香港传真 被取消的恒大屯门项目发布会

ONE

近期许家印的行程满满当当，足迹遍布海内外。

许家印先是9月11日起远赴德国、意大利为恒驰汽车找技术、广告投放，紧接着9月20日下午在广州总部迎接云南省党政代表团。

9月21日上午，他又现身香港视察项目；23日下午，他前往深圳湾超级总部基地现场视察新总部；24日，恒大集团香港总部大楼打出欢庆新中国成立70周年的巨幅广告，他再度出现在香港。

“许家印去哪儿”成为上周末以来市场关注恒大的话题之一，三天两赴香港的举动更成为焦点。第一次赴港，许家印是视察恒大屯门项目开盘筹备进度，当时媒体称“项目预计近期开售”；第二次赴港，媒体则称其“专程实地检查（广告）展示效果”。

但市场对另一个细节鲜有关注。

在许家印一行高管朝上述巨幅广告点赞合影的同一天，9月24日下午3点，恒大原计划在港岛香格里拉酒店5楼举行“香港首个旗舰优尚住宅发展项目命名仪式”，正式向市场展示屯门项目。

而当天下午2点，活动相关人员临时发出通知称，原定于3点举行的“中国恒大屯门住宅项目传媒发布会”，将延期至本周后期举行。

在发布会举行前一小时突然宣布延期，事态变化之快令人始料未及。观点地产新媒体获得的一张活动现场图显示，恒大实则已布置好活动现场，在会议厅外围也设有会议指引牌及茶歇。

对于延期原因，主办方并未予以解释。

TWO

恒大作为中国最大的开发企业之一，仅在内地的储备项目便达八百多个，但对于一河之隔的香港直到近两年才布局。

2018年1月23日港媒消息，恒大向恒基兆业收购香港屯门管翠路住宅用地，交易作价约66亿港元。屯门用地占地约26.2万平方呎，可建楼面面积约78.5万平方呎，折合每平方呎楼面地价约8400港元。

“四叔”李兆基投资精打细算，2015年恒基兆业豪掷36.3亿港元投得上述屯门用地，三年后一转手，这块地陡然升值近30亿港元。那段时间正值四叔陆续处置资产的时期，在恒大之前，富力也接盘了恒基兆业内地7个项目。

时至今日，仍有香港市场人士认为恒大当初“花了不低的价格”，但无论怎样，通过这笔收购，恒大如愿获得了香港住宅市场的入场券。去年6月，恒大再度从新世界发展手中收购香港长沙湾怀德工业大厦项目，许家印和已故的新世界发展创始人郑裕彤熟识。

上市公司层面，中国恒大在年报中对于香港的土地储备情况较少提及，这并不影响项目的快速推进。

资料显示，屯门地块在恒大收购前两年已获批建筑图则，将兴建4幢楼高19至20层分层住宅，以及22幢3层高洋房。2018年12月，港媒已披露，恒大屯门新盘将于2019年推售，项目两期共涉及1982伙。

2019年3月，香港地政总署披露，恒大新界屯门管翠路8号项目已获得两份预售楼花同意书，其中第1、2期住宅单位1982套，预计2021年完工。市场人士对观点地产新媒体指，恒大6月前后已计划启动软销攻势，当时预计自三季度开始销售。

因此，当9月下旬许家印赴港视察屯门项目，恒大就释放出“项目预计近期开售”的消息。

THREE

“恒大原定的屯门项目发布会，还会不会举办？”

在临时取消后第三天，这个问题暂时还没有答案。

而就在9月26日下午，恒大发布的新闻稿，该公司旗下首个在香港推出的屯门全新旗舰优尚住宅发展项目，已正式命名为“恒大珺珑湾EMERALD BAY”。

而两天前那场临时延期的发布会，恒大设定的主题正是“香港首个旗舰优尚住宅发展项目命名仪式”。主题先行，新闻稿在后，遥相呼应。

透过最新的新闻稿，外界得以填补对屯门项目的更多信息真空——

户型分布方面，恒大珺珑湾第1、2期1982伙单位中有1960伙分层单位，间隔由开放式至3房，面积逾200平方呎至800平方呎不等；其中面积约300多平方呎的1房单位，占比近5成。此外项目包含22座逾2000平方呎洋房。

项目节点方面，项目已完成封顶工程，展销中心及示范单位将设于湾仔中国恒大中心，预计短期内展开宣传推广。恒大表示，项目“有机会于下个月（10月）推出市场”。

若成功入市，恒大珺珑湾也将成为年内香港屯门推盘量最大的住宅项目之一。观点地产新媒体了解，早在去年底，香港市场已预测2019年或有50个新盘入市，对应逾3万伙单位；其中屯门涉及7个新盘，包括恒大项目1982伙，及香港小轮等的屯门项目1800伙。

除了珺珑湾，恒大还宣布长沙湾东京街项目“亦会紧接登场”。

观点地产新媒体了解，在恒大从新世界发展手中收购前一年即2017年2月，长沙湾项目已获得香港城市规划委员会批准，属于可快速启动的项目类型。该项目将从工业商厦改建为一幢34层的商住大厦，约377伙单位，平均面积515平方呎。

尽管推盘工作提上日程，对于珺珑湾项目是否再举行发布会，相关工作人员还未给予明确回应。

FOUR

在莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文看来，包括恒大项目在内，香港不少项目均受到社会情势、中美贸易战等因素影响。

今年以来香港楼市转差趋势明显，第三季度住宅成交量价齐跌至首季水平。林浩文此前多次向外界传递审慎的信号：未来数月香港楼价将下调约5%，全年住宅楼价会平稳或有轻微升幅，未来数月发展商仍主推上车盘、中小型单位为主。

最新计划入市的恒大珺珑湾近半是一房单位，也似在迎合上述市场预测的趋势。

但市场人士对观点地产新媒体指，由于收购价格不低，加上项目定位偏中高端，珺珑湾“定价太低会亏很多”。在最新披露的资料中，恒大也指项目处于屯门扫管笏低密度传统豪宅地段，集团尤其重视。

从同区竞品看，屯门目前的新房项目大概有永泰地产OMA OMA及THE CARMEL，新鸿基御半山2期、庒士机构弦海、万科置业上源等。

其中THE CARMEL在今年1月卖出6伙分层单位，平均呎价13627港元，最高14223港元；OMA OMA自8月底至今成交的数伙单位，呎价在12682-16428港元之间。与恒大珺珑湾同处扫管笏的万科上源，7月份公布的价单也有不少在12741-17448港元之间。

数据也显示，7月份，屯门住宅成交平均呎价约达14158港元；以恒大2018年收购呎价约8400港元、屯门成交均价粗略计，拿地成本占售价约达60%。

同时受市场影响，目前新项目入市定价仍偏审慎，这限制了发展商的盈利空间。

在近一个月入市的项目中，合景泰富、龙湖尚·珒溋，新鸿基汇玺，会德丰将军澳康城，中信泰富峻源等项目大多原价或低于原价推盘，仅少量房源上调若干百分点，因此大多都录得不错的成交。

比如9月23日，新鸿基汇玺III宣布加推293伙，新收票数目近300张，计划一房至两房单位提价2%-3%；同日，合景泰富、龙湖尚·珒溋二期加推90伙，大部分为原价加推，新收票据近500张。

至于大户型的豪宅，目前交投并不活跃，因而项目推售意愿不强。林浩文对观点地产新媒体预测，今年底或明年初是销售节点，发展商或推出部分豪宅项目测试市场反应。