奥园入股百年人寿,棋出何路?

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  一、险资举牌:花无百日红

  2014年到2015年,资本市场是保险大鳄们的盛宴,从收购美国的华尔道夫酒店,到举牌万科,保险资金没有自己想干而不成的事情。

  根据《第一财经日报》记者统计,2015年险资举牌的上市公司至少35家,10大险企参与其中,举牌所涉标的共涉及市值超过2500亿元。

  另外两个案例也能看出来端倪,在宝能、安邦举牌万科最激烈的前夜:

  2015年11月,恒大集团正式宣布进军保险产业,将其以39.39亿元竞得50%股权的中新大东方人寿保险公司更名为恒大人寿。

  2015年11月,保监会发布的《关于百年人寿变更股东的批复》显示,万达集团已持有百年人寿9亿股股份,占总股本的11.55%,万达集团成为百年人寿的第一大股东。

  用保险水池的大量的、低成本的资金,来浇灌地产,将会开出怎样鲜艳的金融之花啊。

  金风玉露一相逢,便胜却人间无数。

  所以,2016年的年报中,金融成了恒大四大支柱产业之一。百年人寿也成了万达资本市场的进取之道。

  

  花无百日红。

  在恒大2018年的年报中,高科技已经取代金融,这就是觉悟。

  同样,随着绿城中国的一纸公告,万达持有的百年人寿11.55%股份在2018年12月也转让给国企背景的绿城中国。

  显然,在去杠杆的时代,曾经的首富们这一点觉悟是有的,无论是顺应监管还是明哲保身,红线碰不得,不然保险公司会变成大家的。

  食之无味,拥之若雷,烫手的山芋。

  当然如果是国企背景,可能会不一样。

  说不一样,其实也一样。

  8月26日,绿城中国发布公告称,终止收购百年人寿9亿股股份,卖方万达集团将向绿城房产(绿城中国附属子公司)退还27.18亿的全部购买价。

  因为银保监会在规定的最后期限、6月26日之前,没有批准。

  

  担任过大连市副市长的绿城中国张主席称:“以后有机会的话,绿城在金融板块还会有动作。”

  说实话,国企背景的绿城中国这一单收购没被批准,挺让人意外的。

  这背后有什么原因呢?

  是监管真的不允许,还是有其他原因?

  在绿城中国官宣终止收购之前,中国奥园在7月19日晚间宣布收购百年人寿13.86%的股份(来自其他的受让方),这个时间节点,各方已经知道绿城的收购没有被监管部门批准了。

  为什么中国奥园此时还要花32亿元来入股?

  难道不怕被监管再次否掉?从身份、地位、实力任何一方面来说,监管面前,奥园、绿城相较,高下立判。

  所以,只有两种可能性:

  要么,是绿城收购终止不是监管的意思,只是当事人反悔的借口。

  要么,是中国奥园不撞南墙不回头,碰一下监管的红杠杠。

  二、百年人寿是不是一个好标的?

  大方向上来说,房企投资保险公司是一个很好的选项,也是其金融化发展的一个必然选项。

  通过入股保险公司,能够使一些资本投入不再依赖传统的土地开发,这属于过剩产能的一种输出模式,也使房地产开发积累的各类盈余资金有了更好的投资去处。

  这一种,是对于的确有闲钱的地产公司来说的。

  放眼全国,目前没有这样的地产公司,更多的是等着被险资举牌:积极的在多家房地产企业进行财务投资的平安集团是个标杆。

  

  另外,房企通过投资保险公司,后续在养老地产开发方面也可以衍生出一些新的产业。

  比如泰康人寿推出的“泰康之家”的养老地产:重资产布局康养地产,可以卖房子,也可以收租赁费、养老费和医疗费。

  这一种,是对于的确有闲钱的保险公司来说的。

  这两种情况都不适用于奥园入股百年人寿的案例。

  奥园的闲钱多不多,没有标准,不好比较,只好横向比。

  

  这三项衡量财务稳健的直接指标,奥园比不上万达,比不上绿城。净借贷比低的原因,还是因为用了很多的少数股东权益在中间,不然也是海了去。

  万达急于出手、绿城求之不能、借款利率7.4%的奥园胆子不小。

  再来看,百年人寿是个有闲钱的保险公司吗?

  保费收入:

  2018年保费收入排排行榜中,百年人寿保费收入排名第13位。(根据中国银保监会最新统计数据,共计91家人寿保险公司排名。)

  偿付指标:

  2019年二季度,百年人寿的综合、核心偿付能力充足率分别为111.67%、84.6%。2018年三季度,178家保险公司平均值是245%、234%。所以百年人寿的监管评价在B、C之间游走,也不奇怪。

  监管评价:

  2018年三季度末银保监会的公开资料:178家保险公司中,107家保险公司在风险综合评级中被评为A类公司,65家被评为B类公司,2家被评为C类公司,3家被评为D类公司。

  百年人寿上年四季度是C,2019年一季度是B。

  所以,绿城官方宣布接手万达在百年人寿的股权次日,绿城中国股价立马跌去10%以上。

  横向比较,奥园并没有闲钱,百年人寿也没有闲钱。

  百年人寿股东(2019半年报)

  

  所以,奥园此举,胆子有点大。

  简而言之,是来自于两方面:

  第一,业务层面,保险资金+自持运营是个好方向,可是奥园和万达的运营规模差的不是几个身位,为什么万达要甩给绿城?奥园却敢入股?

  第二,监管层面,郭主席“防止地产金融化”言犹在耳,奥园是不是往枪口上撞,等着被否?

  除非奥园有其他的想法。

  监管层都是聪明人,保险公司这个时候还想要“错配资金”、“短债长投”,指定是不行的。

  这个道理奥园肯定也明白。

  那么,也许只是奥园想拿一个保险牌照,先跨入大门,长线持有,等待时机,以后的事情以后再说。

  有时候,人会踏入同一条河流,不止一次,可能两次甚至三次。

  三、诚成文化与长安8号

  在奥园的历史上,有过两个小劫数:

  1. 借壳诚成文化:

  2003年奥园借壳诚成文化上市,以求跨过资本市场的门槛。双方从接触到正式签署协议、发布公告,前后用了不到一个月时间。

  2003年2月16日,湖南出版集团手中的股权以6396万元卖给了广东奥园集团。

  2003年9月26日,奥园发展一纸公告:“对前董事长刘波及其海南诚成集团有限公司给上市公司造成的损害表示愤慨和谴责。”

  因为当时奥园管理层已经发现在他们接手之前,上市公司至少有3亿元左右的担保窟窿。

  优质资产不能装进这样的烂壳里面,最终,当年12月18日,广州美城以人民币6220万元受让奥园集团持有公司法人股2588.8万股,奥园闪电脱手。

  显然,对奥园来说,这是迫不得已的全身而退。

  2. 收购长安8号:

  2009年7月,奥园接手长安8号,以3.7亿元代价,收购北京世纪协润41.33%股份,获得该楼盘操盘权,随后楼盘案名改为“长安8号”。此后陆续输血,总计约17亿元。

  可是这个项目本身就存在一个意外、复杂、巨大、难解的债务窟窿,一时之间关于奥园地产进入世纪协润“是福是祸”的说法不绝于耳。

  奥园地产董事长郭梓文对外称,计划投入资金50亿,希望在未来3年内,能为奥园地产带来超过120亿元的销售回款。

  3年之后,奥园集团于2012年3月27日签订出售协议,长安8号项目转手出售给香港金利丰集团行政总裁朱李月华。

  120亿元销售回款当然是镜花水月,按照奥园公告,该项目从进入、到退出获得了10亿港币税前利润,还好,帐能算的过来,只不过三年多花了多少脑细胞。

  

  任何决策,当时来看,肯定都有支持和反对的理由,对错曲直也非当时人事所能完全左右和决定。

  时间过了这么多年,再来复盘,肯定能看到一些不一样的东西。

  这两个案例单独拎出来说,是因为有些共同点:

  奥园当初的决策是否审慎?调研是否充分?深入一点讲:投资决策心态是否还好?

  中金公司朱总曾质疑安邦,天上的馅饼怎么只砸你,不砸我呢?

  不过,富贵险中求,也没什么毛病。

  四、后 话

  险资接入地产,最好的的效果如下:

  短期内,奥园的95亿元的投资物业能够获得一个部分变现的通道;

  中长期内,对商业地产、康养地产的运营资金有帮助;

  更长期内,获得低成本融资,水乳交融。

  郭广昌2016年说:“在融资方面,我们一直推崇向巴菲特学习,通过投资保险、银行获得更低的融资成本。”

  道理是这么个道理,可是才过去三年,已经沧海桑田。

  安邦变成大家的了,万达想撤出百年人寿,恒大人寿副董事长陈杰、董事长朱加麟最近相继离职。

  昨天还是小甜甜,今天已经是牛夫人了。

  走夜路的时候几个人结伴,聊聊天,吵吵架,不怕天黑。

  有人离开,就会有人进来。只不过这一次离开保险的都是地产业的大佬。

  江山代有才人出,奥园有胆入股百年人寿,心中必定有底。

  奥园引以为傲的核心竞争力的是旧改、大湾区的深耕。

  旧改利润高、周期长。所以奥园土储价格低、存货高、周转慢。

  奥园的核心竞争力绝对不是有闲钱,在上市公司权益比只占38%的情况下,64%的净负债率不能说明奥园杠杆率低。

  也许奥园千亿之外还有目标。

  但是,百年人寿的基础不算好。而且,这一过程,变数太多。

  在警惕“房地产金融化”的大形势下,希望奥园这个目标的结局不是诚成文化和长安8号。

  

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