中原失守，方才突围，胡葆森慢不起了

在老股东凯德清仓离场，半年报负债率超过90%的微妙当下，胡葆森和他的建业地产在试图改变。

撰文/ 蔡真

编辑/ 缪凌云

2019年8月，河南建业俱乐部迎来25岁的生日。白岩松献上贺词，称建业是踏实的“定盘星”，“冠军年年有，可是25年下来，有些冠军可能我们都记不住了，但是没有改变投资人的，没有改变冠名的，居然在中国足坛俱乐部中，只剩下河南建业这一家了，这个时候你才知道有多难”。

同样的评价用在建业地产（0832.HK）上，似乎也恰如其分。年近古稀的创始人董事长胡葆森深耕河南市场27年，至今没有全国化布局。他被冯仑视为忠厚长者，二人与王石并称“中国房地产三君子”。

稳健的另一面是牺牲规模，在千亿房企新秀层出不穷的当下，建业地产尚在七八百亿流量挣扎。建业逐渐掉队，今年上半年跌出了全国50强门槛，这同样意味着它向银行借钱也许逐渐不那么容易了。

反映在今年半年报，建业地产资产负债率高达91%，贷款总额为257.98亿元，环比上涨29.9%；融资成本为2.3亿元，同比上升40.2%。

今年3月业绩会，胡葆森松口：“会不会走出河南？去年还不好说，但现在可以说：会，但是有条件。”

他强调，建业地产走出河南的选址条件有三个，分别是半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。半径要求即以河南为原点，辐射河南周边两个到两个半小时高铁车程的城市。轻资产模式输出下，公司所持有的项目股份不会超过20%。

以不变应万变的“慢”，已经不合时宜，老股东开始用脚投票。

今年夏天，同建业携手走过13年的凯德集团清仓，“凯德系”非执行董事罗臻毓、潘子翔辞任。胡葆森私人公司收购凯德集团所持有的6.58亿股建业公司股份，总价为28.31亿港元。胡葆森对建业地产持股比例上升到近75%。

2018年凯德83.65亿元出售中国20座购物中心，绝大多数分布于非核心城市，印力联手万科接盘。随着凯德接连落子一线城市，并不在其核心城市群范围的河南业务显得多余。从建业套现的资金，凯德也将投入核心城市。

对建业的投资为凯德带来至少20亿元的丰厚回报，但到底谁成就了谁，很难说清。没有建业，凯德当初无法逐鹿中原；没有凯德，建业也将失去13年的背书。

全国化轻资产布局，胡葆森试探性地迈出了两步。

其一是收购中民筑友。

今年7月，中民投将旗下智慧建筑运营商中民筑友智造科技集团有限公司（0726.HK）100%的股权转让给胡葆森实控公司弘道咨询。

中民筑友是从事智慧建筑生态链建设的创新型高科技企业，是中民投自成立之初开始孵化的实业企业，在全国22个省、48个市布局智能化PC工厂。

胡葆森接手后该公司着手“去中民投化”，去掉名称里的“中民”二字，建业地产多名高管进入管理层，胡葆森成为执行董事及董事会主席。

其二是特色小镇。

2018年12月28日，是建业地产走出河南的一个时间标志，建业地产和河北省邢台市企业德龙钢铁签订了战略合作协议，合作开发邢台市的一个小镇——德龙钢铁文化园。

胡葆森看好文旅，但底色仍是谨慎，他曾说，过去二十年，中国80%以上文旅项目都不赚钱。虽然迈出了省外第一步，但建业文旅的大多项目仍在省内。截至2019年6月30日，下辖华谊兄弟电影小镇、洛阳正平坊、建业艾米1895和《只有河南》四个项目。

值得一提的是，在河南房地产市场，建业也已不是不可动摇的王。在省会郑州，建业多次失去头把交椅，中报数据显示，建业在全省的销售金额和面积虽有提升，但在郑州却是大幅下跌。

克而瑞数据显示，今年上半年，建业在郑州的权益金额仅排第七，比不上本土的正商、康桥和永威，也比不上财大气粗的万科、碧桂园和融创。

据《河南经济蓝皮书》透露，2018年河南省房地产开发投资增速首次出现负增长。当年，河南省房地产开发投资为7015.47亿元，同比下降1.1%，较2017年（增长14.7%）回落15.8个百分点。

楼市入清秋，今日，建业默默地又发了一笔2亿美元额外票据，用来偿还旧债。