

　　我们不妨回顾一下过去十年楼市的“周期效应”。

　　从2008年后，房地产共有3次周期性的变动，分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至今，每次大概持续3年左右时间。

　　这个时期，调控政策是地产周期变化的重要因素，房价的波动也呈现“普涨普跌”、“大起大落”的状态。

　　假如老人和光棍增多，所谓的“周期”自然会消退，需求端没人炒作，房价就会走向平稳。

　　第三，刚需族购房者会有更多机会。

　　为什么刚需一族总是对楼市颇有怨气？因为“过了这村没了这店”，工作和做生意赚钱的速度，远远赶不上房产升值的速度，有房一族可以靠买房实现阶层跃升，因为犹豫、没钱、观望错过机会的人们，却只能无奈叹气。

　　随着调控更加深入、棚改退潮效应显现，老龄化、生育率、结婚率都会让投机情绪退潮，表现平稳的楼市，尤其是三四线地区，大量高性价比的新房、二手房会出现，犹豫不定的刚需们，有更多机会挑选房源。