规划超前落地久远 宝山的这个地方还适合刚需置业吗？

宝山杨行是个实打实的刚需板块，房价4万出头，上海轨交1号线又途径在此，仅凭这两点就已吸引无数刚需族在此安家置业。

其实，按照逻辑来看，最先开通的轨交1号线是上海的首条地铁，这也就意味着地铁途径的区域在一定程度上是上海的黄金轴线。

比如1号线最南端的莘庄，在早前也是郊区，但如今已不能简单称之为郊区了，在房价上已有所体现，新房上到了7万/平以上；而宝山杨行处于1号线最北端，客观上可与莘庄一样融为城市主城，但看如今的发展以及房价，似乎还“差”了一点，再或者说杨行的房价在某种程度来说是被低估的。

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都知道，宝山依托于宝钢以及吴淞口集装箱码头兴起。曾几何时，杨行板块的钢铁、卡车、烟囱、厂房都是让人向往的现代工业文明的标志。但随着时代的发展，人们对于生活、对于环境的理解也发生了根本性的改变，这些标志已是影响和阻碍人们居住的不利因素。

肉眼可见，经常穿行于蕰川公路、宝安公路等杨行板块主干道，马路上随处可见集装箱大卡，这种影响除了本身的城市界面外，板块的背后则属于工业重地，与1号线南面的莘庄相比，杨行板块天然处于劣势。

近些年总是听说钢铁厂搬迁之事，但要完全搬离，还不知要等待多少年。

所以，一个不争的事实，宝山杨行虽然在努力发展和改变，但集卡、漫天灰尘的现象依旧需要时间去改变。

而当下现状则是，工厂占用了大量的宝贵土地资源，致使杨行板块无法施展拳脚、快速发展，进而影响了城市的更新以及功能的完善，使得杨行的城市发展十分缓慢。

道路两旁还有不少钢铁厂房

因此，这个率先通轨交的杨行块，房价却被严重低估。

不过这样也不错，起码让奋斗在城市的刚需族们，能够买得起交通不错，房价还相对较低的区域。而后续的发展，就交给时间吧，毕竟刚需族最关心的交通早已解决。

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杨行板块的规划不如宝山顾村、南大等区域，但也是可圈可点，只是此种规划还需要更多的时间。

早在2015年宝山规土发布的《宝山区城乡总体规划纲要（2015-2040）》中就有提及：陆将以杨行枢纽为核心的上海市大轨道交通北枢纽。

重大规划依旧落在交通上，而且将在杨行落地上海交通北枢纽，不单单有轨交，未来还将有市域铁路，不可谓不重要。其实只要把交通盘活，不愁后续其他产业的发展。

这里面的交通包括：

1、轨交19号线，贯穿闵行春申、徐汇华泾、浦东大前滩、世博、塘桥、陆家嘴、虹口北外滩、凉城、宝山杨行等板块，建成后将成为上海轨交线路中一个重要的南北向主通道。看走向也是一条南北大动脉，而且19号线对板块的影响最大，值得期待。

2、轨交21号线，去年底公布的《上海市城市轨道交通第三期建设规划（2018-2023年）》中有提及21号线一期工程，而在远期规划中，21号线还将继续向西延伸至宝山杨行，只是时间更久而已。

3、在更远期规划中，杨行还将有一条市域铁路宝嘉线，即宝山杨行至嘉定安亭，是上海北部区域的重要线路，未来将与市域铁路嘉闵线在宝安公路实现换乘、与轨交11号线在嘉定新城实现换乘，而其中杨行站将汇入轨交19号线、沪通铁路。

以上也就是所谓的杨行枢纽，只是全部建成，可能至少需要20年以上。

这种远期规划尚未落地前，当下的杨行似乎还没有太多“故事”诉说，这或也制约杨行房价向上的因素之一。

为了改善人们对宝山的固有印象，杨行已经建设了两大城市绿地，其一白沙公园，面积仅次于顾村公园，对杨行的环境起到了至关重要的作用；其二，杨泰绿地用地面积约2.4公顷，不仅能为该地区增加绿肺的功能，同时也能弥补周边大型休憩绿地的不足。

两处大面积城市绿肺已说明，杨行确实想脱去固有的工业重地。

只是绿肺与交通相比，还不太能够影响到区域房价走势。

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目前，杨行板块的商品房基本集中于1号线附近，比如今年的热盘四季都会项目，板块内全新盘，已开盘两次，一期今年6月开盘推出356套房源，开盘当天接近日清；二期9月开盘推出439套房源，开盘当天也成交280多套。

户型多以75、95平户型为主，总价300万上下就能买到，旁边就是1号线，十足的刚需盘，吸引了众多购房者。

万业紫辰苑是杨行的绝对老牌项目，前期房源已基本售完，单价约4万/平，价格同样不高，又临近白沙公园，早前也吸引了不少刚需族前来购房。

中冶上河雅筑，杨行板块全新盘，位于杨行与淞宝交界处，地段上更接近淞宝，属于杨行的边缘。按照地段来看，该盘不如四季都会和万业紫辰苑，但是项目同样有73、90平刚需户型，而且价格或许会更低，这对刚需客户来说也具有一定吸引力。

中冶上河雅筑沙盘图

宝山杨行是个难得的又有地铁、单价及总价又相对较低的区域，对市区刚需族来说“比较友好”。但规划太过遥远，房价上涨动力略显不足的缺陷也显而易见，这对后续想要换房的客户来说并不利。

对此，你要如何看待这个问题？