张大伟:北京二手房抛盘量“暴涨”246%真相揭秘

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  中新经纬客户端9月27日电 题:《张大伟:北京二手房抛盘量“暴涨”246%真相揭秘》

  作者 张大伟(中原地产首席市场分析师)

  这几天很多人都被下图一则消息吓一跳:北京二手房房源2年多上涨了246%。

  

  按照这个数据,如果2017年只有2万多套二手房房源,而现在接近10万套,那么这个市场肯定是接近或者已经崩盘了。但是,这个数据背后是不是感觉有点不正常?

  其实,经历过2017年北京房地产市场的人都会知道这个数据背后的原因。

  1、2017年各小区的高价房源或房源单价在15万以上不在网站显示

  房源数据曾经在2016-2017年被严管,特别是学区房等高单价房源,当时不允许显示。

  

  2、商住房不挂盘

  众所周知,2017年北京最严格的房地产调控政策是商住房的限购,而且明确要求不得宣传居住功能,当年更是要求所有中介下架所有商住房源。

  而现在看,这些小区房源再次挂出,这类房源就有3612套,仅北京“像素”这一个小区就有135套。

  3、当下二手房市场的真相是什么?

  截至2019年9月22日,北京二手房住宅签约7685套,这也是2019年2月后的同期最低点,相比2018年同期的12352套下调了37.7%。

  最近几年,房地产市场已经不存在金九银十。在调控政策的影响下,2019年9月,北京房地产市场相比之前几个月继续下调。

  从市场看,2017年以来,大部分热点城市楼市已经全面限价化,这种情况下,房地产市场已经没有淡旺季之分,市场更多看限价政策的严格与否。

  2019年9月,部分热点项目的开盘可能延迟,也使得市场热度降低。

  二手房市场也再次出现了价格下调,特别是与限竞房总价接近的房源,都有明显的价格调整。

  北京房地产市场随着信贷收紧的影响,供应井喷,限竞房积压接近2万套。这种情况下,金九成色不足。北京新建住宅市场库存相比2018年同期的5万套,增加了1.7万套。北京的贷款政策全国最严,非普通住宅标准过低,导致市场购房者基本都按照非普通住宅首付,二套房首付需要付80%。

  限竞房与二手房总价接近,新房成交量挤压二手房成交量,9月北京二手房成交量继续降温。

  降准降息情况下市场不会加速下调

  北京房地产市场有个1.2万套的基本线,月网签低于1.2万套肯定是低迷的,如果不足1万套,价格更是肯定下调。但2019年9-10月属于特殊情况,特别是10月,金九银十在2009年后已经被房地产政策扰动。

  当下北京房地产市场肯定是低迷的,特别是限竞房与二手房的总价接近,二手房不降价很难卖出。但经历过2017年大跌的北京房价,2018-2019年下调空间并不大。特别是在2019年上半年还出现了轻微上行,最近的房价只是又回到了年初。

  链家的市场占有率非常大,但文首出现的房源数据并非链家发布,而是部分不专业人士的误读制造恐慌,房源数据现在的确比较高,但对比的2017年前值是极端显示情况,当时真实数据远远不止2万多套。

  9月16日再次降准,释放大约8000亿的资金。而9月20日第二次LPR报价降息。9月19日、9月20日和9月23日,央行以利率招标方式开展逆回购操作。9月16日以来,通过降准、逆回购操作和MLF操作,央行已释放1.42万亿元流动性。

  北京房地产市场的二手房房源基准在8万套左右,当下的房源数量并不算多。降准降息下,市场不会加速下调,当然,未来的走势还是要看国庆后的水流。(中新经纬APP)

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