均价6900元/㎡:低月供、不限购,投资新机遇?

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  相同的产品,在不同的区域,价值是不一样的。而产品的特性及所在地段的价值元素的差异,又赋予了其不同的价值。

  同样的商办产品,用途上宜住宜办,西安主城区已达12000-35000元/㎡之间,而坐落在临潼均价仅有6900元/㎡,是否是投资新机遇?

  这是一个非常值得探讨的话题。

  

  ▲临潼区实景图

  

  在地理位置上,有着西安“东大门”之称的临潼,历史文化底蕴深厚、人文旅游资源丰富,是“世界历史名城”,是大西安“国际文化交流轴”的重要组成节点。

  从地理和现实角度看,临潼的发展可分为南、中、北三个线状板块,并与主城区相邻板块形成紧密联动呼应:

  南线:骊山国际度假区,以生态、文化、旅游等为价值底色,在地理上,往西与灞河新区(纺织城新老板块等)形成紧密关联;

  中线:临潼新城区所在,以秦汉大道为主线,往西与蓬勃发展的西安港务区无缝对接,在地缘价值上形成紧密关联;

  北线:渭河北岸的临潼产业组团,与同处渭河北岸的高陵、经开的泾渭新城新城关联,是原渭北工业区的重要组成。

  

  ▲临潼与周边板块关联态势图

  从这,我们就不难理解:

  在西安的发展格局中,临潼为何被确定为西安正在建设的三个副中心城市之一、被纳入“渭北新城”和大西安北部“万亿产业走廊”,并成为其重要组成!

  从前述的底蕴价值、区位关联、产业联动等维度看,临潼的未来的发展前景毋庸置疑,其价值的进一步显现,仅是时间的问题。

  因此,从发展格局和前景出发看,合理选择性价比较高的临潼住宅、宜住宜办的商办产品,是一个可行的投选项。

  

  ▲大西安战略规划图

  

  值得关注的是,中线所在的临潼新城区,是正在建设的临潼新的行政中心区,也是一个集居住、商务、教育为特色的板块。

  目前,沿着秦汉大道两侧,临潼行政办公中心已主体封顶,即将投用;三甲秦皇医院主体楼已成型,鸣犊泉公园等两大公园已建成,西安科技大学临潼校区落成,隆基泰和、蓝光、立丰、中国黄金等已在此拿地,多个规模级新型居住项目正在拔地而起。临潼新城区已展露一角。

  

  ▲三甲秦皇医院实景图

  秦汉大道是西安北部一条东西向的重要交通走廊,其西通西安港务区、西安高铁北站,东穿临潼新老城区,直达兵马俑文化遗址景区。

  因位于西安港务区东侧,可就近承接港务区的发展和置业外溢,因而在产业、经济及居住价值上,又有了一个新的概念:港务东。

  

  ▲临潼-西安港务区交通示意图

  2017年之前,临潼城区房价在4800-5500元/㎡,目前住宅主力价格在9000元/㎡左右,甚至更高。临潼因此也成为西安主城边房价活跃度较高、成交量上升较快的区域之一。

  近两年里,受区域价值逐步显现、主城置业外溢、外来置业增加等影响,市场持续出现过热迹象, 2019年6月20日,临潼被纳入了限购范围。

  限购对于临潼而言,不是限制,而是通过这一举措,使未来的发展更加稳健有序,从而也从另一个层面显示临潼地产的中长期的潜力价值。

  

  ▲鸣犊泉公园实景图

  

  住宅投选受限后,临潼的宜住宜办的商办产品值不值得选?

  我们先来看看,目前西安各区域此类产品的价格行情:

  价格最高的集中在高新、曲江和航天。高新的在售产品价格区间在11500-35000元/㎡,航天的则在16000-20000元/㎡、曲江则在16000-18000元/㎡。

  价格相对低一点的在沣东新城的三桥、浐灞和港务区。三桥的在售产品价格在12000-15000元/㎡、浐灞在12500-15000元/㎡,港务区在8500元/㎡左右。

  临潼的此类产品,目前较有代表性的是位于临潼新区的隆基泰和铂悦山铂寓,目前加推的G4商办产品,户型区间在26-90㎡,参考均价6900元/㎡。

  

  ▲隆基泰和铂悦山效果图

  单纯从价格看,隆基泰和铂悦山铂寓的目前价格,横向比较,在当前的西安市场上,有着较大的价格优势。

  诚然,从价值看,选择一款商办产品,不仅要看买入时的价格,更要看未来的使用价值和投资回报。而这,则要看其近距离的支撑要素。

  

  ▲隆基泰和铂悦山铂寓效果图

  总体上,对于看商办产品的价值支撑,要看其是否具有产业(办公类自住或租住)、地铁(售价和租金差异可吸引远程租住)、学校(名校陪读租住)、医院(月子中心和陪护租住)等要素或具备其一,如有即可投选。

  从地段资源看,隆基泰和铂悦山铂寓东距临潼新行政中心约300米,可谓围绕政务办公的企业的理想选择;与三甲秦皇医院一路之隔“门对门”,仅隔了一条秦汉大道,可谓月子中心和陪护租住的不二之选;与西安科技大学临潼校区为邻,未来学生群体的租住前景也可以说是一个不可忽视的互补。

  

  ▲隆基泰和铂悦山铂寓平层图

  综上,临潼新老城区其它此类产品的价值或许不够明显,但隆基泰和铂悦山铂寓的投选价值性,因上述关联的价值资源的独特,无疑有些独树一帜。

  编辑=周鑫 编审=徐红

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